El dilema de los compradores de casa: esperar o no a que bajen las tasas hipotecarias
LOS ÁNGELES - ¿Comprar una casa ahora o esperar a que bajen las tasas hipotecarias? Esa es la pregunta que enfrentan muchos compradores en esta temporada de primavera.
Las tasas más bajas dan a los compradores de vivienda más espacio para respirar financieramente, por lo que esperar a una tasa más atractiva puede marcar una gran diferencia, especialmente para los compradores de vivienda por primera vez que a menudo pasan apuros para encontrar una casa asequible.
Sin embargo, esperar tiene sus inconvenientes. Unas tasas más bajas pueden atraer a más compradores potenciales, lo que calentaría el mercado y haría subir los precios.
Actuar ahora probablemente obligaría al comprador a pagar una tasa de alrededor del 6.9 por ciento en una hipoteca a 30 años. A finales de octubre, la tasa subió a un máximo de 23 años de casi el 8 por ciento, según el comprador de hipotecas Freddie Mac. En general, los economistas esperan que la tasa promedio de las hipotecas a 30 años baje posteriomente en el año.
“Si las tasas de interés de las hipotecas bajan como se espera, yo esperaría que hubiera más competencia por el aumento de la demanda, por lo que es una razón para potencialmente actuar ahora”, dijo Danielle Hale, economista en jefe de Realtor.com. “Y luego esos compradores, si las tasas hipotecarias bajan, tendrían presumiblemente la oportunidad de refinanciar”.
Gagan Hegde, un ingeniero de software de Durham, Carolina del Norte, se inclina por el enfoque proactivo mientras busca comprar su primera casa.
A Hegde, de 29 años, le preocupa que retrasar su búsqueda lo enfrente a otras personas que también buscan tasas más bajas en un mercado que ya es bastante competitivo.
Hace poco, igualó el precio de lista de 450 mil dólares de una casa adosada, pero otro comprador ofreció más de lo que pedía el vendedor.
En lugar de preocuparse demasiado por las tasas hipotecarias, ahora se centra en encontrar una vivienda de tres dormitorios y tres baños que pueda permitirse pagar. Cuando las tasas bajen, buscará una refinanciación.
“Estoy siendo completamente agnóstico respecto a los precios de financiación porque creo que si empiezas a prestarle demasiada atención, no hay una respuesta clara”, dijo.
Las tasas hipotecarias mínimas que alimentaron un frenesí de compra en 2021 y principios de 2022 hace tiempo que desaparecieron. Aunque la tasa promedio de un préstamo hipotecario a 30 años, justo por debajo del 7 por ciento, no está muy lejos del promedio histórico, eso es poco consuelo para los compradores de viviendas que, antes de los dos últimos años, no habían visto tasas promedio tan altas desde hace casi dos décadas.
Combinado con un aumento de casi el 44 por ciento en el precio de venta medio nacional de viviendas ocupadas anteriormente entre 2019 y 2023, las elevadas tasas hipotecarias han hecho que comprar una casa sea menos asequible para muchos estadounidenses.
Un análisis reciente de Redfin encontró que la familia estadounidense típica gana alrededor de 30 mil dólares menos de los 113 mil 520 dólares al año que necesita para pagar una vivienda estadounidense de precio medio, que la compañía estimó en 412 mil 778 dólares en febrero. Redfin define una vivienda como asequible si el comprador no gasta más del 30 por ciento de sus ingresos en el pago mensual de la vivienda. El análisis tuvo en cuenta un pago inicial del 15 por ciento y la tasa promedio de un préstamo a 30 años en febrero, que rondaba el 6.8 por ciento.
Unas tasas hipotecarias más bajas aumentarían el poder adquisitivo de los compradores de vivienda. Financiar una casa de 400 mil dólares con una hipoteca a 30 años con una tasa fija de 6.82 por ciento en promedio de la semana pasada supone unos 215 dólares más al mes que si la tasa fuera del 6 por ciento, por ejemplo. Las cuotas mensuales del mismo préstamo hace dos años, cuando la tasa hipotecaria era del 4.72 por ciento en promedio, serían 534 dólares menos.
Muchos economistas esperan que las tasas hipotecarias bajen este año, pero no antes de que la inflación se haya enfriado lo suficiente como para que la Reserva Federal empiece a bajar su tasa de interés a corto plazo.
