Las casas de North Las Vegas tienen un problema con Wall Street
En este enclave suburbano de North Las Vegas, los residentes dicen que hay tres cosas que son comunes entre las casas de color beige: camiones de mudanzas U-Haul, avisos de desalojo y vans de trabajadores de American Homes 4 Rent.
Los que viven en Kings Crossings, un vecindario construido, poseído y operado por una de las mayores empresas propietarias del país, dicen que solo pueden permitirse rentar una pizca del sueño americano.
“Te dicen que tienes que estudiar cuatro años, graduarte y comprarte una casa, y todo eso se ha ido al diablo”, dice Deja Bordenave, una mesera de 29 años que renta en este vecindario. “Siento que todo se está volviendo tan inalcanzable”.
Durante la pandemia, las empresas respaldadas por Wall Street y los fondos de cobertura ampliaron significativamente sus participaciones en el mercado de rentas de viviendas unifamiliares del sur de Nevada, tanto a través de compras como de nuevas construcciones. Ocho de las compañías más prolíficas ahora poseen más de 13 mil viviendas combinadas en el Condado Clark, en comparación con menos de ocho mil en 2019, según un análisis de los registros de propiedad realizado por el profesor asistente e investigador de la Universidad de Rutgers, Eric Seymour.
Los expertos en vivienda dicen que estas empresas con frecuencia superan las ofertas de los compradores de viviendas individuales, lo que eleva los precios de las propiedades y deja a los inquilinos vulnerables a los aumentos de la renta que maximizan las ganancias. Una investigación de Las Vegas Review-Journal publicada en 2019 encontró que muchos de los mismos propietarios corporativos desalojaron a inquilinos a índices más altos que el promedio del valle de Las Vegas para rentas unifamiliares, pero la División de Vivienda de Nevada aún no mide su presencia.
North Las Vegas ha experimentado uno de los crecimientos más explosivos, lo que contribuyó a que el año pasado fracasara un intento de reforma del control de rentas en la ciudad.
Antes de mudarse a su más reciente renta este verano, Bordenave rentó una casa cercana en la ciudad a otra empresa en expansión, FirstKey Homes. Su nuevo arrendador, American Homes 4 Rent, es una empresa con sede en Las Vegas que cotiza en la Bolsa de Nueva York.
La compañía, ahora conocida como AMH, más que duplicó su participación en el Condado Clark a unas dos mil viviendas unifamiliares entre 2019 y 2023. Solo en North Las Vegas, su presencia se ha multiplicado por más de cinco hasta casi 500 casas, un oleaje impulsado por la nueva construcción, según muestran los registros. En una declaración escrita, un portavoz de AMH describió la expansión de la empresa como “parte de la solución a la escasez nacional de vivienda y la crisis de asequibilidad”.
El análisis de Seymour arroja nueva luz sobre investigaciones anteriores de la UNLV. Los investigadores estiman que los inversores corporativos, incluidos los que tienen carteras más pequeñas, podrían poseer el 14 por ciento de todo el parque de viviendas unifamiliares del Condado Clark, y las estimaciones de la UNLV para North Las Vegas son aún mayores, donde poseen el 25 por ciento de la oferta de viviendas.
Según Seymour, cuando AMH y otras empresas similares compran viviendas, su objetivo son las “zonas suburbanas de viviendas para principiantes” en ciudades del suroeste y sureste del país. La tendencia ha causado alarma entre algunos de los políticos de más alto rango de Nevada.
El representante federal Steven Horsford, demócrata por Nevada, ha llamado a una investigación federal para determinar si las empresas propietarias han inflado artificialmente los costos de renta y propiedad en comunidades mayoritariamente minoritarias como North Las Vegas.
“Se han centrado en determinadas comunidades y, si nos fijamos en los datos demográficos, se trata de comunidades en las que predominan las mujeres de familias monoparentales, las madres solteras, que normalmente están intentando comprar o rentar una propiedad”, afirmó. “Se dirigen a comunidades de color, afroamericanos, latinos y asiáticos, tanto propietarios como inquilinos”.
AMH sostuvo que su “cuota nominal (del mercado de viviendas unifamiliares del valle de Las Vegas) no es lo suficientemente significativa como para impulsar la dinámica del mercado.”
El Review-Journal solicitó entrevistar a la alcaldesa de North Las Vegas, Pamela Goynes-Brown, en relación con el creciente problema de los arrendadores corporativos en la ciudad. En su lugar, los funcionarios municipales facilitaron una declaración escrita en la que afirmaban que “la inversión empresarial en vivienda no es exclusiva del sur de Nevada: es un problema nacional que exige una solución global a nivel de gobierno federal, estatal y local”.
