Las nuevas viviendas del sur de Nevada representan el 25 por ciento de las ventas
Con las tasas hipotecarias en un máximo de 20 años y muchos propietarios de viviendas atrapados en las bajas tasas que consiguieron durante la pandemia, menos casas existentes se están vendiendo en el sur de Nevada y los constructores están ofreciendo más incentivos para conseguir compradores en casas nuevas.
Algunos de los principales constructores están ofreciendo paquetes 2 por 1 de hipotecas para atraer a los compradores como las tasas hipotecarias rondan el 7 por ciento, varios agentes de bienes raíces valle dijo a Las Vegas Review-Journal. Esto es cuando el brazo de financiación de un constructor de viviendas compra la tasa de hipoteca por dos años, a veces hasta en un 2 por ciento, pero una vez que el acuerdo expira, vuelve a subir a la tasa de mercado.
Los principales constructores de viviendas en el valle, incluyendo Lennar, KB Home y DR Horton no respondieron a las solicitudes de comentarios sobre los incentivos hipotecarios que están ofreciendo en el mercado. Lennar reconoció en un primer trimestre de ganancias llamado que la economía de Estados Unidos está haciendo muy difícil para el mercado de la vivienda en este momento.
“Con las tasas de interés más altas, la asequibilidad sigue siendo probado como pagos mensuales más altos hacen de calificación para un préstamo cada vez más difícil”, dijo el presidente ejecutivo de Lennar y co-director ejecutivo Stuart Miller en el llamado. “Hemos empezado a ver las primeras pruebas de la morosidad de la deuda que aparece y descarrilar algunas solicitudes de hipotecas”.
La Asociación de Constructores de Viviendas del Sur de Nevada estima que la región terminará 2024 con 11,500 permisos sacados para la construcción de nuevas viviendas en la región, y las ventas de viviendas nuevas son aproximadamente un 8 por ciento más que en esta época del año pasado. En 2023, 10.442 viviendas fueron construidas en el sur de Nevada y 11,106 viviendas fueron construidas en 2022.
El cambio en las ventas de viviendas nuevas señala un cambio significativo en la dinámica del mercado en 2024, ya que las ventas en el sur de Nevada cruzaron un umbral importante el año pasado, uno que no ha superado desde la Gran Recesión. En 2023, las ventas de viviendas nuevas representaron el 25 por ciento del mercado de ventas residenciales, y la última vez que esa cifra fue tan alta fue en 2008 (24 por ciento). Las ventas de viviendas de reventa también alcanzaron su tasa más baja el año pasado (30,480) desde 2007, cuando se vendieron 23,956 propiedades residenciales existentes en la región, según datos recopilados por Applied Analysis.
Venta de viviendas nuevas con incentivos hipotecarios
Freddie Mac, un prestamista hipotecario respaldado por el Gobierno, señaló el aumento de las recompras hipotecarias de 2 a 1 en un informe de investigación de 2023, afirmando que podrían explicar la “sorprendente fortaleza de la demanda de compra de vivienda” incluso cuando las tasas de interés alcanzaron su punto máximo. El reporte también reportó que, en la segunda parte de 2022, la proporción de hipotecas buydown se disparó cuando las tasas eclipsaron el 6 por ciento por primera vez desde la Gran Recesión, sin embargo, el mercado sigue siendo “nicho”.
Nicholas Irwin, profesor asistente de economía de la UNLV e investigador de Lied Center for Real Estate, dijo que el programa de compra de hipotecas tiene algunas similitudes inquietantes con la Gran Recesión y su caída del mercado de la vivienda, dada la posibilidad de que las tasas de interés no bajen en absoluto en los próximos dos años, y es factible que incluso puedan aumentar.
“Todos (los constructores de viviendas) están intentando maximizar sus beneficios lo mejor que pueden dadas las restricciones actuales, y estoy seguro de que esto es algo que quizá algunos promotores estén considerando”, dijo. “Pero del mismo modo, no hacíamos las mismas preguntas a los agentes inmobiliarios en 2005 o 2006, cuando orientaban a la gente para que obtuviera estas hipotecas exóticas”.
Sin embargo, otros agentes inmobiliarios que hablaron con el Las Vegas Review-Journal dijeron que las ventas de viviendas nuevas han evitado que su industria se estanque, ya que el año pasado las ventas residenciales en el valle de Las Vegas alcanzaron su punto más bajo desde la Gran Recesión de 2008-09. Promocionan las viviendas nuevas antes que las de reventa por diversos motivos, en parte porque han entablado relaciones con muchos de los constructores que pueden ofrecerles comisiones competitivas en un mercado plagado de falta de ventas.
Muchos propietarios dudan en abandonar sus viviendas actuales y, lo que es más importante, renunciar a las tasas de interés ultrabajas que obtuvieron durante la pandemia. Los analistas afirman que este fenómeno de “bloqueo” es un problema que afecta a todo el país y ha sumido a toda la nación en una crisis inmobiliaria.
Brian Gordon, director de Applied Analysis, dijo que es importante tomar el mercado de la vivienda de Las Vegas, y la situación actual de todo el país en el contexto adecuado. Antes de la Gran Recesión, la construcción de nuevas viviendas y las ventas eran más del doble de lo que son ahora y que Las Vegas “fue claramente sobreconstruida”.
“Y cuando se cerró la válvula durante la Gran Recesión, eso se tradujo en un exceso de capacidad con menos compradores”, dijo. “Y como resultado solo hubo menos demanda de viviendas en general, incluidas las nuevas… y mirando hacia adelante ahora lo inverso ha comenzado a prevalecer en los últimos años, ya que hay disponibilidad limitada en el mercado de reventa”.
Empujar a los compradores hacia las viviendas nuevas
Algunos agentes van más allá.
Los agentes miembros de Las Vegas Realtors (LVR) que entraron en su cuenta del Servicio de Listado Múltiple hace unos meses fueron recibidos con una oferta para un seminario web con un subtítulo que decía: “La demanda de viviendas nuevas será un factor determinante en 2024. La venta de viviendas nuevas en comparación con las reventas será pan comido. Los constructores de viviendas se resistirán a bajar sus comisiones por muy bien que se ponga el mercado”.
Múltiples corredores que hablaron con el Las Vegas Review-Journal dijeron que empujar a los compradores de vivienda hacia casas nuevas en primer lugar en lugar de propiedades existentes cruza una línea ética, sin embargo, dudan en hablar públicamente sobre el tema.
La presidenta Merry Perry respondió a la pregunta en un correo electrónico enviado al Las Vegas Review-Journal.
“Mientras que las viviendas de nueva construcción constituyen una parte cada vez más importante del mercado local de la vivienda, LVR no anima a sus miembros a favorecer a las casas nuevas sobre las casas existentes de ninguna manera”, dijo.