La Fed ha indicado que espera recortar las tasas este año una vez que vea más indicios de que la inflación se está desacelerando desde su nivel actual superior al 3 por ciento. La forma en que el mercado de bonos reaccione a la política de tasas de interés de la Reserva Federal, así como otros factores, pueden influir en las tasas hipotecarias. Los indicios actuales apuntan a que las tasas hipotecarias se mantendrán más altas durante un tiempo más.
Por ahora, la incertidumbre en la trayectoria de las tasas hipotecarias favorece a los compradores de vivienda como Shelby Rogozhnikov y su esposo, Anton.
La pareja es propietaria de una casa adosada en Dallas y quiere más espacio ahora que planean tener su primer hijo. Buscan una casa de al menos tres dormitorios que se ajuste a su presupuesto de unos 300 mil dólares.
No sienten ninguna urgencia, pero desean evitar un aumento de la competencia en caso de que las tasas hipotecarias bajen en los próximos meses.
“Sé que las tasas de interés acabarán bajando, pero tengo la sensación de que cuando bajen los precios de las viviendas podrían volver a subir”, dijo Shelby Rogozhnikov, higienista dental de 38 años. “Tengo que preocuparme por las tasas hipotecarios y por mi reloj biológico, que tiene menos tiempo que las tasas hipotecarias, así que es ahora o nunca”.
Agentes inmobiliarios de Los Ángeles a Nueva York afirman que sigue habiendo guerras de ofertas, aunque en algunos lugares no con tanta frecuencia como en los últimos años.
“En general, las guerras de ofertas no son ni de lejos tan extremas como lo fueron en mercados pasados”, dijo Tony Spratt, agente de Century 21 Real Estate Judge Fite Co., en el área de Dallas-Fort Worth. “Todavía estamos en un mercado de vendedores, pero es mucho más blando de lo que era”.
Los compradores de vivienda también tienen más propiedades para elegir esta primavera que hace un año. Según Realtor.com, los listados activos –un recuento que abarca todas las viviendas en el mercado pero excluye las que están pendientes de la finalización de una venta– han superado los niveles del año anterior durante cinco meses consecutivos. En marzo aumentaron casi un 24 por ciento respecto al año anterior, aunque bajaron casi un 38 por ciento en comparación con marzo de 2019.
El inventario aún relativamente ajustado está ayudando a dar a los vendedores la ventaja en muchos mercados de todo el país, pero no en todos.
En Raleigh, Carolina del Norte, los listados de casas están tardando más en venderse, y eso ha hecho que los vendedores sean más flexibles con el precio o con ayudar a cubrir los costos de reparaciones, dijo Jordan Hammond, un agente de Redfin.
“Antes veíamos que los vendedores realmente podían hacer lo que querían”, dijo. “No tenían que contribuir en absoluto a la adquisición del comprador. Y ahora que es una especie de negociación. Veo más compradores presionando a los vendedores”.
Aun así, el escaso inventario de propiedades en el mercado significa que los compradores de vivienda que puedan encontrar una propiedad en venta en su rango de precio podrían querer hacer una oferta en lugar de esperar, porque no hay garantía de que vaya a haber una mejor opción de inmediato.
Aquellos que compren en zonas donde la construcción de viviendas nuevas es más frecuente pueden tener más suerte esta primavera.
En respuesta al aumento de las tasas hipotecarias, más de un tercio de los constructores redujeron los precios de las viviendas en 2023. Muchos también ofrecieron incentivos a los compradores, como rebajas de las tasas hipotecarias y financiación por debajo del precio de mercado.
Los constructores también aumentaron la construcción de viviendas más pequeñas y menos caras, lo que ayuda a explicar porqué el precio de venta medio de una vivienda nueva en Estados Unidos cayó casi un 8 por ciento en febrero respecto al año anterior, a 400 mil 500 dólares. Es el nivel más bajo desde junio de 2021.
Los compradores y vendedores de viviendas que esperen hasta el verano para probar el mercado también tendrán que tener en cuenta cómo puedan verse afectados por los cambios propuestos en las políticas en torno a las comisiones de los agentes inmobiliarios.
El mes pasado, la National Association of Realtors acordó realizar cambios en su política para resolver las demandas federales que afirmaban que la asociación comercial y varias de las mayores agencias inmobiliarias del país participaban en prácticas comerciales que obligaban a los propietarios a pagar comisiones artificialmente infladas cuando vendían su casa.
Los cambios de política, que entrarán en vigor en julio, pudieran dar lugar a que los vendedores de viviendas paguen comisiones más bajas por los servicios de sus agentes. Los compradores, por su parte, podrían tener que asumir más costos iniciales al contratar a un agente.
