¿Atrapados por las bajas tasas de interés o bloqueados por el mercado inmobiliario?

Cuando Maggie se mudó a Las Vegas desde Michigan con su familia y compró una casa en diciembre de 2020, las tasas de interés eran increíblemente bajas.

“Creo que obtuvimos una tasa de interés en (dos o 2.2) por ciento”, dijo sobre la casa de 396 mil dólares que ella y su esposo compraron en el área de Prescott Park en el noroeste del valle. “Pero ahora que mi esposo se ha jubilado y queremos volver a Michigan, vamos a sufrir un duro golpe financiero. Estamos en problemas”.

Maggie, una propietaria que quiso ser identificada solo por su nombre de pila para no revelar la información financiera de su familia, dijo que por suerte su agente inmobiliario pudo vender su casa por más de 500 mil dólares.

Sin embargo, esto solo resolvió la mitad del problema. Ahora tienen que intentar comprar otra casa a tasas de interés mucho más altas.

“Ahora mismo estamos probablemente al siete por ciento; quiero decir, ¿están locos?”. dijo Maggie. Por desgracia, dijo, su familia no tiene más remedio que comprar caro en su regreso a Michigan y esperar que las tasas de interés bajen para poder refinanciar su hipoteca más adelante.

Maggie y su familia no están solas. En todo el país, los propietarios de viviendas que compraron cuando las tasas de interés eran bajas se sienten a veces “atrapados” en sus casas y no pueden mudarse, ya que el índice promedio de las hipotecas se sitúa en el 6.69 por ciento, más del doble de lo que era en junio de 2020.

Es un fenómeno que están sintiendo muchos en todo el país, ya que las tasas más altas pueden agregar cientos de dólares al mes en costos para los compradores de viviendas, lo que limita cuánto pueden pagar en un mercado. Según datos de Redfin, una correduría de bienes raíces en internet, el 23.5 por ciento de los estadounidenses con una hipoteca al final del primer trimestre de 2022 tenía una tasa inferior al tres por ciento, y el 62 por ciento tenía una con una tasa inferior al cuatro por ciento.

“Por supuesto (las tasas de interés) son significativamente más altas de lo que eran incluso hace un año”, dijo Nadia Evangelou, economista senior y directora de investigación inmobiliaria de National Realtors Association. “Y eso puede significar que los propietarios existentes no quieran vender sus casas y renunciar a esa tasa de interés que fueron capaces de asegurar, digamos en 2021, por lo que entra este efecto de bloqueo”.

Una montaña rusa

El mercado de la vivienda de Estados Unidos ha estado en una montaña rusa desde el comienzo de la pandemia del COVID-19, que fue testigo de un boom de compradores alimentado por los créditos prestados a una tasa de interés baja que posteriormente llevó los precios a máximos históricos en 2021.

Luego, en la segunda mitad del año pasado, el mercado de la vivienda del sur de Nevada se vino abajo cuando el aumento de las tasas de interés - introducido para sofocar el aumento de la inflación - provocó un brusco aumento de las tasas hipotecarias. Esto, a su vez, obligó a los compradores a replegarse y a los vendedores a recortar los precios.

Steve Miller, profesor de economía de Lee Business School de la Universidad de Nevada, en Las Vegas, afirma que la principal prioridad de la Reserva Federal ahora es reducir la inflación, que se sitúa en torno al cuatro por ciento interanual, y que su principal herramienta es subir las tasas de interés.

“Creo que lo que está frustrando a la Reserva Federal en este momento es que la inflación parece un poco rígida”, dijo Miller. “La tasa de inflación bajó con bastante rapidez (la tasa alcanzó el ocho por ciento en 2022), pero durante los últimos meses, ha estado un poco pegajosa”.

Miller dijo que esto ha ayudado a crear el fenómeno dentro del mercado de la vivienda donde la gente como Maggie que compró cuando las tasas eran bajas no pueden permitirse el lujo de volver a entrar en el mercado de la vivienda a menos que estén dispuestos a hacer mucho más altos pagos mensuales de la hipoteca.

“Hay personas que viven en casas que probablemente no podrían permitirse a las tasas de interés actuales, así que ¿qué hacemos? Lo mejor que puede hacer la gente es seguir viviendo allí”, afirma. “Si estás pagando esa mensualidad está bien, pero el problema es que si quieres mudarte tienes que vender tu casa y entonces ¿podrás permitirte volver a entrar?”.

Sin embargo, esto crea un complicado efecto dominó. Los datos nacionales indican que este fenómeno puede estar contribuyendo a un problema de oferta en todo el país. Y, según un reporte de junio de National Association of Realtors, el golpe está afectando a un grupo demográfico específico en este momento.

Un mercado desequilibrado

Los hogares que actualmente ganan 75 mil dólares -la mediana de los ingresos familiares en Estados Unidos- pueden permitirse comprar una casa de hasta 256 mil dólares. Sin embargo, los datos actuales del mercado de la vivienda muestran que solo el 25 por ciento de las viviendas del país tienen un precio igual o inferior a 256 mil dólares. Hace cinco años, este amplio grupo de ingresos podía permitirse comprar la mitad de las viviendas disponibles.

Las noticias son mejores para los hogares que ganan más de 250 mil dólares: el 85 por ciento de las viviendas en venta están dentro de su rango de precios.

Evangelou, economista de la asociación de agentes inmobiliarios, afirmó que los compradores de ingresos medios “se enfrentan a la mayor escasez de viviendas entre todos los grupos de renta, lo que les dificulta aún más la creación de riqueza a través de la propiedad de la vivienda”.

Brian Gordon, director de Applied Analysis, una empresa de recursos de datos de Las Vegas, dijo que las cifras pintan un panorama bastante claro en estos momentos.

“El mercado tiene una abrumadora mayoría de los propietarios que están bloqueados en las tasas de interés hipotecarias más bajas que están disponibles hoy en día, por lo que tienden a permanecer en el lugar y evitar los costos generales de vivienda más altos por mudarse”, dijo. “Esto está frenando el inventario y simplemente dejando menos casas para elegir, tanto para los propietarios ocupantes como para los inversionistas que buscan propiedades de renta”.

Para Maggie, la compradora de viviendas de Las Vegas, la situación parece como si los estadounidenses comunes estuvieran sufriendo de nuevo las consecuencias de unas condiciones económicas que escapan a su control.

“¿Cuándo vamos a tener un respiro? Tenemos familias e hijos que alimentar, y ahora todo cuesta el doble. Si estoy pagando el doble por el pan, ¿por qué la tasa de interés sigue siendo tan alta si quiero mudarme a una casa nueva, pero no puedo porque la tasa de interés es demasiado alta? Porque todos podían permitírselo cuando había tasas de interés bajas, pero ahora nadie puede permitirse nada”.