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LEGADO
PERDIDO
Vender casas de personas fallecidas puede ser un negocio lucrativo para administradores testamentarios, abogados y agentes inmobiliarios en el sur de Nevada. Pero a menudo los herederos no reciben nada.

LEGADO PERDIDO: Vender casas de muertos es lucrativo para algunos. Pero, ¿y los herederos?

Actualizado February 2, 2024 - 3:26 pm

Después de que Essie Walker muriera en el verano de 2019, no pasó mucho tiempo antes de que alguien reclamara su casa.

Thomas G. Moore, un hombre sin vínculos con la familia, presentó documentos judiciales para tomar el control del patrimonio de Walker seis meses después de la muerte de la mujer de 84 años.

Más tarde vendió la casa de la mujer, situada en el barrio histórico de Westside, en Las Vegas, y la propiedad, de un solo pisoy de la década de 1960, resultó ser una gran fuente de ingresos. El caso de sucesión de Walker generó más de 20 mil dólares en honorarios legales, comisiones inmobiliarias y honorarios de administrador; y el comprador de la casa, que ayudó a cubrir esos costos, revendió la casa renovada en cuestión de meses por más de 90 mil dólares por encima de su precio de compra, según muestran los registros.

El hijo de Walker, Robert Lee, recordó que se le dijo que podría obtener algo de dinero a través del caso, y se sumó a los esfuerzos de Moore unas semanas después de que el forastero solicitara la autoridad judicial para administrar el patrimonio de su madre.

Pero la venta aprobada por el prestamista de Moore no dejó dinero para la familia, según muestran los registros judiciales, y Lee y su esposa, Veronica Gisendaner, confirmaron que no recibieron ni un centavo.

Cuando se les habló de los honorarios percibidos, Gisendaner dijo: “Nos sentimos como si nos hubieran estafado”.

El tribunal testamentario del Condado Clark ha sido durante años un rentable escenario para lucrar a costa de los muertos. Una industria artesanal de administradores privados, agentes inmobiliarios, abogados y remodeladores de viviendas en ruinas han obtenido grandes ganacias vendiendo casas en el sur de Nevada tras la muerte de sus dueños. Los casos de legalización de testamentos se iniciaban habitualmente sin la participación de la familia y a menudo terminaban sin nada para los herederos, según reveló una investigación del Las Vegas Review-Journal.

Robert Lee y su esposa, Veronica Gisendaner, afuera de su casa, el viernes 13 de octubre de 202 ...
Robert Lee y su esposa, Verónica Gisendaner, afuera de su casa, el viernes 13 de octubre de 2023, en Las Vegas. Después de la muerte de la madre de Lee, un administrador privado vendió su casa a través de un tribunal testamentario. Lee dijo que no recibió ningún centavo de la venta. (Ellen Schmidt/Las Vegas Review-Journal)

Según la ley de Nevada, prácticamente cualquiera puede vender la casa de una persona fallecida con una supervisión judicial limitada. Dos prolíficos administradores privados –Moore, fundador de Estate Administration Services, y su sucesora testamentaria, la agente inmobiliaria Cynthia “Cyndi” Sauerland, de Compass Realty & Management– estuvieron implicados en al menos 500 casos de sucesiones combinadas en el Condado Clark en los últimos años.

En casi 400 de esos casos, declararon inicialmente que no podían identificar a los herederos ni comunicarse con ellos. También obtuvieron autoridad judicial más de 460 veces para vender casas a través de un proceso que no requiere la aprobación judicial del acuerdo o la licitación competitiva que pudiera aumentar el precio de venta, muestra un análisis de registros del Tribunal de Distrito que datan de 2016.

Además, el dúo vendió con frecuencia viviendas con grandes descuentos sobre los valores estimados, a menudo al mismo círculo de inversionistas que revendieron las propiedades en cuestión de meses.

Sus tres mayores compradores revendieron más de 130 casas por 13.4 millones de dólares por encima del precio de compra combinado, según descubrió la investigación de nueve meses del periódico.

