Primera parte de una serie ocasional
Kari Monson nunca obtuvo su día en la corte.
Al llegar a casa después de unas vacaciones familiares en julio de 2018, la residente de Summerlin y sus tres hijos encontraron un aviso de desalojo pegado a su puerta. Fue la primera señal de Monson, según ella, de que el dinero de la renta que dejó con el padre de sus dos hijos más pequeños no se había enviado antes de que se fuera en una camioneta de trabajo.
La notificación se publicó el 6 de julio, el día en que la renta de Monson se venció, según muestran los registros de la corte. Le exigió que pagara los mil 450 dólares adeudados dentro de los próximos cuatro días y medio hábiles o que se mudara. Cuando Monson descubrió el aviso casi dos semanas después, el desalojo de la familia era inevitable.
Si ella hubiera vivido en cualquier otro estado, a Monson también le habrían entregado una copia de la demanda de desalojo de su propietario. Se le habría asignado automáticamente una audiencia o un tiempo para solicitar una después de haber sido demandada para poder defenderse ante el tribunal.
Pero en Nevada, los inquilinos amenazados con ser desalojados por atrasarse con su alquiler están obligados por ley a iniciar su propio caso en el tribunal si desean una audiencia. Si un propietario es el primero en presentar una vez que vence el aviso de desalojo por alquiler impago, los tribunales otorgarán el desalojo por defecto.
“Yo diría que hay problemas evidentes con el debido proceso junto con problemas de vivienda justa con ese proceso”, comentó Deborah Thrope, abogada supervisora del Proyecto de Ley de Vivienda Nacional en San Francisco. “No debería ser una cuestión de quién llega más rápido al tribunal”.
De 2014 a 2018, las oficinas de la agente de Las Vegas Valley recibieron órdenes de desalojo para llevar a cabo en más de 99 mil casas, apartamentos y habitaciones de hotel, según un análisis conjunto de los registros del gobierno realizado por el Review-Journal y el investigador de Brown University, Eric Seymour. En otras palabras, aproximadamente tres de cada 10 hogares de inquilinos aquí enfrentaron un desalojo ordenado por un tribunal durante los últimos cinco años.
Dichos inquilinos se encontraron con uno de los procesos de desalojo más rápidos de la nación por falta de pago de la renta, según una encuesta del Review-Journal de abogados de vivienda de todos los estados. Incluso con las reformas que entrarán en vigencia el lunes, la morosidad, la razón más común para el desalojo en los EE. UU., dicen los expertos, puede poner a los nevadenses en la calle en tan solo 15 días una vez que su renta esté vencida.
Homeless in two weeks
How quickly a tenant can be evicted for falling behind on rent varies widely throughout the U.S., according to a Review-Journal survey of housing attorneys in all 50 states.
The process begins in most states with a landlord notifying the tenant in writing that they will face an eviction lawsuit if they do not pay their rent. In every state, a court must approve the eviction before it can be carried out by local law enforcement officers.
The chart below represents the shortest amount of time each state's law allows a tenant to be forced from their home, if their landlord started the eviction process on a Monday. The process is often delayed by overburdened courts and law enforcement officers.
El proceso puede hacer que los inquilinos financieramente inseguros se apresuren a mantener un techo sobre sus cabezas mientras reúnen el dinero suficiente para alquilar otra casa. Tener su informe de crédito manchado por un desalojo crea un obstáculo adicional para encontrar una vivienda permanente.
En el caso de Monson, el tribunal emitió una sentencia por defecto el día después de que ella regresara de sus vacaciones. Los oficiales de la oficina del agente local obligaron a la familia a abandonar su hogar el 27 de julio.
Monson empacó las pertenencias de sus hijos - Weston, de 12; Dixie, de dos; y Davie, de un año - y algo de ropa, juguetes y medicamentos en su camioneta blanca. La mayoría de sus pertenencias permanecieron dentro de su hogar anterior, selladas detrás de una calcomanía amarilla neón en la puerta de entrada, que les advierte que se mantengan fuera o se enfrenten a un arresto.
