El mercado inmobiliario de Las Vegas frenó en el 22, no esperes que acelere en el 23
El mercado inmobiliario de Las Vegas está terminando este año completamente frío, después de un 2021 al rojo vivo.
Un brusco aumento en las tasas hipotecarias provocó grandes caídas en las ventas de viviendas, recortes generalizados en los precios, enormes aumentos en el inventario disponible y más incentivos por parte de los constructores. Los mercados inmobiliarios de Estados Unidos también se ralentizaron, pero el de Las Vegas retrocedió más rápido que el del país en general en aspectos clave.
Con 2023 a la vuelta de la esquina, el mercado del sur de Nevada sigue en una especie de atasco, y los expertos del sector predicen un año apagado para la vivienda en todo el país.
Los posibles compradores han sido marginados en medio de grandes aumentos en los pagos mensuales, y los posibles vendedores han tenido incentivos para quedarse, ya que probablemente tienen una tasa de hipoteca más baja en su casa actual de lo que obtendrían con una nueva compra.
Nicole Bachaud, economista mayor del sitio de anuncios Zillow, le dijo a Review-Journal que las tasas hipotecarias probablemente se estabilizarán el próximo año.
Pero espera que las ventas de viviendas en todo el país sigan siendo “mucho más bajas” que en 2021 y 2020, cuando los mercados de todo Estados Unidos, incluido el de Las Vegas, se calentaron.
“Definitivamente esperamos que las cosas se enfríen y se desaceleren en comparación con lo que vimos el último par de años”, dijo.
Taylor Marr, economista jefe adjunto de la empresa de corretaje Redfin, predijo recientemente que las reventas en Estados Unidos caerán alrededor de un 16 por ciento el año próximo, y que el precio promedio de venta de una vivienda se reducirá aproximadamente un cuatro por ciento.
Le dijo al Review-Journal que 2022 marcó uno de los mayores “cambios de rumbo” para el mercado de la vivienda y señaló que las tasas hipotecarias subieron al ritmo más rápido de la historia.
“Esto provocó el fin de la fiesta”, afirmó.
Retroceso “fuerte”
El mercado inmobiliario de Las Vegas seguía al rojo vivo a principios de 2022. Los vendedores estaban recibiendo un “frenesí” de ofertas, y los compradores pujaban por encima de los precios de venta y renunciaban a las contingencias, dijo Brandon Roberts, presidente de la asociación comercial Las Vegas Realtors.
Pero como los estadounidenses pagaban precios más altos por la gasolina, los comestibles y otros productos, la Reserva Federal empezó a aumentar las tasas de interés para luchar contra la inflación. Esto provocó un fuerte aumento de los costos de los préstamos hipotecarios.
A finales de octubre, el índice promedio de los préstamos hipotecarios a 30 años era del 7.08 por ciento, más del doble que un año antes y el más alto en dos décadas.
Roberts, corredor de Signature Real Estate Group, esperaba que el mercado de Las Vegas se desacelerara. Pero no pensó que el retroceso se produciría tan “rápido” y “fuerte” como lo hizo.
En el lado de la reventa, 1,521 casas cambiaron de dueños en noviembre, un 53.5 por ciento menos que el mismo mes del año pasado, mientras que 7,342 casas estaban en el mercado sin ofertas a finales de noviembre, un 161.7 por ciento más que un año antes, reportó Las Vegas Realtors.
Las viviendas unifamiliares se vendieron por un precio promedio de 430,990 dólares en noviembre, el nivel más bajo del año, y por debajo de un récord de 482 mil dólares en mayo, según datos de la asociación.
“Cambio de mentalidad”
Los constructores de viviendas del sur de Nevada también han sufrido un fuerte descenso de las ventas este año. En medio de la desaceleración del mercado, que han ofrecido más incentivos a los compradores y mayores comisiones a los agentes que los traen, dijeron fuentes de bienes raíces.
Los constructores registraron 350 ventas netas de viviendas - contratos de compra recién firmados menos las cancelaciones - en el sur de Nevada en octubre, un 59 por ciento menos que el mismo mes del año pasado, según Home Builders Research, con sede en Las Vegas.
Los constructores también sacaron 545 nuevos permisos de vivienda en octubre, un 55 por ciento interanual, lo que indica un fuerte descenso en los planes de construcción, y su compra de tierras era “básicamente inexistente”, escribió Andrew Smith, presidente de la firma de investigación.
Smith afirmó en una entrevista que el mercado de la construcción de viviendas de Las Vegas dio un “rápido giro hacia el otro lado” en cuanto aumentaron las tasas hipotecarias.
Dijo que se esperaba que las tasas subieran, pero al final, el ritmo de los aumentos “golpeó a la gente bastante fuerte”.
Las tasas hipotecarias bajaron en las últimas semanas, pero siguen siendo más del doble de lo que eran a finales del año pasado. La semana pasada, el índice promedio de los préstamos hipotecarios a 30 años era del 6.27 por ciento, frente al 3.05 por ciento del año anterior, reportó el comprador de hipotecas, Freddie Mac.
Smith no espera que muchas nuevas subdivisiones se abran en el sur de Nevada el próximo año, y él no cree que los precios de la vivienda “caerán por el precipicio de ninguna manera”, pensando que incluso pueden subir más.
Sin embargo, está a la espera de ver un “cambio de mentalidad”, como la gente tiene que “aceptar” que las tasas hipotecarias no se reducirán de nuevo al tres por ciento a corto plazo, dijo.
Transición “brusca”
Impulsado por las tasas hipotecarias récord bajas que permiten a los compradores estirar sus presupuestos, y más compradores de fuera del estado de lo habitual, el 2021 el mercado de la vivienda de Las Vegas se aceleró a su ritmo más frenético en años.
Las casas se vendieron rápidamente, los precios alcanzaron nuevos máximos históricos prácticamente todos los meses, los compradores llenaron las propiedades con ofertas y los constructores subieron regularmente los precios y pusieron a los cazadores de casas en listas de espera.
El mercado inmobiliario de Las Vegas tiene un historial de acelerar y luego pisar el freno. Y últimamente, se ha “enfriado mucho más rápido que el resto del país”, dijo Marr de Redfin.
Los precios de las casas del sur de Nevada cayeron un 2.4 por ciento de agosto a septiembre, en comparación con una caída del uno por ciento en todo el país en ese momento, según el índice S & P CoreLogic Case-Shiller.
Una mayor proporción de los vendedores redujeron sus precios, como el 42 por ciento de los listados de casas del área de Las Vegas tenían una caída de precios en septiembre, en comparación con el 27.5 por ciento a nivel nacional para el mismo periodo, reportó Zillow. Ambas cifras fueron superiores al nueve por ciento en febrero.
El volumen de ventas también se redujo más rápido aquí. Entre las 50 áreas metropolitanas más pobladas del país, las ventas pendientes se redujeron más en Las Vegas, cayendo un 65 por ciento interanual en las cuatro semanas que terminaron el 27 de noviembre, informó Redfin.
Bachaud, de Zillow, dijo que no estaba sorprendido de la vivienda a nivel nacional frenara, ya que se está moviendo hacia un “mercado equilibrado, más normal, saludable”.
Pero, dijo, todavía está “lejos de eso”, y la transición para llegar allí “será muy, muy brusca”.