Moore, que tiene 41 años y ahora vive en el estado de Washington, generó más de 900 mil dólares para los herederos en unos 30 casos en el sur de Nevada, según muestran los registros judiciales. Pero, en al menos 285 casos, indicó en los expedientes judiciales que no pudo recuperar ningún dinero para los herederos, a menudo porque vendió las casas por menos de lo que se adeudaba en la hipoteca del dueño muerto en “ventas en corto” aprobadas por el prestamista. Otras veces, las casas se ejecutaron judicialmente.

Aun así, sus casos le reportaron más de 2 millones de dólares en comisiones inmobiliarias, más de 1.2 millones de dólares en honorarios de abogados y más de 300 mil dólares en honorarios de administradores.

Sus casos también generaron cientos de miles de dólares por servicios con descripciones vagas en los registros judiciales de los que algunos abogados testamentarios del sur de Nevada, y unos pocos agentes inmobiliarios con experiencia en ventas en corto, nunca habían escuchado hablar, según descubrió el Review-Journal.

Casos Individuales

Thomas Moore, de Estate Administration Services, y su sucesora en el trabajo sucesorio, Cynthia Sauerland, de Compass Realty & Management, gestionaron colectivamente cientos de casos sucesorios en el Tribunal de Distrito del Condado Clark.

Estos son diez de ellos.

‘Un servicio a la comunidad’

Moore, Sauerland y su socio Adam Fenn de Compass –quien compró al menos dos docenas de casas a través de la sucesión de Sauerland y renovó para venta la mayoría de ellas– sostienen que están ayudando a resolver el problema de las casas abandonadas.

En el sur de Nevada, los edificios vacíos tienden a ser tomados por ocupantes ilegales, a deteriorarse e incluso a incendiarse. Según el grupo, muchas de las viviendas vendidas a través del procedimiento testamentario estaban abandonadas, en riesgo de ejecución hipotecaria y en mal estado.

En un caso, Sauerland vendió una casa por vía testamentaria al dueño de Compass, Takumba Britt, después de que las autoridades locales la consideraran insegura para ser ocupada.

“Es un servicio a la comunidad”, dijo Sauerland. “No se trata solo de que todos vayan por ahí ganando dinero”.

Fenn dijo que muchos herederos se habían lavado las manos y que su grupo ayuda a los vecinos que viven cerca de viviendas problemáticas. Se negó a decir cómo encuentran las propiedades dejadas por los fallecidos.

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Grandes Comisiones por Vender Las Casas de los Muertos

La venta de casas de personas muertas puede ser un negocio lucrativo en Las Vegas; aun cuando las familias de los difuntos podrían no obtener nada.

El administrador privado más prolífico del Condado Clark registrado en la última década, Thomas G. Moore, vendió más de 230 casas a través del tribunal testamentario. Pero en al menos 164 ocasiones, reportó no tener nada para distribuir a los herederos porque vendió la casa por menos de lo que se adeudaba en la hipoteca en una venta en corto aprobada por el prestamista, según encontró una investigación de Las Vegas Review-Journal.

Sin embargo, sus casos generaron al menos 2.9 millones de dólares en honorarios legales, comisiones inmobiliarias y otros pagos, incluidos algunos reembolsos, procedentes de los ingresos de las ventas, según un análisis de los registros del Tribunal de Distrito.

Redjep Abdul, a la izquierda, aparece en esta foto sin fecha con su hija Debbie Erbach. Tras la ...
Redjep Abdul, a la izquierda, aparece en esta foto sin fecha con su hija Debbie Erbach. Tras la muerte de Abdul en 2020, la agente inmobiliaria Cynthia Sauerland obtuvo la aprobación judicial para gestionar su patrimonio y vendió su casa en Henderson. (Cortesía: Debbie Erbach)

Su trabajo en el caso también produjo pagos por servicios que, según figuran en los archivos judiciales, fueron un misterio para algunos abogados testamentarios y agentes inmobiliarios con experiencia en ventas en corto.

Moore, que tiene 41 años y ahora vive en el estado de Washington, dijo en un correo electrónico que las ventas en corto están sujetas a un proceso “extremo” de aprobación y auditoría con prestamistas y aseguradoras.

“Es una transacción muy regulada”, dijo.