Pasaron el mes siguiente a su desalojo haciendo pinballing a través de seis hoteles locales y de tiempos compartidos, mientras que Monson buscó un nuevo alquiler. El padre de su hijo más pequeño, quien dijo que creía que Monson había pagado el alquiler de julio, todavía estaba fuera por cuestiones de trabajo.
“Ha sido un efecto dominó de cosas horribles”, comentó Monson. “Realmente no tengo un Plan B en este momento. Solo estoy flotando”.
Cambios en la ley
Después de casi cuatro décadas de intentos fallidos de reforma de desalojo, la Legislatura de Nevada promulgó un cambio en sus últimas dos sesiones bienales.
En 2017, los legisladores aprobaron una ley que permite a los inquilinos expulsados sellar sus registros de desalojo. Los casos que los inquilinos ganan o que los propietarios abandonan, ahora se sellan automáticamente.
Este año, los legisladores aprobaron una medida que otorga a los inquilinos siete días hábiles completos después de recibir un aviso de desalojo para pagar su renta vencida, mudarse o iniciar un caso en el tribunal. Los agentes del orden público también deben avisar a los inquilinos con al menos 24 horas de anticipación antes de desalojarlos, y los propietarios deben permitir que los inquilinos desalojados recuperen sus pertenencias esenciales durante cinco días después de que se les retire.
La campeona del proyecto de ley, la senadora estatal Julia Ratti, dijo que una disposición que requiere que terceros autorizados distribuyan avisos de desalojo, debe garantizar que siempre se entreguen correctamente. Agregar tiempo antes de que caduque el aviso debería darles a los inquilinos una mejor oportunidad de cobrar el dinero del alquiler o encontrar un nuevo lugar para vivir antes de que el propietario pueda presentar una demanda.
“Me hubiera gustado que nos extendiéramos aún más”, agregó Ratti, demócrata por Sparks. “Pero el proceso legislativo es un proceso de negociación, y creo que esos dos días marcarán una gran diferencia”.
Forced from their homes
Tenants who fall behind on rent will have at least five more days before they can be evicted under a new state law
taking effect July 1.
Una vez que se incluyan los fines de semana, los cambios ampliarán el tiempo mínimo necesario para desalojar a los inquilinos de Nevada de 10 a 15 días.
Ahora llevará mucho más tiempo desalojar a un inquilino aquí que en Louisiana, donde la ley permite que el proceso de desalojo se lleve a cabo en menos de una semana. Sin embargo, las protecciones de los inquilinos de Nevada siguen siendo pálidas en comparación con algunos estados del noreste, donde los inquilinos que no cobran el alquiler tienen garantizado al menos un mes antes de ser expulsados de su hogar.
Pero un proceso de desalojo más lento no necesariamente equivale a un proceso mejor, dicen los defensores de los propietarios. Los propietarios de viviendas tienen derecho a recuperar su propiedad de manera oportuna si el inquilino deja de pagarles, comentó la propietaria de NMI, Nancy Taylor, cuya empresa familiar ha preparado y enviado avisos de desalojo en Las Vegas por más de 30 años.
“Una de las cosas que la gente olvida es que el propietario está pagando la casa. Es su negocio”, comentó. “El hecho de que sean dueños de una propiedad no significa que no necesiten el dinero de la renta”.
El propietario local y el agente de bienes raíces Noah Herrera comentaron que la gran mayoría de los propietarios aquí son operaciones de “mamá y papá” cuyas finanzas pueden ser descarriladas por uno o dos cheques de renta perdidos.
“Si el inquilino deja de hacer los pagos (de alquiler), el propietario todavía tiene que hacer el pago de su hipoteca”, destacó. “En realidad, podrían perder una casa que les pertenece”.
Herrera y Taylor agregaron que las nuevas protecciones para inquilinos de Nevada pueden causar el efecto contrario al previsto. El proceso de desalojo extendido, junto con un nuevo límite del cinco por ciento en el pago de los cargos por pagos atrasados, probablemente resultará en que los propietarios aumenten sus precios de renta y depósito de seguridad. Algunos propietarios pueden iniciar el proceso de desalojo antes de lo que lo harían antes, detalló Taylor.
“No hay incentivo para que el inquilino pague rápidamente, por lo que no hay incentivo para que el propietario trabaje con ellos”, agregó.
