El sector inmobiliario de Las Vegas en 2024 ¿Hacia dónde se dirige?

Todos los ojos estarán puestos en la Reserva Federal para calibrar hacia dónde podría dirigirse el mercado inmobiliario del valle de Las Vegas el año próximo, dijeron los agentes de bienes raíces de la zona.

“Todavía tenemos un inventario muy bajo y la Reserva Federal dijo que planean recortar las tasas de interés tres veces en 2024”, dijo Mike Roland, quien dirige el Equipo Roland en Platinum Real Estate en Henderson. “Parece que estos recortes comenzarán en el segundo trimestre y se extenderán hasta 2025”.

Lee Barrett, presidente de Las Vegas Realtors, dijo que sí espera que la tasa de los fondos federales a un día -que actualmente se sitúa entre el 5.25 y el 5.5- baje el año próximo, aunque no volverá al 4.1 por ciento en el que estaba en diciembre de 2022. El 19 de diciembre, el índice promedio de las hipotecas a 30 años a tasa fija era del 7.2 por ciento.

“Esta va a ser la nueva norma, tasas de interés más altas y tasas hipotecarias más altas”, dijo Barrett. “Pueden bajar, para las elecciones un poco, pero creo que el 6.5 o siete por ciento es donde van a oscilar el año próximo”.

La industria de bienes raíces del valle de Las Vegas se establece para tener su peor año para las ventas desde 2008, y los agentes de bienes raíces locales que hablaron con Las Vegas Review-Journal dijeron que no están seguros de hacia dónde se dirige el mercado en 2024. La correduría de bienes raíces en internet Redfin dijo que “las señales apuntan a un cambio hacia un mercado de compradores en 2024, a medida que la inflación impulsada por la pandemia da sus últimos coletazos, las tasas hipotecarias bajan y más personas ponen sus casas a la venta”.

Sin embargo, el valle sufre una falta de inventario y de viviendas asequibles en el mercado inmobiliario posterior a la pandemia, ya que muchos propietarios que compraron con bajas tasas de interés durante la pandemia, cuando la Reserva Federal redujo drásticamente las tasas, se niegan a vender sus casas debido al aumento de los costos hipotecarios. Las ventas han caído considerablemente todos los meses de este año, pero los vendedores de viviendas se niegan a bajar los precios, creando un fenómeno de bloqueo en el mercado local.

A nivel nacional, Redfin estima que los precios de la vivienda caerán un uno por ciento en el segundo y tercer trimestre de 2024, la primera vez que los precios de la vivienda han disminuido desde 2012, cuando el mercado de la vivienda todavía se estaba recuperando de la Gran Recesión. La compañía también estima un aumento en los nuevos listados a medida que disminuyen las tasas y un aumento del 5 por ciento en las ventas de viviendas.

Gran año electoral

Los precios de la vivienda en Estados Unidos han aumentado un 20 por ciento desde que el presidente Joe Biden asumió el cargo en 2020, según Redfin, y una encuesta reciente reveló que el 65 por ciento de los votantes desaprueba la gestión del presidente de la economía en general, siendo la asequibilidad de la vivienda un factor importante. El comprador promedio de una vivienda en Estados Unidos, según Redfin, necesita ganar aproximadamente 109,868 dólares para hacer frente al pago de una hipoteca en estos momentos, un máximo histórico, y muchos expertos creen que la vivienda podría convertirse en un tema clave en las elecciones presidenciales de 2024.

Elijah de la Campa, economista senior de Redfin, llamó a la situación actual de la vivienda en Estados Unidos “una tormenta perfecta de inflación, precios altos, tasas hipotecarias al alza y escasa oferta de viviendas”, lo que convertiría a 2023 en el mercado de la vivienda menos asequible de los últimos años.

Barrett dijo que hay algo en lo que no pierde de vista cuando se trata del mercado local para pronosticar señales en 2024.

“Lo que siempre observo es la cantidad de producto que tenemos en el mercado, ¿cuántos meses de inventario tenemos y estamos cambiando de un mercado de vendedores a un mercado de compradores? Y en base a lo que he visto que no parece estar sucediendo, y si todavía tenemos bajo inventario que mantendrá nuestros valores de las casas hacia arriba “.

Barrett dijo que seis meses de suministro de viviendas en venta es un objetivo ideal, pero dijo que el sur de Nevada ha estado rondando entre uno y cinco meses desde 2016. A finales de noviembre, había solo menos de tres meses de oferta de propiedades en venta.

Las cifras de bienes raíces del sur de Nevada para noviembre muestran que la oferta de viviendas también continúa reduciéndose, con menos casas vendidas y precios más altos que en el mismo momento del año pasado.

Los datos de Multiple Listing Service muestran que el precio medio de una vivienda unifamiliar existente vendido en el sur de Nevada en noviembre fue de 450 mil dólares, un aumento del 4.4 por ciento de 430,990 dólares en noviembre de 2022. Los precios de las viviendas locales aún permanecen por debajo del récord histórico de 482 mil dólares, una marca que se estableció en mayo de 2022.

Barrett dijo que este es el nombre del juego para los bienes raíces en el sur de Nevada este año, el mercado se ha estancado y los precios no se moverán.

“Las tasas de interés son más altas ahora que en años anteriores y nuestra oferta de viviendas es tan baja como se puede”.

¿Qué pasa?

Roland dijo que hay otros escenarios potenciales que podrían desarrollarse en 2024, que la Reserva Federal mantenga las tasas estables durante más tiempo como un enfoque de esperar y ver la inflación, o el fondo se cae en la economía de Estados Unidos y entramos en una recesión, uno de los muchos escenarios potenciales dado el clima económico incierto. Según Roland, la Reserva Federal podría seguir subiendo las tasas si la inflación no se controla.

“Si las tasas siguen subiendo, junto con el escaso inventario y la demanda acumulada de los compradores, mi hipótesis es que el mercado inmobiliario va a aumentar drásticamente”, afirmó. “Y una vez que la demanda empiece a repuntar, creo que veremos un resurgimiento de los fondos de cobertura y de los compradores en efectivo de nuevo impulsando el mercado aún más”.

Un estudio reciente realizado por el director de la UNLV Lied Centro de Bienes Raíces Shawn McCoy encontró que los inversionistas (cualquiera que haya comprado más de 10 casas en los últimos cinco años) poseen aproximadamente el 15 por ciento de todas las viviendas unifamiliares del Condado Clark, y prácticamente todos se han convertido en acciones de renta. Esta cifra ha ido en aumento desde las secuelas de la Gran Recesión.

El agente inmobiliario de Las Vegas Steve Hawks dijo que espera que la tasa de fondos a un día muy probablemente caerá y podríamos ver tasas del 4.9 por ciento de la Reserva Federal por esta época el año próximo. Redfin estima que las tasas hipotecarias se mantendrán por encima del seis por ciento en 2024.

“Las tasas han alcanzado su punto máximo techo para este ciclo”, dijo Hawks. “La Reserva Federal estaba dormida de nuevo. Ahora hay un 99 por ciento de posibilidades de que las tasas bajen el año próximo debido a todas las circunstancias mundiales, desde China hasta Estados Unidos. Este diciembre y enero serán probablemente el momento más oportuno para que un comprador entre en años y tan pronto como la Reserva Federal baje las tasas lo más probable es que veamos una caída inversa”. Un aumento de la demanda por parte de compradores y fondos especulativos y la ausencia de un aumento de la oferta provocarán con toda probabilidad que los precios se disparen”.