Tratos lucrativos

Moore, fundador de Estate Administration Services, y su sucesora testamentaria, la agente inmobiliaria Cynthia “Cyndi” Sauerland, de Compass Realty & Management, administraron cientos de casos testamentarios combinados en el Tribunal de Distrito en los últimos años.

A menudo iniciaban los casos sin la participación de la familia y obtenían la autoridad para vender viviendas mediante un proceso que no requiere la aprobación judicial del acuerdo ni una licitación competitiva. También vendían con frecuencia a un pequeño círculo de compradores habituales que remodelaban y revendían las propiedades, según averiguó el Review-Journal.

Moore, Sauerland y su socio Adam Fenn de Compass Realty afirman que están encontrando compradores para casas abandonadas que pueden ser tomadas por ocupantes ilegales, caer en mal estado y convertirse en una molestia para el vecindario.

Moore, por ejemplo, declaró al Review-Journal que vendió “algunas de las casas más ruinosas, condenadas y dañadas por el fuego que jamás se hayan visto”.

Las personas que trabajaron en sus casos también ganaron mucho dinero.

Clear Counsel Law Group, que representó a Moore en casi todos sus casos analizados para este artículo, ganó al menos 1.16 millones de dólares trabajando con él, encontró el Review-Journal.

El despacho declinó hacer comentarios.

Compass se embolsó casi 890 mil dólares en comisiones en casi 120 de los casos de Moore, aunque también pagó más de 135 mil dólares en honorarios legales y otras facturas.

La antigua correduría de Fenn, Haines & Krieger Realty, ganó más de 600 mil dólares en comisiones en casi 100 de los casos de Moore.

Además, “EAS” –que Fenn confirmó que era la empresa de Moore– cobró más de 310 mil dólares en honorarios de administrador a través de docenas de casos. La mayor parte de ese dinero procedía de la parte compradora en las transacciones, según muestran los registros judiciales.

Fenn señaló los costos y el trabajo involucrado con la ejecución de los casos de sucesión y dijo que el negocio no es tan rentable como la gente pudiera pensar.

No es que “todos estén nadando en dinero”, dijo. “Ni siquiera de cerca”.

Tarifas de ‘atenuación’

Después de que Louise Williams muriera a los 87 años tras sufrir una embolia, Moore vendió su casa en el suroeste de Las Vegas por 150 mil dólares a Avi Segal, un comprador y revendedor testamentario habitual.

La venta en corto no dejó dinero para el hijo adulto de Williams, pero las comisiones inmobiliarias ascendieron a 9 mil dólares, el despacho de abogados que trabajó en el caso con Moore ganó 5 mil dólares y los honorarios del administrador de EAS ascendieron a 9 mil 400 dólares, siendo estos dos últimos honorarios pagados por el comprador, según muestran los registros judiciales.

Dos de los honorarios pagados por el comprador tenían descripciones imprecisas.

Una entidad denominada “RTS” ganó más de 7 mil dólares por “monitorear ejecuciones hipotecarias”, y “LV Abatement Services” registró más de 16 mil dólares por “servicios de atenuación”, muestran los registros judiciales.

Fenn confirmó que RTS es su entidad Rapid Trustee Sale Inc. y que, como muestran los registros del condado, también es propietario de LV Abatement Services.

En total, los casos de Moore pagaron más de 900 mil dólares a entidades privadas –incluida la de Fenn– por costos que figuran en los registros judiciales como monitoreo de ejecuciones hipotecarias, servicios de atenuación, honorarios de atenuación o solo ” atenuación “. Esos fondos fueron pagados en su mayoría por los compradores en las transacciones.

El mayor beneficiario en ese grupo –por lo general aparece como solo LVHS– se llevó a casa alrededor de 700 mil dólares en cargos relacionados con la atenuación, indican los registros judiciales.

Fenn confirmó que esta entidad está controlada por el comprador frecuente de sucesiones y revendedor Gary M. Wilson, cuyas empresas han incluido LV Home Source LLC, muestran los registros estatales.

Wilson no pudo ser contactado para hacer comentarios.

‘Ellos deben saber algo que yo no sé’

Los abogados testamentarios del sur de Nevada Elyse Tyrell, Bob Morris y Kennedy “Kenny” Lee –que trabajan para despachos separados– dijeron que nunca habían escuchado de tarifas de servicios de ejecución de una hipoteca, monitoreo o atenuación.