Carga sobre el inquilino
Pese a las reformas recientes, Nevada sigue siendo el único estado donde un inquilino debe iniciar un caso de desalojo para garantizar una audiencia en la corte. Hacerlo requiere que los inquilinos que viven en los dos condados más poblados del estado paguen una tarifa de presentación de 71 dólares a menos que puedan obtener una exención.
En 34 estados, la ley exige que los tribunales programen automáticamente una audiencia para los inquilinos que enfrentan el desalojo. Las leyes de los 15 estados restantes otorgan a los inquilinos entre tres y 20 días para solicitar una audiencia después de recibir la demanda de desalojo de su propietario.
Ron Sung, abogado de los inquilinos de los Servicios Legales de Nevada, calificó el proceso idiosincrásico del Silver State como “el mayor problema con la ley de desalojo de Nevada”. Lo comparó con el requisito de que los acusados se demanden a sí mismos.
“Realmente no tiene sentido cuando se piensa en otros casos en el sistema de justicia”, aclaró. “Esa dinámica está completamente invertida. Toda la carga se pone en un inquilino”.
La vida después del desalojo
El desalojo rápidamente afectó a la familia de Monson.
Ella y sus tres hijos se mudaban cada pocos días y compartían una sola habitación casi todas las noches.
Weston no regresó a la secundaria para el semestre de otoño. Monson dijo que dejó de asistir a fisioterapia por lesiones en la espalda y las piernas debido a un accidente automovilístico en 2016. La ubicación de un lugar asequible para quedarse la noche siguiente con frecuencia tenía prioridad sobre la búsqueda de un nuevo hogar.
“Es una línea muy fina entre donde estoy ahora y las carpas instaladas al otro lado de la ciudad”, dijo Monson mientras alquilaba una casa de tiempo compartido cerca del casino South Point tres semanas después del desalojo. “Ahora puedo ver lo fácil que es para las personas quedarse sin hogar”.
Desempleados y viviendo de los beneficios del gobierno y de un acuerdo por el accidente automovilístico, Monson dijo que la vida era más cara después del desalojo.
Cada hotel tenía una tarifa oculta del resort. Los elementos esenciales que estaban encerrados dentro de su antigua casa necesitaban ser ‘re-comprados’. Cuando alquiló una habitación sin refrigerador, llenó el fregadero con hielo para que la comida de la familia durara unos días.
No pasó mucho tiempo antes de que ella agotara al máximo sus tarjetas de crédito. El desalojo estaba empezando a sentirse como un agujero del que no podía salir.
Rentas más costosas
En medio de la crisis de ejecuciones hipotecarias hace una década, los propietarios de viviendas que no pagaron su hipoteca permanecieron en sus casas durante meses o incluso años sin pagar un centavo a los bancos. Ahora, los inquilinos que enfrentan rentas crecientes permanecen peligrosamente cerca de perder sus hogares y posesiones por un solo pago atrasado.
Los aumentos en el alquiler han superado el crecimiento de los ingresos de los hogares de los inquilinos en los últimos 16 años, según la División de Viviendas de Nevada. Más de 220 mil hogares de bajos ingresos en Nevada necesitaron asistencia para obtener viviendas asequibles el año pasado.
La renta mensual promedio en Las Vegas aumentó a más de mil 100 dólares durante el primer trimestre de 2019, aproximadamente $200 más que su pico anterior a la recesión, según la firma de bienes raíces comerciales CBRE.
No es raro que un inquilino se atrase en el alquiler debido a una factura médica, una reparación de automóvil o un cheque de pago perdido, comentó Lauren Peña, abogada directora del Centro de Autoayuda de Derecho Civil dentro del Centro Regional de Justicia en Las Vegas.
“Los clientes que vienen aquí y se enfrentan al desalojo por falta de pago de la renta a menudo toman la decisión de pagar la renta o gastar ese dinero en la vida real, en asuntos de supervivencia de emergencia”, destacó.
Sin embargo, las dificultades financieras no son una defensa adecuada en el tribunal de desalojo. Por lo general, los inquilinos que solicitan una audiencia obtienen solo unos minutos para demostrar que pagaron el alquiler o se mudaron o que el propietario se negó a aceptar el pago.
