Bajan las rentas en vecindarios ricos de Las Vegas y suben en los pobres: reporte de la UNLV

Los inquilinos de bajos ingresos en Las Vegas están siendo impactados debido a un fenómeno raro de mercado, según un nuevo estudio del Centro Lied de UNLV para Bienes Raíces. El director Shawn McCoy, autor del estudio, afirma que una gráfica cuenta una historia contundente.

Las rentas están cayendo principalmente en los vecindarios más ricos de todo el valle, y al aumento, o permanecen estancados, en las partes más pobres de la ciudad, de acuerdo con el último reporte de McCoy Apartamento Tendencias del Mercado, que extrae sus datos de Moody’s Analytics.

Las tasas de renta de 2,114 dólares o más en el valle de Las Vegas cayeron un 6.7 por ciento desde el cuarto trimestre de 2022 hasta el primer trimestre de este año, muestra el reporte. En el lado opuesto, las tasas de renta por debajo de 815 dólares al mes cayeron un 0.68 por ciento durante el mismo periodo de tiempo.

Aunque, los datos solo muestran el cambio en el precio de un trimestre a otro, McCoy dijo que es llamativo ya que antes de eso las tasas de renta cambiaron de manera uniforme en todos los grupos demográficos socioeconómicos de 2021 a 2022, pero disminuyeron trimestre a trimestre el año pasado.

McCoy dijo que el 2023 es definitivamente un cambio. La inflación y las altas tasas de interés han jugado en lo que es un mercado de la vivienda increíblemente desconcertante estadísticamente, y dijo que la mejor manera de verlo es a través de una perspectiva migratoria.

“Cuando los ingresos residuales de los inquilinos se ven sometidos a tensiones, puede haber una tendencia a responder sustituyendo las rentas de alto precio por unidades de menor precio”, dijo. “Si es así, las rentas de los apartamentos de ‘precio más alto’ pueden bajar mientras que las rentas de los apartamentos de ‘precio más bajo’ pueden simultáneamente bajar menos, no bajar en absoluto, o incluso posiblemente subir”.

La asambleísta de la Legislatura de Nevada Shondra Summers-Armstrong, que representa al Distrito 6, donde predominan las rentas que van al aumento, dijo que está al pendiente de este asunto. Summers-Armstrong estuvo en el Tribunal de Justicia de North Las Vegas a primera hora del pasado martes, donde se estaban repartiendo por docenas las notificaciones de desalojo, dos meses después de que se levantaran las protecciones contra los desalojos.

“La respuesta es sencilla: la gente se está quedando sin trabajo porque sus ingresos no dan para más”, afirma. “Hay una frase que escuché hace años y que siempre se ha quedado conmigo: ‘ser pobre es caro’”.

Summers-Armstrong dijo que una de las partes más “aterradoras” del estudio de la UNLV, y lo que ella ve en su distrito son los desalojos “sin culpa”, donde los propietarios suben las rentas en los vecindarios para capitalizar las ganancias inducidas por el mercado, por lo que un contrato de arrendamiento termina y la tasa de renta se dispara sustancialmente porque el dueño sabe que el mercado está caliente. Según ella, en su distrito hay personas que gastan la mitad de su sueldo mensual solo en la renta, y prácticamente todos ellos ganan muy por debajo de los ingresos promedio de una persona en Las Vegas (33,363 dólares).

“Lo que esto significa es que están a un paso de no poder pagar la renta, y entonces están en sus autos o en la calle. Y se trata de personas con trabajo, que trabajan duro todos los días, pero sus ingresos no están a la altura”.

Entender las cifras

Ahora que el mercado inmobiliario parece estar volviendo a la normalidad tras un frenesí de ventas de viviendas y precios y rentas por las nubes durante la pandemia, McCoy afirma que se están produciendo algunos “tambaleos”. Por ejemplo, el precio medio de la vivienda en Estados Unidos subió por primera vez en cinco meses; sin embargo, el de Las Vegas fue uno de los 19 metros del país que experimentaron un descenso, lo que pone de manifiesto la dicotomía entre las tendencias regionales y nacionales, alimentadas en parte por las tendencias macroeconómicas de la migración.

Otro de los puntos clave del reporte de McCoy es que las áreas de Las Vegas habitadas principalmente por residentes blancos vieron en promedio, una caída del 3.24 por ciento en sus rentas desde el último trimestre de 2022 hasta ahora, mientras que los vecindarios predominantemente afroamericanos vieron solo una caída del 1.4 por ciento.

McCoy dijo que es claro para señalar este estudio no está implicando la discriminación racial, sin embargo, señalando clara disparidad entre ciertos vecindarios en el valle de Las Vegas.

“Hay dos tipos de trabajo cuando se mira a la raza, hay trabajo que mira a la discriminación racial y hay trabajo que mira a la disparidad racial”, explicó. “Y son dos cosas totalmente distintas. La discriminación racial es una situación en la que un casero dice: ‘Tengo dos solicitantes, uno es blanco y otro afroamericano, y voy a intentar cobrarle más dinero al afroamericano”.

¿Hay solución?

McCoy afirma que hay varios mecanismos que podrían ayudar a frenar este fenómeno y conseguir que Las Vegas vuelva a tener un mercado de rentas más saludable, y hay un tipo de vivienda que podría ayudar.

“Uno de los motores más potentes del descenso de las rentas es el aumento de la oferta de nuevas promociones multifamiliares”, explicó. “Los datos muestran que las rentas bajaron en general en los vecindarios de bajos ingresos que experimentaron grandes aumentos en la oferta de nuevos apartamentos”.

“Además, estos descensos fueron similares a los niveles de disminución de rentas que observamos en los vecindarios de rentas altas. Por el contrario, las rentas generalmente se estancaron y en muchos casos al aumento en los vecindarios de bajos ingresos donde la nueva construcción multifamiliar fue limitada”.

Summers-Armstrong dijo que los legisladores trataron de introducir medidas para ayudar a los inquilinos de este ciclo legislativo, incluyendo un proyecto de ley que permitiría un desalojo en pausa, mientras que los gobiernos locales distribuyen la asistencia de renta, sin embargo, fue vetado por el gobernador Joe Lombardo, junto con una serie de otros proyectos de ley destinados a ayudar a los inquilinos dijo.

“Como legisladora, me siento muy decepcionada y dolida”, añadió. “Fuimos bloqueados por el proceso de veto, lo intentamos, pero no pudimos conseguir nada a través de no importa lo que nuestro esfuerzo. Así que tengo la esperanza de que mientras tanto haya algunas soluciones locales que puedan ayudar a la gente. Pero ahora mismo tenemos un problema importante”.