¿Por qué Wall Street quiere comprar tu casa?
Noah Herrera, agente inmobiliario de Las Vegas, observa algunas similitudes inquietantes entre el mercado de la vivienda antes de la crisis económica de 2008-09 y el panorama actual.
Antes era Wall Street el que empaquetaba las arriesgadas hipotecas de alto riesgo en títulos respaldados por hipotecas. Ahora es Wall Street quien compra todas las viviendas de gama baja que puede, las renta de forma supuestamente abusiva y las empaqueta como valores respaldados por rentas.
“Wall Street está destruyendo de nuevo Main Street”, dijo Herrera. “Y es algo difícil de digerir porque, al fin y al cabo, esto es capitalismo”.
Herrera no es el único, ya que muchos otros agentes inmobiliarios del valle de Las Vegas denuncian la entrada de nuevos jugadores en el juego -fondos de cobertura multimillonarios de Wall Street e inversores con mucho dinero- que compran propiedades y expulsan del mercado a los compradores habituales con tácticas agresivas de compra y renta.
Según Shawn McCoy, director del Centro Inmobiliario Lied de la UNLV, los inversores y los fondos de alto riesgo poseen en la actualidad unas 80 mil viviendas unifamiliares en el Condado Clark, lo que supone el 14 por ciento de las 563 mil viviendas del condado. Estos mismos grupos han hecho casi el 10 por ciento de todas las compras de vivienda en el condado desde 1988.
McCoy define un fondo de cobertura como cualquier entidad que haya comprado más de cinco propiedades en los últimos 10 años.
Según los datos que McCoy extrajo de la Oficina del Tasador del Condado Clark, en promedio desde 2012 aproximadamente el 13 por ciento de las ventas de viviendas unifamiliares fueron realizadas por inversionistas.
La compra por parte de inversores alcanzó su punto álgido en 2021, cuando representaron casi el 18 por ciento de todas las ventas de viviendas en el valle. Esta cuota disminuyó aproximadamente 1.5 puntos porcentuales al pasar a 2022 y al primer trimestre de 2023.
Sin embargo, desde 2021, la proporción de viviendas compradas por inversionistas superó el 20 por ciento en 20 códigos postales diferentes en el sur de Nevada - tres en particular que constituyen la mayor parte de las compras, 89149 (noroeste del valle de Las Vegas), 89031 (norte del valle de Las Vegas) y 89113 (Enterprise).
En total, desde 1988, 91.644 viviendas unifamiliares del Condado Clark han sido adquiridas por inversores. McCoy dijo que muchos inversionistas suelen usar diferentes LLC para comprar propiedades para limitar la responsabilidad, por lo que sus datos pueden ser de hecho una estimación conservadora y el número de compras de inversionistas mayor.
“Y desde 1988, el 77 por ciento de las viviendas compradas por inversores no se han vuelto a vender, lo que sugiere que aproximadamente tres cuartas partes de las viviendas compradas por inversores se mantienen en renta a largo plazo”, dijo.
El boom inversor de la pandemia
La pandemia provocó un auge de la compra por parte de inversores en todo el país, según Redfin, una agencia inmobiliaria de internet, que estima que, en el primer trimestre de 2022, los inversores o los fondos de cobertura de Wall Street compraron una de cada cinco propiedades en áreas metropolitanas de todo el país, acumulando 50 mil millones de dólares en ventas de viviendas. Redfin estima que la marca más alta puede haber sido el tercer trimestre de 2021, cuando los inversionistas compraron cerca de 100 mil viviendas unifamiliares en los Estados Unidos.
Algunos de los principales objetivos son ciudades en crecimiento del cinturón solar como Las Vegas y Phoenix y otros mercados secundarios como Charlotte (Carolina del Norte).
Shay Stein, agente inmobiliaria de Redfin en Las Vegas, dijo que los inversores y los compradores de fondos de cobertura se han retraído últimamente debido a las altas tasas de interés que desaceleraron el mercado.
Sin embargo, hasta julio del año pasado, eran un jugador importante en todo el valle. Stein dijo que se encontró por primera vez con compradores de fondos de cobertura en 2011 cuando obtuvo su licencia para vender bienes raíces, pero notó un aumento dramático durante la pandemia cuando las tasas hipotecarias se desplomaron.
“Desde mediados de 2020 hasta principios de 2022, cuando las tasas de interés comenzaron a subir, los fondos de cobertura compraron una tonelada de propiedades e inmediatamente las convirtieron en rentas, poniendo precio a los compradores locales”, dijo Stein. “Ahora una gran parte de nuestras casas son propiedad de inversionistas”.
Stein dijo que el objetivo de una sola familia “casas de arranque” por debajo del precio medio de venta de viviendas de 447,435 dólares, a veces rentando a la misma demográfica que superan la oferta de las propiedades, lo que reduce aún más la oferta.
Según los expertos, los inversores también se están apoderando de las nuevas construcciones antes de que salgan al mercado.