Las ramificaciones de perder un caso, ya sea en la corte o por sentencia de incumplimiento, pueden seguir al inquilino por años y en todas las líneas estatales en su informe de crédito.
“Si tienen un desalojo, ningún propietario los tocará”, comentó el agente de bienes raíces de Las Vegas, Lee Goldberg. “Quieren poner en papel a la mejor persona posible, pero están excluyendo a muchas personas y perjudicando a muchas familias”.
Un futuro incierto
Monson tuvo dos horas para reunir la vida de su familia.
El 20 de agosto de 2018, exactamente un mes después de que la corte le concediera el desalojo, se le permitió regresar a su antigua casa de alquiler para recuperar lo que podía. Exhausta, Monson observó sobre todo cuando más de una docena de voluntarios de una iglesia local apretaban los muebles y movían cajas a un camión de U-Haul.
El garaje contenía una mezcla de artículos que nunca volvería a ver. Pilas de otras pertenencias se derramaron en el camino de entrada, y el patio trasero se convirtió en un vertedero. Los colchones de la familia fueron dejados en sus habitaciones anteriores.
Casi todo lo que entraba en el camión en movimiento se amontonaría en una unidad de almacenamiento cercana hasta que Monson se quedara sin dinero para pagarlo. Las únicas posesiones que ella tenía con firmeza eran las que podía encajar en su SUV.
En dos días, Monson y sus hijos saldrían de su habitación en Suncoast y se dirigirían a su familia en Utah. Ya nada les parecía claro para el futuro.
Monson estaba en el camino de entrada cuando el camión alcanzó su capacidad. Sintió que sus emociones se arremolinaban dentro de ella: la ira, el desaliento y la humillación se mezclaban.
¿Quién le alquilaría a ella cuando estaba en quiebra? ¿Qué diría ella cuando la gente le preguntara por qué había dejado su último alquiler?
“Obtienes algo en tu registro y pasas el resto de tu vida tratando de demostrar que no eres esa persona”, concluyó. “Es aún peor cuando alguien usa tu propia caída contra ti”.
¿Cómo generamos este reportaje?
El Review-Journal buscó evaluar cómo las leyes de desalojo en Nevada se comparan con las de otros estados. Abogados en todos los estados con experiencia en litigios de casos de desalojo fueron entrevistados para determinar las diferencias más significativas.
Centrarse en la cantidad más corta de tiempo en que las leyes estatales permiten que los propietarios privados desalojen a un inquilino que no pagó la renta fue la prioridad. A modo de comparación, la hora calculada comenzó el día en que la renta se venció y terminó el día en que se le cerró la puerta al inquilino.
A lo largo de los EE. UU., el proceso de desalojo a menudo se retrasa debido a la velocidad a la que se registra un propietario. Los atrasos en los horarios de los tribunales y de los funcionarios encargados de hacer cumplir la ley pueden prolongar los procedimientos durante varias semanas.
Para determinar la cantidad de desalojos en el valle de Las Vegas, el Review-Journal obtuvo todas las órdenes de desalojo enviadas a las oficinas del agente desde 2007 hasta 2018. Los informes contenían los nombres de los inquilinos y los propietarios, las direcciones de los inquilinos y las fechas en que las oficinas del agente recibieron cada orden de desalojo.
Para analizar los datos, el periódico se asoció con Eric Seymour, un investigador postdoctoral en la Universidad de Brown y un profesor asistente entrante de planificación urbana en Rutgers. Seymour analizó más de 26 mil páginas de registros y creó un mapa que muestra la ubicación general de cada desalojo.
Las direcciones de los inquilinos que no eran viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares o viviendas comerciales, como hoteles, se eliminaron del conjunto de datos. Cuando un solo inquilino tuvo más de un desalojo de la misma dirección, solo se incluyó el caso más reciente.
El número de unidades de inquilinos para cada tramo del censo se recuperó de las estimaciones de cinco años de la Encuesta de la Comunidad Americana de la Oficina de Censos de los Estados Unidos 2013-2017, las estimaciones más recientes disponibles en el momento de la publicación.