La declaración se refería a “colaborar” en las “soluciones” a los problemas con los legisladores y los responsables políticos, sin embargo, no especificó ni elaboró en cuanto a lo que podrían ser, o cualquier progreso que ya se ha hecho.
Este mes de noviembre, una renta de cuatro dormitorios en Kings Crossings costaba casi 2,300 dólares al mes, según mostraba el sitio web de AMH. Troy Chism, residente en la zona, asegura que sus vecinos tienen dificultades para llegar a fin de mes.
“Si prestas atención, verás un camino de entrada con siete autos porque hay siete personas viviendo allí”, dijo.
¿Cuál es el plan de Wall Street para el mercado inmobiliario estadounidense?
La entrada a gran escala de los propietarios corporativos en el mercado de la renta de viviendas unifamiliares se remonta a cuando el mercado inmobiliario del país paralizó la economía mundial.
“Han comprado en lugares donde podían obtener un gran número de viviendas con descuento tras la crisis de las ejecuciones hipotecarias y donde hay una fuerte demanda de viviendas de renta y protecciones laxas para los inquilinos”, afirma Seymour.
El presidente de Las Vegas Realtors, Lee Barrett, recordó una aparición de Warren Buffett en la CNBC en 2012. En ella, el ” Oracle of Omaha”, conocido por pronosticar con precisión la economía y sus múltiples giros, habló de Blackstone, Pretium Partners y otros fondos de cobertura de Wall Street que entraron en el mercado inmobiliario tras la Gran Recesión.
“Si tuviera la posibilidad de comprar un par de cientos de miles de viviendas unifamiliares, y tuviera una forma de gestionarlas… me cargaría con ellas, y contrataría hipotecas a tasas muy bajas”, dijo en la entrevista. “Ahora es una clase de activos muy atractiva”.
En su momento, los inversores corporativos fueron un salvavidas para un sector en su lecho de muerte, dijo Barrett.
“Eran inversores que venían con dinero en efectivo y eso ayudó a mucha gente a salir de las ventas en corto y las ejecuciones hipotecarias”, dijo.
Ese optimismo se ha agriado desde entonces. Inversionistas con mucho dinero han seguido comprando viviendas, pasando por alto a los agentes inmobiliarios y haciendo ofertas en efectivo muy por encima del precio de venta. El aumento durante la pandemia truncó las esperanzas de muchos ciudadanos que querían comprar su primera vivienda.
“Fue algo generalizado y cotidiano para todos mis agentes”, afirma Mike Roland, que dirige un equipo inmobiliario local.
Aunque está claro cuál es el origen de las tendencias actuales, Roland y Barrett coincidieron en que es difícil predecir el futuro de los propietarios corporativos. La respuesta más sencilla podría ser la mejor: En un mundo de oportunidades de inversión volátiles, la vivienda parece un lugar estable para obtener beneficios.
“Sin duda, hay algo que les empuja en esa dirección”, afirma Roland. “No sé cuál es su jugada, pero confío en que sepan lo que hacen”.
¿El fin del sueño americano?
A pesar del escrutinio a nivel federal, el bloqueo político en Washington ha dificultado que el Congreso apruebe reformas en materia de vivienda relativas a los propietarios corporativos, dijo Horsford.
Los intentos a nivel estatal también se han topado con obstáculos. Un proyecto de ley respaldado por los demócratas para rastrear y limitar las compras de los inversores en el mercado inmobiliario de Nevada encontró su fin bajo la pluma del veto del gobernador Joe Lombardo este mes de junio. Lombardo, un republicano, dijo que la legislación “arbitrariamente” limitar las ventas de viviendas y socavar millones en ingresos fiscales comercio.
Algunos funcionarios dudan incluso en hablar públicamente sobre el tema. La activista oficial de la vivienda asequible en Nevada declinó las solicitudes de entrevista del Review-Journal. En un correo electrónico, Jeneeah Girma reconoció que la División de Vivienda del estado no rastrea la propiedad corporativa de viviendas unifamiliares y “no ha hecho un análisis sobre el impacto de la propiedad de capital privado en el estado”.
Para los nevadenses de clase trabajadora como Bordenave, competir contra gigantes financieros puede parecer insuperable. Ella y su prometido quieren comprar una casa cuando empiecen a formar una familia, pero tienen la sensación de que la propiedad se les escapa.
“¿Podemos los estadounidenses normales -ni siquiera los superricos- conseguir el sueño americano?”, se pregunta. “Tengo la sensación de que eso solo se está esfumando, ya sabes, la valla blanca”.
