El mercado inmobiliario de Las Vegas evoca la “locura” de principios de los 80
Con los compradores de viviendas enfrentándose a tasas de interés hipotecarias por las nubes, los reportajes de noticias eran sombríos.
El mercado inmobiliario de Las Vegas estaba en una “profunda depresión”, las ventas de viviendas estaban “disminuyendo en todo el país” y la construcción de viviendas en Estados Unidos estaba en una “caída furiosa”.
“Es una locura… La gente simplemente no puede pagar estas tasas”, le dijo un prestamista al Review-Journal.
El mercado inmobiliario del sur de Nevada pisó el freno en 2022 ante el rápido aumento de las tasas hipotecarias. Pero no era la primera vez que el aumento de los costos de endeudamiento desaceleraba las ventas de viviendas.
Esos reportes graves eran de principios de 1980, cuando las tasas hipotecarias eran mucho más altas de lo que son ahora.
El índice promedio de los préstamos hipotecarios a 30 años era del 6.31 por ciento a mediados de diciembre, más del doble que un año antes. Pero no se acercaba ni de lejos a las tasas que se pagaban en octubre de 1981, cuando el índice promedio alcanzó el 18.63 por ciento, según datos federales.
Los constructores de Las Vegas se esforzaron por mantener a la gente comprando en aquella época. Una nueva urbanización promocionaba las ventajas de asociarse para comprar una casa. Incluso existía un Buy Now Housing Committee, formado por constructores locales, que pretendía “presentar una visión equilibrada y precisa del mercado de la vivienda en la zona de Las Vegas”.
“Una casa nunca costará menos”, declaró el grupo en abril de 1980, cuando las tasas hipotecarias superaban el 16 por ciento.
“Un sector inmobiliario en apuros”
Jack Woodcock, que lleva trabajando en el mercado inmobiliario de Las Vegas desde los años 70, afirma que era “muy difícil conseguir un préstamo” a principios de los 80 si los ingresos del comprador no lo permitían.
También hubo despidos en el sector, ya que las elevadas tasas hipotecarias habían frenado la actividad, recordó Woodcock, agente de Berkshire Hathaway HomeServices Nevada Properties.
Woodcock dijo que la caída de la vivienda en Las Vegas no duró mucho. La población local siguió creciendo, y algunos compradores pensaron que refinanciarían cuando bajaran las tasas, recordó.
Los cazadores de casa también tenían una manera alrededor de las tasas elevadas.
Los compradores podían asumir la hipoteca de un vendedor como parte de la compra de una casa, una práctica que permitía a los cazadores de casas fijar tasas más bajas de los que obtendrían con un nuevo préstamo, dijo Woodcock.
“No hay forma de que pudieran conseguir ese tipo de tasa, sin duda”, afirmó.
Cuando en 1982 el Tribunal Supremo de Estados Unidos ratificó una norma que permitía restringir las denominadas hipotecas asumibles, The Washington Post dijo que era “una derrota para el difícil sector inmobiliario”.
Los intereses inmobiliarios “se opusieron enérgicamente” a la decisión de los jueces “alegando que las hipotecas asumibles han permitido a millones de compradores de viviendas comprar a tasas de interés más bajas”, reportaba The Post en junio de 1982.
Los prestamistas decían que esta práctica les estaba “privando de millones de dólares en préstamos nuevos y más lucrativos en un momento en que más dinero necesitan”, reportaba el periódico.
“Casa compartida”
En un intento de luchar contra el aumento de la inflación, la Reserva Federal tomó medidas agresivas que acabaron empujando al país a una doble recesión a principios de la década de 1980.
Las tasas hipotecarias, que en la década de 1970 oscilaban entre el siete y el 10 por ciento, se dispararon hasta acercarse al 19 por ciento en el otoño de 1981, según muestran los datos federales.
“Antes, los dos cónyuges trabajaban para poder optar a un préstamo hipotecario”, declaró un prestamista a Review-Journal en 1980. “Pero ahora, aunque los dos trabajen, no pueden calificar. Para los matrimonios jóvenes, es un desastre”.