El director de la sucursal de Realty One Group Tim Kelly Kiernan, que dijo haber gestionado más de 100 ventas en corto hace aproximadamente una década, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria a mediados de la década de 2000, tampoco había oído hablar de esas tarifas.

Tampoco lo había hecho Tom Blanchard, corredor gerente de Signature Real Estate Group, quien dijo que ha manejado casi mil ventas en corto en sus décadas de carrera.

Encontrando casos

Adam Fenn de Compass Realty & Management se negó a decir cómo su equipo encuentra casas dejadas por los muertos que pueden usarse para casos sucesorios en el Tribunal de Distrito.

Durante una entrevista, dijo varias veces que su equipo tenía secretos comerciales.

En teoría, podrían escanear los obituarios y luego ver si el fallecido era dueño de una casa. También podrían rastrear las presentaciones disponibles públicamente ante el condado Clark que podrían derivarse de pagos atrasados del propietario (incluidos gravámenes y avisos de incumplimiento) y luego tratar de averiguar si el propietario todavía estaba vivo.

A nivel local, los certificados de defunción son confidenciales y sólo se entregan a solicitantes calificados, dijo la portavoz del Distrito de Salud del Sur de Nevada, Jennifer Sizemore.

Esto incluye a las personas que presentaron una petición en el tribunal testamentario, ya que cumple con el requisito del distrito de facilitar un proceso legal, dijo.

Cuando un solicitante no tiene una relación aparente con el fallecido o con su familia, el distrito de salud exige prueba de que se presentó una petición antes de publicar los registros, añadió.

-Eli Segall

Fenn dijo que el trabajo de monitoreo de ejecución hipotecaria incluye el aplazamiento de las ventas de ejecución hipotecaria, y estimó que su equipo aplaza más de 100 subastas de este tipo por año.

También dijo que su entidad LV Abatement cobra honorarios por la negociación y gestión de ventas en corto y que su equipo se ocupa de los casos sin costo alguno para los herederos.

“Sé que puede parecer elevado, pero en realidad no lo es tanto pasar por un proceso legal de un año y hacer lo que la mayoría de la gente no puede, que es negociar la venta en corto de este tipo de casas”, dijo.

Lee señaló que no es un experto en todos los costos de cierre. Pero también dijo que su despacho de abogados no está interesado en tomar un caso si parece que el único activo es una casa que sería objeto de una venta en corto.

No hay garantía de que un prestamista incluso apruebe el acuerdo. Además, ya hay una manera de hacer frente a las propiedades en dificultades financieras, dijo Lee: El banco puede ejecutar la hipoteca de la casa.

Morris también dijo que no está interesado en los casos con ventas en corto, y que prefiere dejar que el banco ejecute la hipoteca.

“Ellos deben saber algo que yo no sé”, dijo Morris, que tiene casi dos décadas de experiencia en sucesiones en el sur de Nevada.

No se requieren licitaciones

Los prestamistas tratan de vender las casas que llevan a juicio de ejecución hipotecaria. Sin embargo, según Fenn, los abogados que aconsejan a sus clientes que se alejen de esas propiedades están contribuyendo “sin saberlo” al problema de las casas abandonadas.

Dijo que su equipo puede conseguir que se paguen los honorarios de los abogados a través de ventas en corto para que estos puedan trabajar en el caso y “con suerte descubrir algo beneficioso para el patrimonio”.

Los propietarios de viviendas bajo el agua que siguen vivos tampoco no obtendrían ni un centavo de una venta en corto. Su prestamista está tomando una pérdida en el acuerdo, y el “pago” del vendedor es poder salir de la casa sin tener que compensar el déficit del banco.

Tyrell, sin embargo, dijo que el alto volumen de casas bajo el agua y las ventas en corto rastreadas por el Review-Journal planteaba preocupaciones para ella, señalando que un administrador todavía pudiera cobrar, incluso si la familia no lo hace.

“Siempre me preocupa que no haya nada para la familia ni para los herederos”, dijo.

Según Fenn, los herederos entienden que la casa está bajo el agua y normalmente solo quieren no deber nada a nadie.

