‘El fin del malvado imperio inmobiliario’: Demanda contra comisiones infladas
Se presentó en Nevada una segunda demanda colectiva federal que podría cambiar drásticamente a la industria inmobiliaria residencial.
Múltiples agentes inmobiliarios entrevistados por Las Vegas Review-Journal dijeron que funcionarios del Departamento de Justicia estuvieron en Las Vegas en numerosas ocasiones emitiendo citaciones y entrevistando a corredores antes de la pandemia del COVID-19 en relación con las comisiones cobradas por las agencias inmobiliarias.
Angela Boykin, vendedora de una vivienda en Las Vegas, afirma en una nueva demanda presentada ante el Tribunal Federal de Distrito de Nevada que existe una “conspiración” para inflar artificialmente las comisiones entre los agentes inmobiliarios del valle y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) a través del Servicio de Listados Múltiples (MLS), donde prácticamente todas las propiedades se ponen a la venta. Afirma que, para que su casa apareciera en el MLS, tuvo que pagar una comisión combinada del 5 por ciento a su agente y al agente del comprador.
La demanda del 16 de febrero es similar a otra presentada en enero, en la que Nathaniel Whaley, residente en el valle de Las Vegas, alega que pagó una comisión “sustancial” al agente del comprador de su casa. Ambas demandas nombran a docenas de corredurías de todo el estado y a la asociación de la industria Las Vegas Realtors (LVR), afiliada a la NAR.
Las demandas forman parte de una oleada de casi dos docenas de demandas imitadoras que están apareciendo en todo el país desde que un jurado federal de Kansas City, Missouri, declaró en octubre a la NAR y a varias agencias inmobiliarias responsables de mil 780 millones de dólares en daños y perjuicios por conspirar para inflar artificialmente las comisiones en las ventas de viviendas residenciales.
Las Vegas Realtors refirió los comentarios sobre las demandas y una posible investigación del Departamento de Justicia a la NAR, que no respondió al cierre de esta edición. La NAR emitió esta declaración después de la demanda de enero: “La práctica de compensación cooperativa hace posibles los mercados eficientes, transparentes y accesibles. Los vendedores pueden vender su casa por más y hacer que más vendedores vean su casa, mientras que los compradores tienen más opciones de casas y puede permitirse la representación. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios responderá a esta demanda en los tribunales”.
Mayor impacto
Chris Rasmussen, abogado de Rasmussen Law en Las Vegas, dijo que la sentencia del jurado en Missouri sentó un precedente para toda la industria al reglamentar que la estructura de las comisiones era contraria a la ley.
“Creo que veremos a los agentes inmobiliarios de Nevada adoptar medidas para reestructurar la forma en que se distribuyen las comisiones”, dijo. “Su control del sistema de listados MLS crea un sistema secreto de comunicación e información al que los agentes inmobiliarios pueden acceder para decidir qué viviendas deben mostrarse a los compradores. Es decir, si alguien ofrece menos al agente del comprador, es probable que esas viviendas no se muestren”.
Rasmussen dijo que la industria tendrá que adaptarse a una nueva realidad de un sistema de “mérito cuántico” en el que las comisiones no estén sujetas a las reglas de la NAR o correrá el riesgo de “extinguirse”, como ocurre con las agencias de viajes.
En la actualidad, la NAR –que cuenta con más de 1.2 millones de miembros individuales– controla el MLS y tiene una regla sobre la comisión del agente comprador, que obliga a todos los vendedores de viviendas a usar un agente y aceptar su comisión no negociable para poder incluir una propiedad en el MLS.
En la mayoría de los países desarrollados, como Reino Unido, Alemania, Israel, Australia y Nueva Zelanda, las comisiones de los agentes oscilan entre el 1 y el 4 por ciento. En Estados Unidos, el promedio suele oscilar entre el 5 y el 6 por ciento.
El Departamento de Justicia de Estados Unidos intervino recientemente en una sentencia en Boston, pidiendo a un juez federal que rechazara un acuerdo en una demanda similar en la que un demandante colectivo afirmaba que los agentes inmobiliarios conspiraban para inflar las comisiones a través de un sistema cerrado de listados que controlan, lo que indica que está prestando mucha atención a este asunto.
Un agente inmobiliario de Las Vegas, que ha trabajado en la industria durante décadas y es uno de los corredores con más ventas del valle, habló con el Review-Journal a condición del anonimato y dijo que estas demandas tienen a toda la industria en estado de pánico. El agente dijo que el Departamento de Justicia parece estar reavivando un caso federal en torno al mismo asunto que se detuvo debido a la pandemia, lo que pudiera agravar aún más el problema planteado por la ola de demandas.
El agente dijo que si los corredores de bienes raíces se desvinculan de la estructura de comisiones de la NAR debido a ramificaciones legales, ya sea por continuas sentencias de demandas colectivas, una sentencia multijurisdiccional o un caso federal, hasta el 80 por ciento de la industria en todo el país pudiera encontrarse sin empleo.
“Es el fin del imperio inmobiliario”, dijo el agente. “O para decirlo con más precisión, este es el fin del malvado imperio inmobiliario”.
El Departamento de Justicia ofreció un “sin comentarios” a una solicitud de información sobre un posible caso federal en torno al tema en una respuesta por correo electrónico al Review-Journal. Ya en 2020, la NAR resolvió una demanda antimonopolio con el Departamento de Justicia, acordando hacer más transparente el costo de las comisiones de sus agentes como parte del acuerdo.
Algunos agentes dicen que las demandas son un ataque injusto contra la industria de bienes raíces.
“Estos abogados están tratando de crear un problema para que puedan resolverlo donde un problema no ha existido en 100 años, todo por su propia codicia y por sus 15 minutos de fama”, dijo Jonathan Catalano, un agente de bienes raíces de ERA Brokers Consolidated en Las Vegas, en una respuesta por correo electrónico al Review-Journal. “Esta idea de que hay un modelo estándar del 6 por ciento no es cierto, no existe. … La idea de que las comisiones de Realtor están inflando el valor de las viviendas es simplemente ridículo. Lo único que afecta al valor de la vivienda, como a cualquier otra cosa, es puramente la oferta frente a la demanda”.
Michael Vestuto, un agente de bienes raíces de Vestuto Realty Group, dijo que parte del problema se origina en torno al término “corredor de descuento” para referirse a los agentes de bienes raíces que no cumplen con las reglas de comisiones de la NAR y operan fuera del supuesto sistema cerrado, y la industria tiene que abordar el problema de la potencial lista negra.
“He dicho que la industria de bienes raíces necesita más transparencia y divulgación ante el consumidor en lo que se refiere a la compensación desde hace muchos años”, dijo en una respuesta por correo electrónico a Las Vegas Review-Journal. “Una de las principales preocupaciones que planteé a la NAR y LVR era relativa al término ‘corredor de descuento’ y por qué nuestra industria usa esta terminología tan a menudo. El término implica que hay una práctica estándar de la industria y los que no cumplen se consideran ‘corredores de descuento’”.