En la primavera de 1980, los constructores locales habían formado Buy Now Housing Committee para “combatir la publicidad negativa” alrededor de las altas tasas de interés y su efecto en el sector, según un reportaje del Review-Journal.
“La única respuesta al dilema de los compradores de viviendas, que se enfrentan al aumento de las tasas de interés y del costo de la vivienda, es comprar ahora”, afirmaba un constructor.
En medio de estos esfuerzos por impulsar las ventas, el sector de la construcción de viviendas en Estados Unidos atravesaba un mal momento: Según las estadísticas del gobierno, la construcción de viviendas estaba “en franca decadencia”, reportó The Associated Press en la primavera de 1980.
“Nunca lo había visto como ahora”, decía un constructor del Medio Oeste en el reportaje. “Creo que este año será una pérdida total”.
En la primavera de 1981, una nota del Review-Journal reportaba que las altas tasas de interés y los precios de la vivienda habían estimulado el crecimiento de las “casas compartidas”, en las que dos compradores “unen sus recursos financieros y compran una casa juntos”.
Spanish Villas, una nueva comunidad de casas adosadas en Desert Inn Road y Decatur Boulevard, estaba “introduciendo” el concepto en Las Vegas, con casas que cuentan con dos dormitorios principales, “normalmente en extremos opuestos de la casa”, decía la Nota.
“Este tipo de casa es perfecto para los futuros propietarios que quieren comprar una casa bonita en un buen vecindario sin tener que pagar altas cuotas hipotecarias”, dijo un director de marketing de Spanish Villas.
En todo el país, las ventas de viviendas de segunda mano se desplomaron un 50 por ciento entre 1978 y 1981, y las ventas y permisos de los constructores “cayeron en cantidades similares”, según un reportaje de 2009 del emérito senior de American Enterprise Institute, Mark Perry.
“En pocas palabras, el mercado de la vivienda se hundió bajo el peso” de las elevadas tasas hipotecarias, escribió Perry.
“Mucho más devastador”
Coincidiendo con ese periodo, la elevada inflación llevó a la Reserva Federal a aumentar las tasas de interés varias veces en 2022. Las tasas hipotecarias se dispararon, acabando con los préstamos o créditos con una tasa de interés baja que alimentaron el inesperado boom inmobiliario estadounidense tras la pandemia.
Los mercados inmobiliarios se desaceleraron en todo el país. En el sur de Nevada, las ventas totales cayeron desde los niveles de 2021, los vendedores redujeron cada vez más sus precios, el inventario disponible se disparó y los constructores ofrecieron más incentivos a los posibles compradores.
En el lado de la reventa, 1,521 casas cambiaron de dueños en noviembre, un 53.5 por ciento menos que el mismo mes del año pasado, mientras que 7,342 casas estaban en el mercado sin ofertas a finales de noviembre, un 161.7 por ciento más que un año antes, informó la asociación comercial Las Vegas Realtors.
En el lado de la construcción, los constructores registraron 350 ventas netas de viviendas - contratos de compra recién firmados menos cancelaciones - en el sur de Nevada en octubre, un 59 por ciento menos que el mismo mes del año pasado, reportó Home Builders Research con sede en Las Vegas.
Los constructores también sacaron 545 nuevos permisos de vivienda en octubre, un 55 por ciento interanual, lo que indica un brusco descenso en los planes de construcción, y su compra de tierras era “básicamente inexistente”, escribió Andrew Smith, presidente de la firma de investigación.
Según Woodcock, hoy en día los compradores gastan en vivienda una parte mayor de su sueldo que hace 40 años, y señala que los ingresos no han seguido el ritmo de los precios de la vivienda.
Woodcock, por su parte, cree que el aumento de las tasas hipotecarias del año pasado ha sido “mucho más devastador” para los compradores potenciales que a principios de la década de 1980.
“No tuvo el mismo efecto”, afirma.