Aunque Moore solía vender las casas por menos de lo que se debía de hipoteca, en la mayoría de los casos no estaba obligado a aceptar ofertas que pudieran aumentar el precio de venta.

Obtuvo autorización judicial para la “administración independiente” en al menos 340 casos, o casi cada vez que lo solicitó, encontró el Review-Journal.

Sauerland declaró al Review-Journal que en el 65 por ciento de sus ventas hubo capital para los herederos. Obtuvo la autoridad de administración independiente al menos 125 veces entre más de 150 solicitudes, según muestran los registros judiciales.

Esta estipulación de la ley estatal permite a un administrador vender bienes inmuebles sin la aprobación de un juez o una licitación competitiva a través de la corte, dijeron los abogados.

Es una herramienta útil cuando los herederos están de acuerdo sobre qué hacer con una casa, ya que pueden vender más rápido a través de la corte, dijeron los abogados.

Moore dijo que su asesor legal recomienda usar esta estipulación de la ley debido a los problemas con los bienes inmuebles abandonados, añadiendo que era mejor actuar con rapidez debido a la creciente deuda y las condiciones de deterioro.

Sauerland dijo que los ocupantes ilegales pueden entrar en estas casas y cuanto antes se gestionen las propiedades, mejor.

“Es un proceso más rápido, pero eso no quiere decir que estemos tratando de correr hasta el final y solo hacer un montón de dinero y salir corriendo”, dijo.

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COMPASS REALTY IMPLICADA EN CIENTOS DE CASOS DE SUCESIONES

La investigación del Review-Journal de casas vendidas a través del tribunal testamentario encontró que muchos casos tenían vínculos con la misma firma de bienes raíces de Las Vegas: Compass Realty & Management.

Compass ganó comisiones en más de 100 casos testamentarios gestionados por el fundador de Estate Administration Services, Thomas G. Moore, quien dijo en documentos judiciales que “pasó la antorcha” de su trabajo testamentario en 2020 a su ex colega Cynthia “Cyndi” Sauerland.

Sauerland, un agente de Compass, ha vendido más de 100 casas a través del tribunal testamentario, incluyendo al menos dos docenas a su asociado Adam Fenn de Compass, que renovó y revendió la mayoría de ellas, y una al dueño de Compass Takumba Britt, encontró el Review-Journal.

Una casa en venta en Torrey Pines Drive en el suroeste de Las Vegas, enlistada por Compass Real ...
Una casa en venta en Torrey Pines Drive en el suroeste de Las Vegas, enlistada por Compass Realty & Management, se ve el martes 23 de enero de 2024. La agente de Compass Cynthia Sauerland recibió la aprobación del tribunal para administrar el patrimonio del antiguo dueño de la casa, quien murió en 2023. (Rachel Aston / Las Vegas Review-Journal)

Sauerland dijo que Compass maneja los listados cuando ella vende casas a través de juicios testamentarios.

“Siempre”, dijo al Review-Journal. “Esta empresa sabe lo que hace con estas propiedades”.

En un caso de 2022, la jueza de distrito Jessica Peterson dijo en el tribunal que tenía un “gran problema” si Sauerland trabajaba para la inmobiliaria que gestionaba la venta, añadiendo que era un conflicto de interés con el puesto de Sauerland.

Britt dijo al Review-Journal que no cree que haya ningún conflicto de interés con el trabajo testamentario de su empresa.

Cuando alguien tiene un nicho y pone una casa en el mercado, dijo, es “todavía conseguir vender y obtener el máximo para los herederos”.

Fenn añadió: “Sigue siendo un buen negocio, eso es lo que hacemos aquí. Estamos aportando valor”.

Llamadas a la policía y aplicación de de códigos

En el caso de Britt, compró una casa de un piso en Henderson que pertenecía a Louis Armendáriz, quien murió a los 90 años en el otoño de 2020, según muestran los registros.

Sauerland obtuvo autoridad judicial para supervisar el caso de sucesión de Armendáriz a principios de 2022 y luego vendió la casa del hombre muerto a través del caso a Britt ese verano por 400 mil dólares, según muestran los registros de propiedad.

Todavía es dueño de ella y dijo que la está renovando.

