Cómo el sur de Nevada está robando a California su encanto industrial

El año pasado, por primera vez, el valle de Las Vegas se situó entre los diez principales sitios del país en cuanto a nueva superficie industrial en construcción, y Jerry Doty dijo que esto no lo sorprendió.

Las Vegas ha dependido durante mucho tiempo de los casinos y el juego de azar para impulsar su economía, pero eso está cambiando y expandiéndose rápidamente, dijo Doty, vicepresidente ejecutivo de Doherty Industrial Group en Colliers International.

“Obviamente, Las Vegas ha sido impulsada principalmente por el turismo durante bastante tiempo, y lo que hemos visto en el sector industrial es que la mezcla de inquilinos ha cambiado”, dijo. “El mayor ocupante de espacio solían ser las empresas de ferias y exposiciones que daban servicio a los centros de convenciones y a los distintos congresos que se celebraban en la ciudad”.

Pero hace unos cinco años, dijo Doty, comenzó a notar un cambio distinto después de que la economía de Estados Unidos comenzara a salir de la Gran Recesión, señalando que uno de los primeros edificios industriales especulativos en el valle de Las Vegas fue construido en 2014, “dando inicio a una ola” de desarrollo industrial. Dijo que un aumento y un cambio en la demanda de los consumidores ha liderado parte de la carga a medida que el aumento de las compras en línea se apoderó del consumidor estadounidense.

Un cambio en el clima empresarial y político en California y el menor costo de los terrenos disponibles y el proceso de autorización más rápido en el sur de Nevada está empujando ahora a más empresas del Golden State, y en particular su espacio de logística y distribución, al valle de Las Vegas.

CommercialSearch ha clasificado al valle de Las Vegas en el puesto número 9 en cuanto a superficie industrial en construcción. Según sus datos, el valle tiene más de 11 millones de pies cuadrados de nuevo stock en construcción, un aumento del 8.4 por ciento en el stock actual de 132 millones de pies cuadrados.

“Realmente hemos visto un giro en los usos de distribución, por lo que ya sean empresas de logística de terceros o distribuidores directos, son ahora el mayor ocupante de espacio”, dijo Doty. “Empezamos a construir edificios más grandes en ese periodo y eso ha atraído en parte a empresas de California, que han trasladado su distribución de California al sur de Nevada. Y también nos hemos convertido en una alternativa a California, por lo que las empresas del Medio Oeste o de la Costa Este, la creación de centros de distribución para dar servicio a toda la Costa Oeste de Las Vegas, por lo que nuestra base industrial ha oscilado de manera muy significativa”.

Según él, algunas de estas empresas mantienen su presencia en California, como una oficina corporativa, pero otras están abandonando por completo el estado vecino por motivos como los costos operativos, cuestiones políticas y, en ocasiones, problemas medioambientales.

“Llevo años oyendo el mismo discurso de las empresas: ‘En algún momento nos iremos de California, es muy difícil hacer negocios en California’”, dijo Doty. “Pero en realidad no hemos visto (a estas empresas) trasladarse aquí hasta los últimos tres o cuatro años”.

Los terrenos disponibles dirigen el desarrollo

La Oficina de Administración de Tierras posee aproximadamente 48 millones de acres en Nevada, o cerca del 63% de la base territorial del estado. Esto, a su vez, ha empujado el desarrollo a áreas específicas, dijo Donna Alderson, directora ejecutiva de Cushman & Wakefield que se centra en la venta y arrendamiento de propiedades industriales.

“Debido a la gran cantidad de suelo controlado por el gobierno en Nevada, el crecimiento industrial se ha producido principalmente en North Las Vegas y Apex (parque industrial en North Las Vegas) en los últimos años, ya que estas zonas han tenido una mayor disponibilidad de suelo. Sin embargo, ahora está surgiendo desarrollo en la parte sur del valle de Las Vegas”.

Greg Tassi, vicepresidente de Cushman & Wakefield que se especializa en bienes raíces industriales, dijo que el valle casi batió récords el año pasado tanto en términos de absorción neta como en finalización de la construcción para la industria, impulsado en parte por la “demanda en curso para las opciones logísticas más favorables de la Costa Oeste en comparación con varios otros mercados regionales”.

Tassi señaló tres megaproyectos como una clara señal de que los urbanizadores nacionales y los socios de capital institucional están ahora tomando en serio el sur de Nevada; se trata de la compra de Prologis de cerca de mil acres en el Apex Industrial Park en North Las Vegas para un planeado complejo industrial de 11 millones de pies cuadrados junto con dos acuerdos de Eldorado Valley: la adquisición de 95 acres por parte de DIV Industrial y la compra de 300 acres por parte de Amazon.

“Esto supondrá un nuevo récord de finalizaciones en un año natural y probablemente normalizará la desocupación y estabilizará las tasas de arrendamiento”, dijo.

Los datos de Cushman & Wakefield muestran más actividad industrial en el valle que CommercialSearch, con alrededor de 16 millones de pies cuadrados de producto en diversas etapas de construcción que están programados para completarse en enero de 2025.

Pero Tassi dijo que algunos proyectos retrasados que originalmente estaban programados para comenzar en el segundo semestre de 2024 pondrán “presión” sobre el inventario en la última mitad de 2025 y en 2026.

La proximidad de Nevada a California, que tiene la mayor economía del país, y la aparición del Estado de la Plata como un nuevo centro logístico de la Costa Oeste están jugando a nuestro favor dado el clima actual del mercado, dijo Owen Sherwood, que trabaja en la industria de títulos comerciales para Fidelity National Title. Calificó el papel emergente del sur de Nevada como potencia industrial de la Costa Oeste de “gigante dormido” que por fin empieza a despertar.

“El sur de California se ha vuelto muy caro y a los urbanizadores les lleva mucho tiempo construir allí. Si un urbanizador puede venir aquí y conseguir terrenos más baratos, la urbanización resulta mucho más atractiva”, dijo. “No solo por los costos iniciales que conlleva la urbanización, sino también por los plazos de tramitación de permisos, zonificación y planificación del uso del suelo. Así que ¿por qué pagar 4 dólares por pie en Inland Empire si se puede pagar un dólar por pie en el sur de Nevada?”

Brian Gordon, socio de Applied Analysis, dijo que su investigación reveló que en los últimos cinco años ha habido más de 30 millones de pies cuadrados de actividad de desarrollo industrial en el Condado Clark y el inventario incremental ha sido totalmente absorbido por el mercado, mientras que la tasa de vacantes se ha mantenido por debajo del 5 por ciento durante ese mismo periodo.

Gordon se hizo eco de la declaración de Sherwood de que Nevada también está en el lugar correcto en el momento adecuado con respecto a California, y dijo que al final del día en el mundo de los negocios, el dinero sigue hablando y la pérdida del Estado Dorado ha sido a la ganancia de Nevada.

“Nevada ha señalado claramente al mundo que está abierta a los negocios, y los empresarios y ejecutivos se han dado cuenta de ello y de las oportunidades que existen en el Estado de la Plata”, dijo. “Nevada tiene el séptimo mejor clima fiscal empresarial del país y eso ofrece oportunidades a las empresas para expandirse o trasladarse aquí a la región”.