¿Qué está pasando con el mercado de apartamentos de Las Vegas?
La financiación a tasa variable de la era de la pandemia está obligando a algunos dueños de complejos de apartamentos del valle de Las Vegas a enfrentarse a situaciones financieras difíciles, según varios agentes comerciales de la zona.
Se trata de un problema nacional que está afectando especialmente a las ciudades del Cinturón del Sol, dijo Jeffrey Swinger, vicepresidente ejecutivo de ventas de inversión multifamiliar de Colliers International en Las Vegas.
“Lo que esto realmente se reduce a las tasas de interés y el COVID”, dijo. “En particular, a partir de 2021, muchos de los prestamistas (dentro del mercado multifamiliar) debido a que las tasas de interés eran cero, fueron capaces de ofrecer estos préstamos a corto plazo a tasa flotante, y eran típicamente por tres años. Si avanzamos hasta hoy, muchos de estos préstamos están venciendo con las tasas de interés de hoy y los está aplastando”.
Los agentes comerciales señalaron la tasa de financiación garantizada a un día, una medida del costo de tomar prestado efectivo a un día garantizado por los bonos del Tesoro, que estaba en cero por ciento durante gran parte de la segunda mitad de 2021 y la primera mitad de 2022. Ahora se encuentra por encima del 5 por ciento.
Lo que sigue siendo incierto es el número de complejos de apartamentos del valle de Las Vegas que se encuentran actualmente en esta situación financiera particular y lo que ocurrirá con ellos. El Las Vegas Review-Journal habló con más de media docena de corredores multifamiliares y todos dijeron que la industria local se encuentra actualmente conteniendo la respiración para ver qué pasa en los próximos meses.
Caen los acuerdos
Swinger dijo que algunos de los proyectos podrían refinanciarse, sin embargo, podría ver escenarios en los que los prestamistas recuperan las propiedades de los inversores con pérdidas y las gestionan o intentan venderlas.
“Pero muchos de estos prestamistas no quieren asumir la pérdida”, dijo. “No quieren hipotecar, así que hacen como que se extienden y fingen”.
Los datos de Colliers International muestran que hay aproximadamente 232,751 unidades multifamiliares en el valle de Las Vegas, y en 2021 en la parte inferior del ciclo de tasas de interés, hubo 80 transacciones multifamiliares de edificios con 100 o más unidades por un volumen de ventas de 4.8 mil millones. Ese número se redujo a 51 en 2022, seis en 2023 y cinco en lo que va de año por 198 millones de dólares. Múltiples corredores dijeron que muchos de los acuerdos realizados entre 2021 y 2022 podrían estar bajo estrés financiero ahora.
The Real Deal informó recientemente que Tides Equities -que, según su sitio web, tiene 23 proyectos en el valle de Las Vegas- acaba de embargar su complejo de 176 unidades Tides at Walnut Park. Múltiples corredores comerciales que hablaron con el Las Vegas Review-Journal bajo condición de anonimato dijeron que creen que una gran parte de las propiedades Tides Equities posiblemente podría haber sido financiada durante este periodo de interés cero.
Tides Equities no respondió a la solicitud de comentarios del Las Vegas Review-Journal.
Lo que podría ocurrir a continuación
Kyle Nagy, fundador y presidente de CommCap Advisors, una firma de banca hipotecaria comercial, dijo que la refinanciación o prórrogas en algunos de estos préstamos multifamiliares jugará sobre una base de caso por caso, y la industria local está tomando un enfoque de “esperar y ver” en el asunto.
“Cada caso de desajuste se evalúa y aborda de forma diferente. La refinanciación puede ser una solución viable si el flujo de caja de la propiedad admite un nuevo préstamo con condiciones más favorables. Dado que las tasas de interés de los préstamos puente y para la construcción suelen ser más altas que las de la deuda permanente, puede haber margen para una reducción de la tasa de refinanciación”, dijo. “Cuando es necesario, una ejecución hipotecaria o una venta corta forzosa es una solución, pero puede afectar significativamente al mercado al establecer un nuevo comparable de mercado”.
Jared Glover, director sénior de ventas de inversión para Las Vegas y Reno con Berkadia que se centra en propiedades multifamiliares, dijo que es difícil dar un número aproximado en cuanto a cuántos proyectos están actualmente teniendo dificultades financieras, pero ha visto señales positivas por parte de los prestamistas para intentar que los préstamos funcionen.
“Por lo que hemos visto hasta ahora de los prestamistas es que están dispuestos a trabajar en modificaciones de préstamos con los propietarios”, dijo. ” Y por eso están tratando de hacer trabajar a los inversores en este momento hasta que lleguemos a un mercado de tasas de interés más normalizado”.
La Reserva Federal ha manifestado su deseo de recortar el interés de los fondos federales, lo que supondría el primer recorte desde que las tasas tocaron fondo en marzo de 2022. Pero muchos agentes del sector afirman que el futuro es muy incierto desde el punto de vista económico, y muchos pronosticadores ya se han quemado en el pasado pensando que se avecinan recortes de las tasas.
Owen Sherwood, que trabaja en la industria de título comercial para Fidelity National Title dijo que hay algunas transacciones “llamativas” que están a punto de cerrar en el tercer trimestre, lo que podría dar al mercado local un impulso, pero coincidió con la evaluación de que las partes interesadas multifamiliares valle de Las Vegas están observando intensamente en busca de signos de movimiento.
“Sigue habiendo dudas sobre si los inversionistas que compraron en 2021 y 2022 pueden esperar a que el mercado se recupere y darse cuenta de la valorización de las propiedades que compraron hace solo unos años. Al final, el mercado nos lo dirá”.
