Escasez de viviendas asequibles en LV, uno de los problemas principales en el valle
El acceso a la tierra para construir viviendas asequibles es definitivamente un “desafío” para Nevada Hand, el urbanizador de viviendas asequibles sin fines de lucro más grande del estado, pero uno de sus principales ejecutivos dice que servir a una ciudad en crecimiento sigue siendo un desafío mayor.
Las Vegas está siendo golpeada por una tormenta perfecta en lo que respecta a su crisis de vivienda, dijo Waldon Swenson, vicepresidente de asuntos corporativos de Nevada Hand. El gobierno federal controla el 88 % de las tierras en el Condado Clark, y las partes interesadas en bienes raíces, tanto en el lado residencial como en el comercial, han pedido a la Oficina de Administración de Tierras (BLM) que las libere de manera más oportuna.
“Yo diría que el acceso a la tierra es un desafío”, dijo Swenson, “pero eso no ha impedido que Nevada Hand haga el trabajo que hacemos. Al final del día, gran parte de esto se reduce a la oferta y la demanda”.
Swenson señaló que “miles de personas al mes” se mudan al sur de Nevada, pero la cantidad de nuevas construcciones no se mantiene al día con la demanda de “viviendas adecuadas, seguras y asequibles”.
Las Vegas está en medio de una crisis inmobiliaria, ya que la escasez de inventario ha hecho subir los precios de las viviendas casi un 50 % en los últimos cinco años. Un estudio reciente encontró que los nevadenses ahora necesitan ganar al menos $111,557 al año para pagar una hipoteca mensual.
El tema se ha abierto camino hasta la cima de las elecciones presidenciales, ya que una encuesta reciente encontró que la vivienda asequible es un problema importante para los nevadenses mientras se preparan para emitir su voto el 5 de noviembre.
Según la National Low Income Housing Coalition, a Nevada le faltan aproximadamente 78,218 viviendas de alquiler para personas de ingresos extremadamente bajos, un número que ha crecido constantemente desde el comienzo de la pandemia del COVID.
Swenson dijo que Nevada Hand tiene más unidades en construcción en este momento que en cualquier otro momento en la historia de la organización. Sin embargo, todavía tiene solo 1,892 unidades en desarrollo y 483 en construcción, con 496 unidades adicionales en la etapa de planificación.
Aun así, Swenson dijo que se necesita hacer más para resolver esta crisis.
“Es un tema complicado, pero desde el punto de vista de la tierra, diría que cuanta más tierra esté disponible para la urbanización de todo tipo, especialmente el desarrollo de viviendas, naturalmente va a reducir los costos de la vivienda”.
El estigma de la vivienda pública
Además de todo esto, dijo Swenson, está la vieja queja de “no en mi patio trasero”, o NIMBY, en la que los residentes locales protestan contra las urbanizaciones de viviendas asequibles en sus vecindarios.
Dijo que algunos residentes creen que la vivienda asequible traerá un aumento de la delincuencia a su comunidad y disminuirá el valor de la tierra, dos puntos que han sido refutados en múltiples estudios de caso, incluido un estudio de 2022 en el condado de Orange que encontró que la vivienda asequible en realidad disminuyó la delincuencia en el área y aumentó el valor de las propiedades.
Swenson dijo que Nevada Hand está tratando de educar al público caso por caso, yendo de puerta en puerta en muchos vecindarios donde se planean urbanizaciones. Aun así, dijo que es un desafío ayudar a los ciudadanos a superar las opiniones arraigadas sobre los proyectos subsidiados.
“Así que todavía existe ese estigma con la vivienda pública”, dijo. “Muchos economistas que estudian la vivienda y sociólogos han descubierto que es solo un concepto erróneo dirigido por cosas que han aparecido en las noticias y algunas cosas que fueron sensacionalistas”.
Swenson dijo que el financiamiento federal a través del Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos es el mayor impulsor de la vivienda asequible y si ese grifo se cierra o incluso se desacelera, el desafío se haría exponencialmente mayor.
El crédito fiscal, dijo, “ha creado aproximadamente el 90 % de las viviendas asequibles que tenemos en este país”.
La escasez de tierras del valle
Un estudio reciente de la Oficina de Desarrollo Económico del Gobernador (GOED) de Nevada estima que para 2030 Nevada enfrentará una grave escasez de tierras que obstaculizará el desarrollo económico en una amplia variedad de industrias.
La situación también es grave en el sur de Nevada. David Edelblute, abogado de propiedad comercial y desarrollo de Howard & Howard, señaló un estudio realizado por Applied Analysis que encontró que quedan aproximadamente 36,219 acres de tierra de propiedad privada en el sur de Nevada que podrían urbanizarse para uso residencial o comercial.
Dado que el Condado Clark agrega aproximadamente 115 habitantes al día, Edelblute dijo que esto le da al valle unos ocho años antes de que se quede sin esa tierra.
“Todo esto se relaciona con la tierra”, dijo. “Ciertamente hay un grado de burocracia que si pudiéramos hacer que el proceso en el lado público fuera más rápido, eso sin duda ayudaría”.
Conseguir que los terrenos federales sean nominados para subasta y urbanización es un “proceso engorroso”, añadió Edelblute.
Señaló que aproximadamente 70,000 acres de tierras federales se reservaron para la urbanización en 1998 cuando se aprobó la Ley de Administración de Tierras Públicas del Sur de Nevada. Hoy en día, alrededor de 27,000 de esos acres todavía están disponibles, lo que significa que la BLM ha liberado solo 44,000 acres para la urbanización en los últimos 26 años, o alrededor de 1,700 acres al año.
“A ese ritmo, estamos unos 16 años antes de que liberen el resto de la tierra”, dijo.