“Antes (de julio del año pasado), estaban superando a propietarios ocupantes a diestra y siniestra haciendo ofertas que realmente solo no tenían ninguna relación con el valor justo de mercado porque sus valoraciones son diferentes”, dijo Stein. “Las convierten en viviendas de renta, por lo que las valoran de forma muy distinta a la de un propietario, y a un fondo de cobertura le da igual. Si saben que pueden rentar una casa por X dólares, basarán su oferta en eso. Y no se preocupan tanto por el precio porque es una situación de comprar y mantener”.
En el punto álgido del frenesí comprador, Stein dice que fue duro ver cómo se desarrollaba la escena casi a diario.
“Era desgarrador ver cómo la gente perdía la oportunidad de construir un patrimonio generacional solo para que estos fondos de cobertura pudieran devorar más y más existencias. Para mí es muy triste”.
El agente inmobiliario de Las Vegas Steve Hawks, que lleva más de 20 años trabajando en el valle, dijo que ha visto a numerosos fondos de cobertura de Wall Street comprar casas y rentarlas a las propias personas a las que acabaron superando en la puja en el proceso de venta.
“Los fondos especulativos de Wall Street han destruido por completo el ciclo inmobiliario tradicional y el sector tal y como lo conocemos”, afirma. “Por ejemplo, los compradores principiantes ya no tienen acceso a viviendas asequibles. La gente que quiere cambiar de casa ya no ve que valga la pena debido a la falta de viviendas básicas por debajo de 500 mil dólares”.
Según Hawks, esto ha deformado el mercado y ha creado nuevos niveles de competencia y asequibilidad para los compradores habituales de vivienda, que simplemente intentaban entrar en el juego en primer lugar, y ahora se ven obligados a alquilar.
“Las viviendas que han comprado los caseros de Wall Street han quedado excluidas para siempre de la oferta de viviendas para comprar. En el pasado, las personas que vivían en estas viviendas para principiantes eran propietarias de ellas y se beneficiaban de la plusvalía y tenían la opción de subir de categoría. Hoy están estancadas en el círculo vicioso de Wall Street”.
La pregunta que todo el mundo se hace ahora es, tras el frenesí comprador durante la pandemia, ¿qué significa que Wall Street sea un actor clave en el mercado inmobiliario estadounidense?
Hawks afirma que los fondos de cobertura de Wall Street no han terminado con el sector inmobiliario residencial en Estados Unidos, y cita un informe de abril de CoStar Group Inc. según el cual la multimillonaria empresa de inversión Blackstone, considerada la principal en la mayoría de los mercados, ha reunido otros 30 mil millones de dólares de capital para invertirlos en viviendas residenciales en lugar de en locales comerciales y oficinas.
¿Qué se puede hacer?
Varios agentes inmobiliarios que hablaron con el Las Vegas Review-Journal para este reportaje afirmaron que es necesaria la intervención del Gobierno para frenar el problema. Y algunos legisladores están tomando nota.
A finales del año pasado, el senador demócrata por Oregón Jeff Merkley presentó en el Congreso la Ley para Acabar con el Control de los Fondos de Cobertura sobre las Viviendas Estadounidenses, un proyecto de ley que gravaría con impuestos a quienes poseyeran más de 100 viviendas unifamiliares.
La senadora por Nevada Dina Neal, demócrata por North Las Vegas, presentó el proyecto de ley 395, que ayudaría a rastrear y limitar las compras de inversores en el mercado inmobiliario de Nevada, y el proyecto llegó hasta el gobernador Joe Lombardo, que lo vetó en junio.
Lombardo dijo que el proyecto de ley limitaría “arbitrariamente” el número de unidades residenciales que se podrían comprar en un año y eliminaría millones de dólares en ingresos por impuestos sobre el comercio de las empresas dedicadas a la venta de bienes inmuebles.
Herrera dijo que, a fin de cuentas, los perjudicados son los ciudadanos promedio y que lo único que impedirá que los inversionistas sigan comprando propiedades en todo el país es la intervención del Gobierno. Sugirió como posibles soluciones desde protecciones para los compradores de vivienda por primera vez, limitar la venta de propiedades residenciales a particulares durante los primeros 30 días en el mercado o limitar el número de propiedades que pueden comprar los fondos de cobertura.
“La desafortunada realidad es que, a menos que la Legislatura del Estado intervenga para ayudar a sus verdaderos consumidores y electores, veo que dentro de los próximos 10 años los fondos de cobertura tendrán un punto de apoyo importante, y muchos de estos grandes fondos de cobertura también tienen sus propias empresas de gestión de la propiedad”, dijo Herrera. “Ellos son los que causan todos estos problemas de renta al aumentarlas”.
Stein dijo que los inversionistas están jugando algún tipo de estrategia a largo plazo con estas propiedades y definitivamente no las están comprando para darles la vuelta con fines de lucro. Dijo que esto es algo que los mercados locales de bienes raíces están teniendo que lidiar ahora como una nueva normalidad después de la pandemia, y no parece haber ningún final a la vista.