Moore, Sauerland y Fenn dijeron que las casas con las que tratan en los juicios testamentarios a menudo están en ruinas y son propensas a que ocupantes ilegales se muden. Los registros de la ciudad muestran que la casa de Armendáriz fue un imán para los problemas después de su muerte y antes de que Britt la comprara.

La policía recibió llamadas por disturbios, agresión doméstica y otros problemas reportados en ese domicilio en 2021 y una llamada de narcóticos a principios de 2022, muestran los registros de llamadas de Henderson.

La división de aplicación de códigos de Henderson también emitió un aviso de infracción en la primavera de 2022 que multó las condiciones de vida deficientes, la basura y los escombros.

Adam Fenn de Compass Realty & Management, a la izquierda, escucha a Patrick King en una casa en ...
Adam Fenn de Compass Realty & Management, a la izquierda, escucha a Patrick King en una casa en Las Vegas, el martes 23 de enero de 2024. La agente de Compass Cynthia Sauerland recibió la aprobación del tribunal para administrar el patrimonio del antiguo dueño de la casa, quien murió en 2023. King vive al lado y dijo que la participación de Compass ayudó, ya que había tratado con ocupantes ilegales y trató de limpiar el patio trasero. (Rachel Aston/Las Vegas Review-Journal)

Adam Fenn de Compass Realty & Management, a la izquierda, escucha a Patrick King en una casa en ...
Adam Fenn de Compass Realty & Management, a la izquierda, escucha a Patrick King en una casa en Las Vegas, el martes 23 de enero de 2024. La agente de Compass Cynthia Sauerland recibió la aprobación del tribunal para administrar el patrimonio del antiguo dueño de la casa, quien murió en 2023. King vive al lado y dijo que la participación de Compass ayudó, ya que había tratado con ocupantes ilegales y trató de limpiar el patio trasero. (Rachel Aston/Las Vegas Review-Journal)

Durante una visita al lugar, agentes observaron alfombras sucias, carritos de supermercado, muebles deteriorados y una extensión eléctrica que salía por una ventana y daba al patio trasero de un vecino.

Agentes de la aplicación de códigos volvieron a visitar la vivienda dos días después, acompañados por la policía, y se entrevistaron con dos ocupantes de la misma. Después de permitir la entrada de los funcionarios para una inspección –la casa estaba desordenada y tenía al menos un riesgo de incendio–, la consideraron insegura para ser ocupada.

Los ocupantes recogieron algunos efectos personales y se marcharon.

Robert Telles presenta denuncias

El exadministrador público del Condado Clark Robert Telles, quien a menudo trató de bloquear los esfuerzos de Moore y Sauerland para conseguir casos, ha estado encarcelado durante más de un año acusado de haber asesinado al reportero de investigación del Review-Journal Jeff German.

En una audiencia celebrada este mes en su caso de homicidio, Telles alegó, sin aportar evidencia, que cree que Compass le “incriminó” en el asesinato.

Hasta que fue arrestado, estaba “denunciando los robos de Compass Realty en casos de sucesiones”, dijo ante el tribunal.

Compass estaba abriendo casos para vender las casas de personas fallecidas a sus socios a precios bajos sin subasta pública para que los compradores pudieran revenderlas después hasta por el doble, dijo Telles en la audiencia.

“El dinero que debería haber ido a parar a las familias iba a parar a los bolsillos de estos tipos”, afirmó Telles.

Compass no participó en la audiencia y ningún representante de la empresa estuvo presente en el tribunal para responder.

Telles también afirmó que lo que los fiscales llamaron “evidencia abrumadora” contra él fue plantada en su casa.

Britt declaró al Review-Journal tras la audiencia de este mes que Telles es un “hombre desesperado acusado de asesinar violentamente a un querido periodista local” y que parece que “hará y dirá cualquier cosa para eludir responder a esta acusación”.

Britt también afirmó que Telles “acosó” a Compass y a sus agentes mientras ocupaba el cargo y que se peleó con la empresa en los tribunales por la administración de casos testamentarios.

Es “inconcebible e irresponsable” que Telles acuse a Compass de cualquier cosa, dijo Britt, quien añadió que la empresa estaba “evaluando sus opciones legales”.