El mercado de la vivienda en Las Vegas era asequible; ‘ya no es el caso’

Después de la compra compulsiva del año pasado, el mercado de la vivienda del sur de Nevada, lleva meses pisando el freno.

Los totales de ventas se han desplomado desde los niveles de 2021, los vendedores han recortado cada vez más sus precios, el inventario se ha disparado, y los constructores de viviendas han sacado menos permisos de construcción.

Las Vegas no es la única que ha visto cómo los compradores se retiraban en medio de un fuerte aumento de las tasas hipotecarias. En todo Estados Unidos, el ritmo de reventas cayó por octavo mes consecutivo en septiembre, según informó National Association of Realtors.

Nicole Bachaud, economista senior del sitio de listados Zillow, señaló que los valores de las viviendas de Las Vegas han bajado en los últimos meses, lo que ha ayudado a “suavizar” el mercado, pero eso “no está haciendo las cosas más asequibles”.

Bachaud se sentó con Review-Journal en la conferencia de la Asociación Nacional de National Association of Real Estate Editors de este mes en Atlanta para hablar de cómo ha cambiado el mercado. La entrevista fue editada para darle mayor longitud y claridad.

Review-Journal: En Las Vegas, parece que el mercado de la vivienda no le ha hecho muchos favores a los compradores o vendedores últimamente. ¿Cómo es la situación en Las Vegas en comparación con otras áreas metropolitanas?

Bachaud: Definitivamente, el mercado de Las Vegas ha sido un verdadero reto porque los precios subieron muy rápidamente en el transcurso de la pandemia. Se ha vuelto muy, muy caro rápidamente. Las Vegas solía ser una zona más barata y muy asequible, pero ya no es el caso. Muchos vendedores van a sentir esos mismos efectos de la asequibilidad. Si vas a vender tu casa y luego comprar otra casa - si estás ampliando, o reduciendo, mudándote en la ciudad - que es ahora mucho más caro. Sin embargo, no es malo para todos. Si eres un comprador con todo el dinero en efectivo, o un comprador con ingresos lo suficientemente altos como para no ser realmente sensible a los cambios de precios y a las variaciones de las tasas de interés, tienes una muy buena oportunidad porque la demanda está retrocediendo mucho. Eso les está dando a los compradores mucho tiempo extra para tomar decisiones y asegurarse de que están viendo todas sus opciones, en lugar de simplemente saltar a la primera que puedan porque, de lo contrario, se habrá ido la oportunidad.

Haciendo un balance de todo lo que está pasando en estos momentos, ¿qué tanto ha cambiado radicalmente el mercado en el último año?

Es muy diferente. Cuando vemos lo caro que se ha vuelto, lo inasequible que se ha vuelto - Las Vegas tuvo un nivel realmente alto en el periodo previo a la Gran Recesión. El valor de las casas era extremadamente alto, la asequibilidad era terrible, tan mala como lo es ahora, y luego, de repente, se vio que los precios cayeron mucho, muy rápido. La asequibilidad se mantuvo bastante favorable hasta la pandemia. Los precios crecían, pero los ingresos también; era un mercado realmente asequible, no había un exceso de demanda. Entonces, de repente, llegamos a la pandemia, el frenesí en el mercado con las tasas de interés realmente bajas, muchos factores demográficos que empujaban a la gente a comprar, personas de otros mercados que buscaban asequibilidad en la región Sunbelt. Y fue entonces cuando empezamos a ver que los precios subían muy rápido, y fue cuando la asequibilidad se puso muy, muy mal. Es imposible que la gente de este mercado se pueda permitir comprar estas casas, así que algo tiene que cambiar.

¿Qué es lo que favorece a los compradores y a los vendedores en este momento, especialmente en el sur de Nevada?

Para los compradores, es ese tiempo extra en el mercado, el tiempo para tomar decisiones. El inventario ha estado creciendo. No tienes que renunciar a tu inspección, no tienes que renunciar a tus contingencias. Realmente puedes tener un proceso de compra menos estresante y más suave.

¿Y para los vendedores?

La venta de viviendas en un mes no es algo terrible; es bastante normal si observamos las tendencias históricas. Las cosas están en este momento de reequilibrio. No es necesariamente que los vendedores no tengan ningún poder; es solo que ya no tienen todo el poder. Para muchos vendedores, se trata de recordar que no se necesitan 20 ofertas por una casa y que no es necesario venderla en un día. Si se tarda un mes y solo se recibe una oferta, eso es todo lo que se necesita para vender la casa.

Una cosa que me llamó la atención es lo rápido que ha cambiado el mercado. ¿Es algo que también observaron?

Por supuesto. El punto de inflexión en el mercado fue el aumento de las tasas de interés. Hubo mucha sensación, sobre todo al principio de esta primavera, de que los vendedores querían vender porque las tasas de interés iban a subir. Vimos que los compradores se lanzaron al mercado diciendo que las tasas de interés iban aumentar. La proporción de viviendas que se vendieron por encima del precio de catálogo fue extremadamente alta incluso durante esta primavera. Las guerras de ofertas eran bastante frecuentes. La aceleración de los precios de las casas alcanzó su punto máximo. El mercado estaba muy caliente y, de repente, las tasas aumentaron de la noche a la mañana y siguieron subiendo. Ahora estamos en una fase diferente del mercado. Ya no estamos en este frenesí pandémico inducido por una tonelada de demanda y una oferta limitada. Ahora estamos viendo que se está produciendo una crisis de asequibilidad; el equilibrio de poder del mercado está cambiando, y eso va a llevar a un mercado más lento.