¿Podrán construirse suficientes apartamentos para resolver el problema de la vivienda en Las Vegas?

El nuevo trabajo de Mike Moriarty puede servir como un interesante indicador para el sector inmobiliario de Las Vegas.

Moriarty ha sido nombrado nuevo vicepresidente de urbanización en Las Vegas para el Grupo NRP, uno de los mayores constructores de apartamentos del país, que recientemente señaló Las Vegas y Phoenix como áreas clave de crecimiento para la empresa con sede en Cleveland.

El urbanizador señaló un reciente reporte de Redfin, un corredor de bienes raíces en internet, que encontró a Las Vegas a la cabeza del país como el destino más popular para la reubicación de los compradores de vivienda, como otro indicador para la ciudad.

“Estamos hablando de decenas de miles de residentes que se trasladan aquí cada año”, afirma Moriarty. “Así que la oferta y la demanda son realmente interesantes en este momento, y en términos de multifamiliares, la oferta que va a entrar en internet, en términos de unidades construidas y las que van a entrar en renta en los próximos 12 meses, hay más de nueve mil unidades planificadas, que es la mayor cantidad que ha habido nunca”.

Avison Young calcula que la oferta actual en la zona metropolitana de Las Vegas supera con creces las 203 mil unidades de apartamentos, y el urbanizador inmobiliario comercial Colliers calcula que los urbanizadores multifamiliares locales tienen en construcción unas 12,492 unidades y otras 9,795 previstas, según su reporte del segundo trimestre.

Moriarty dijo que los planes de NRP en Las Vegas son a largo plazo, y aunque están empezando con proyectos de clase A (rentas de gama alta) para sus dos primeras urbanizaciones -que están en obras en la parte suroeste de la ciudad- el objetivo más amplio es urbanizar todo tipo.

“En primer lugar, queremos estar en este mercado a largo plazo”, afirma. “Así que ya estamos investigando cómo irrumpir en el desarrollo de viviendas asequibles y de mano de obra”.

La vivienda para trabajadores se suele describir como destinada a personas con ingresos medios, mientras que la vivienda asequible es para quienes tienen ingresos iguales o inferiores a la mediana, que en Las Vegas es de 33,363 dólares, según datos del Censo de Estados Unidos.

Escasez de rentas bajas

Las Vegas se encuentra en un punto interesante en términos demográficos e inmobiliarios. El Centro de Investigación Empresarial y Económica de la UNLV prevé que el valle siga creciendo año tras año en un futuro previsible, añadiendo 42,066 residentes solo en 2023. Y National Low Income Housing Coalition calcula que en el valle ya faltan cerca de 84 mil unidades de renta para personas con bajos ingresos, una cifra que ha ido aumentando de forma constante en los últimos años.

Sin embargo, las estadísticas multifamiliares de Colliers no se desglosan por clases y, según la Asociación de Apartamentos del Estado de Nevada (NSAA), la oferta multifamiliar no es el problema, sino el tipo adecuado de oferta multifamiliar que debe construirse.

“Los proyectos están en gran parte en construcción en las zonas de Henderson, Enterprise y Summerlin debido a la fuerte demanda, rentas más altas y la disponibilidad de suelo. Muchos de estos proyectos se sitúan en la gama alta”, señala un reporte de NSAA. “Este aumento de la construcción se debe probablemente a la recuperación económica de la zona y a la importante emigración procedente de las metrópolis del sur de California”. En la mayoría de los casos, el precio medio de la vivienda hace que el pago mensual de la hipoteca sea más costoso que el promedio de la renta que se pide por los apartamentos de gama alta”.

Robin Lee, director ejecutivo de la NSAA, dijo que el objetivo es asegurarse de que los urbanizadores no se centran simplemente en un grupo demográfico debido a las líneas de fondo.

“Estamos viendo un montón de urbanización en este momento”, dijo. “Hay un montón de unidades que entrarán en el mercado este año y principios del próximo año, pero lo que es difícil es traer más unidades asequibles en el mercado debido a los costos de construcción y las barreras políticas”.

Moriarty se mostró de acuerdo con esta afirmación y añadió que hay que incentivar a los urbanizadores para que construyan todo tipo de viviendas.

“El gobierno necesita encontrar una manera de conseguir más financiación, y no estoy diciendo que el Condado Clark no lo haya hecho, sin embargo, esperaría que el gobierno, tanto local como federal, siguiera presionando para ello, y todo ayudará. Y te diré honestamente que no hay una necesidad de uno sobre el otro, hay una demanda de clase A, hay una demanda de mano de obra y asequible y realmente planeamos irrumpir en los tres de esos activos.”

En 2022, el Condado Clark introdujo el Programa Welcome Home y el Fondo de Vivienda Comunitaria del Condado Clark “para abordar la urgente necesidad de vivienda para los residentes de bajos ingresos en el sur de Nevada” y hasta ahora se han anunciado o asignado múltiples rondas de financiación, por un total de más de 200 millones de dólares.

Nicholas Irwin, director del Lied Center for Real Estate de la UNLV, dijo que hay dos maneras de asegurarse de que una ciudad tenga y consiga una oferta saludable de unidades asequibles. La primera es legislar, creando zonas específicas para viviendas asequibles. La segunda es incentivar a los urbanizadores mediante reducciones fiscales que los motiven a construir viviendas asequibles junto con otros tipos de viviendas. En su opinión, esto último es mucho más fácil.

“Se puede hacer con el método de incentivo o con el del castigo”, dijo. “La mejor manera de hacerlo es el enfoque de incentivos, porque nos encontramos con problemas aquí en el Condado Clark, donde digamos Las Vegas pone en la zonificación de inclusión, bueno, lo que está impidiendo que un urbanizador simplemente vaya a la zona no incorporada del Condado Clark, donde no tienen que cumplir con ella, y por lo que tiene efectos indirectos no intencionales “.

Una cosa que Lee dijo, que no es la respuesta cuando se trata de conseguir más viviendas asequibles en Las Vegas, es que el gobierno se involucre directamente en el mercado. El gobernador Joe Lombardo vetó recientemente una serie de proyectos de ley relacionados con la renta en relación con los derechos de los inquilinos y la reforma de desalojo, provocando la ira de una serie de grupos de la comunidad.

“El control de la renta es una política fracasada, está demostrado”, dijo Lee. “Cualquier economista con el que hables, no importa de qué lado del pasillo esté, o lo alejado del pasillo que esté, el control de rentas es una política fracasada y desincentiva a la gente a proporcionar viviendas de calidad. Hace que la gente se retire del mercado y provoca tremendas consecuencias económicas”.