¿Los inquilinos tienen ventaja en Las Vegas en estos momentos?

Cuando Kiara Ringgenberg y su novio se mudaron a Ely en Fremont Street, en el centro de Las Vegas, el pasado mes de abril, descubrieron que el urbanizador, Elysian Living, estaba más que encantado de tenerlos dadas las condiciones actuales del mercado.

“Íbamos a mudarnos en mayo, ya que era cuando terminaba nuestro contrato de renta, pero queríamos hacerlo cuanto antes”, dijo Ringgenberg, quien añadió que la pareja se trasladó desde Helix, en Alta Drive, para conseguir una mejor ubicación y electrodomésticos. “Ely nos ofreció dos semanas sin rentar para que nos mudáramos en el plazo que queríamos”.

Ringgenberg dijo que también recibieron pases para el festival de música Life Is Beautiful de este mes de septiembre, que, según dijo, se regalaron a todos los residentes.

“También organizan eventos para residentes todos los meses, con comida y entretenimiento”, añadió.

La experiencia de Ringgenberg no es única. Si se entra en el sitio web de cualquier promoción multifamiliar de Las Vegas, lo más probable es que aparezca una oferta de renta cargada de incentivos. Los urbanizadores ofrecen multitud de ventajas, como un mes de renta o de estacionamiento gratis, para atraer a los inquilinos a sus propiedades, una tendencia que se repite en todo el país.

De hecho, la empresa de anuncios inmobiliarios Zillow afirma que aproximadamente el 27 por ciento de las rentas de su plataforma en Estados Unidos ofrecen ahora al menos una concesión, un seis por ciento más que el año pasado por estas fechas.

Los inquilinos tienen ventaja

Las rentas en todo el valle de Las Vegas disminuyeron un 2.2 por ciento en el primer trimestre de 2023 en comparación con el mismo periodo de 2022, con el promedio de renta ahora en 1,430 dólares al mes, según un reporte de la Asociación de Apartamentos del Estado de Nevada.

Shawn McCoy, director del Centro Lied de Bienes Raíces de la Universidad de Nevada, Las Vegas, dijo que las altas tasas de interés han ejercido presión sobre los urbanizadores y llevó a una desaceleración de la construcción. Eso, a su vez, les ha dado a los inquilinos un poco de ventaja en el mercado inmobiliario actual.

“Las rentas están cayendo definitivamente”, dijo McCoy, “y con respecto a las concesiones, cuando hablo con los desarrolladores multifamiliares, gran parte de la historia es acerca de cuál es la manera óptima para hacer frente a la presión en el mercado para reducir la renta, y mucho de ello es la comercialización”.

McCoy dijo que los urbanizadores que buscan atraer a los inquilinos están mejorando las cosas sabiendo que los inquilinos están comprando alrededor de la ciudad en lugar de elegir unidades de renta simplemente sobre la base de los códigos postales.

“A menudo, para un inquilino es más atractivo que un urbanizador le diga: ‘Oye, te voy a dar mil dólares por adelantado’ en términos de un mes de renta gratis, en lugar de reducir mi renta mensual en unos 30 dólares al mes. Por eso, cuando hablo con los urbanizadores, lo que más escucho es que, en principio, pueden comprimir la renta en ambos sentidos. Sin embargo, los inquilinos suelen sentirse más atraídos por las sumas de dinero por adelantado”.

La Asociación de Apartamentos del Estado de Nevada, que representa a más de 180 mil unidades de vivienda de renta, reconoció en un comunicado al Review-Journal que el mercado de la renta de Las Vegas ha visto una “disminución de los precios de renta con el crecimiento de las unidades disponibles.”

“Las razones de este cambio incluyen los próximos aumentos de inventario, las vacantes actuales y los cambios en los patrones de los inquilinos”, dice el comunicado. “No es raro, cuando estas tendencias existen en un mercado, que los propietarios ofrezcan concesiones a los inquilinos para incentivarlos a renovar su contrato de renta o para atraer a nuevos inquilinos a una unidad. Estas concesiones pueden incluir un mes de renta gratis, depósitos de seguridad o de renta reducidos, mejoras en el estacionamiento, etc”.

Según datos de Zillow, Las Vegas es la quinta ciudad de las grandes metrópolis en la que más aumentaron los anuncios en internet con ofertas ventajosas. Esos listados aumentaron de 22 por ciento de todos los listados en 2022 a 37 por ciento este año, el ranking de Las Vegas 16 en términos de la proporción total de listados que ofrecen una concesión. Washington, DC tuvo el mayor porcentaje (48 por ciento) seguido de cerca por San José, California (46 por ciento).

La montaña rusa del mercado inmobiliario

La empresa de intermediación inmobiliaria por internet Redfin publicó recientemente un reporte similar sobre concesiones de renta, señalando que todo esto se remonta al COVID-19.

“Durante la pandemia hubo un aumento de la construcción de viviendas, ya que los constructores intentaron sacar provecho del frenesí de las mudanzas, especialmente en los puntos cruciales de la pandemia”, señalaba el reporte. “Ahora que el aumento de las tasas ha expulsado del mercado a muchos compradores, los constructores intentan vender sus existencias acumuladas ofreciendo ventajas como dinero para los costos de cierre del comprador, tarjetas regalo e incluso autos gratis”.

El mercado mundial de la vivienda ha vivido una montaña rusa desde el inicio de la pandemia. Tras un repunte de la actividad inmobiliaria durante el COVID, las ventas de viviendas retrocedieron en la segunda mitad de 2022 cuando los bancos centrales de los países desarrollados subieron las tasas de interés, lo que ha provocado una contracción de las viviendas iniciadas, las ventas y los precios que se ha prolongado hasta 2023.

Sin embargo, según Zillow, Las Vegas es la única gran metrópolis que registró descensos interanuales en la renta y McCoy dijo que esto puede ser un signo de un mercado local saludable.

“En un mercado competitivo es muy, muy difícil que un propietario retenga a un inquilino porque los inquilinos pueden comparar precios”, dijo. “Y debido a que el mercado se está estrechando, los propietarios pueden realmente querer bloquear la ocupación y tienen preferencias por los flujos de efectivo muy estables con la expectativa de entrar en un mercado de renta donde la demanda podría no ser muy alta”.

Según la Asociación de Apartamentos del Estado de Nevada, parte de la razón por la que están bajando las rentas en Las Vegas es el descenso del “interés de fuera del estado”, en gran parte procedente de California. Jeff Tucker, un economista senior de Zillow dijo que Las Vegas es parte de un área geográfica más grande de bienes raíces que tiende a subir y bajar más que el promedio.

“El mercado del suroeste parece tener esta mayor variación, por lo que recibe una especie de estos grandes cambios en los ciclos del mercado inmobiliario”, dijo Tucker. “Y parece que Las Vegas y Phoenix, que tuvo el segundo más bajo crecimiento de la renta año tras año, solo pasan por ciclos de auge y caída muy graves y definitivamente parece que está cambiando a esa fase de caída “.