Margarita DeLoach tardó casi tres semanas en alcanzar su punto de inflexión el pasado invierno.
Casi tres semanas sin calefacción en su casa rentada en Henderson, casi tres semanas de espera para que su rentero arreglara el problema mientras la temperatura bajaba a los 40º en la noche, casi tres semanas de dormir con sus cuatro hijos junto a la chimenea de gas en la sala de estar para mantenerse cálidos.
DeLoach dijo que la respuesta letárgica contrastaba con la de junio, cuando su rentero, uno de los mayores propietarios de casas unifamiliares del valle de Las Vegas, le había pegado un aviso de desalojo en la puerta el primer día que se atrasó en el pago de su renta. Se puso al día con el dinero que le debía a King Futt’s PFM, incluyendo una “cuota de desalojo” adicional de 250 dólares, y se quedó en la casa.
Pero a mediados de diciembre de 2018, DeLoach estaba lista para partir. Ella entregó sus llaves y se mudó dos meses antes de que su contrato de arrendamiento de mil 275 dólares por mes estuviera programado para finalizar.
“Fue insoportable”, expresó DeLoach, de 45 años, quien le entregó al Las Vegas Review-Journal copias de sus correos electrónicos con la compañía que documentaba la experiencia. “Eran eficientes a la hora de necesitar su dinero, pero cuando se trataba de honrar su contrato y arreglar las cosas, no estaban a la altura”.
DeLoach es una de los 17 inquilinos actuales y anteriores de King Futt con los que habló con el Review-Journal durante una investigación de un mes de duración sobre la evolución del mercado de renta de viviendas unifamiliares en el valle de Las Vegas. Muchos alegaron que la compañía les rentaba casas descuidadas, aplazaba las reparaciones solicitadas y dependía demasiado de operarios no cualificados.
Mientras tanto, algunos inquilinos alegaron que King Futt se apresuró a iniciar los procedimientos de desalojo, se quedó con los depósitos de seguridad de los antiguos inquilinos y envió a las agencias de cobranza de deudas tras ellos, tácticas que mancharon sus historiales de crédito y obstaculizaron su capacidad para encontrar nuevas viviendas de alquiler.
La investigación del Review-Journal encontró que los desalojos ordenados por la corte de King Futt el año pasado, se llevaron a una tasa mayor de 14 veces por cada 100 alquileres para una sola familia, casi nueve veces más alta que el promedio del valle de Las Vegas. En los 61 casos de desalojo, excepto en tres, según los registros del tribunal, la compañía inició el proceso el primer día hábil después de que el inquilino debía pagar el alquiler.
King Futt, que trata casi exclusivamente con casas que compró en subastas de ejecución hipotecaria durante la Gran Recesión, también fue objeto de quejas de código a una tasa de más del doble del promedio de las casas de alquiler para una sola familia. En agosto, la compañía era propietaria, rentaba y administraba unas 500 propiedades residenciales, incluyendo más de 400 casas unifamiliares.
En una entrevista el mes pasado, la gerente ejecutiva de King Futt, Erin Ben-Samochan, defendió a la compañía y sus prácticas.
Aunque se negó a hablar sobre el problema de la calefacción de DeLoach, Ben-Samochan dijo que dan prioridad al mantenimiento de los inmuebles de King Futt y que cuentan con una línea telefónica de emergencia fuera del horario laboral y un empleado dedicado a hacer un seguimiento de las solicitudes de reparaciones. Los inquilinos fueron responsables de la mayoría de las quejas del código que las casas de la compañía enfrentaron el año pasado, declaró.
King Futt deja claro que los inquilinos deben pagar el alquiler el quinto día de cada mes o podrían ser desalojados, apuntó Ben-Samochan; y este año, compartió, la compañía comenzó a esperar de una semana adicional a 10 días después de que la renta de un inquilino se atrasara antes de comenzar los procedimientos de desalojo.
“Simplemente sentimos que esa es nuestra manera de recuperar nuestra casa y recuperar nuestra propiedad con una situación de falta de pago de renta”, subrayó. “Desafortunadamente, todavía tenemos que pagar nuestros préstamos, nuestras hipotecas, nuestros servicios públicos, incluso cuando los inquilinos no están pagando el alquiler o no lo están haciendo a tiempo”.
La investigación del Review-Journal descubrió que el King Futt no es el único.
El periódico documentó un cambio impulsado por la recesión en el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares, y encontró que los propietarios del valle de Las Vegas que poseen 100 o más viviendas unifamiliares compradas durante y después de la crisis financiera de 2008 (nueve compañías que ahora son propietarias de casi ocho mil viviendas combinadas) tuvieron tasas de desalojo el año pasado más altas que el promedio del valle para los alquileres de viviendas unifamiliares.
Recession reshaped Las Vegas rental market
Estas compañías tenían menos del seis por ciento del mercado de alquiler de viviendas unifamiliares el año pasado, pero representaron casi el 18 por ciento de sus desalojos ordenados por la corte, encontró la investigación. Seis de las nueve empresas también fueron objeto de quejas sobre códigos con tasas superiores a la media, aunque no todas las quejas resultaron en una violación.
Pero mientras que las principales ciudades de otros estados están promulgando leyes para asegurar que los propietarios mantengan las casas de alquiler, la mayoría de los gobiernos locales en el sur de Nevada ni siquiera hacen un seguimiento de las casas que se encuentran dentro de sus jurisdicciones que son alquiladas, y ninguna inspecciona regularmente las casas de alquiler para asegurarse de que estén reguladas. En North Las Vegas, los propietarios de viviendas unifamiliares más grandes han violado la ley de la ciudad durante años al operar sin licencias comerciales.
Los hallazgos del Review-Journal señalan la necesidad de que los funcionarios del gobierno examinen más a fondo si las regulaciones actuales están abordando adecuadamente la propiedad corporativa de viviendas, sugirió la senadora estatal Yvanna Cancela, demócrata por Las Vegas, quien abogó por medidas dirigidas a fortalecer los derechos de los inquilinos durante la sesión legislativa de 2019.
“Queremos que haya un inventario de alquileres asequibles de viviendas unifamiliares, pero también debe ser un inventario que los inquilinos sepan que si llaman a sus propietarios con un problema, éste se resolverá”, exigió Cancela.
Rentas necesitadas por la recesión
El valle de Las Vegas fue el epicentro de la crisis de las ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos. Una década más tarde, inquilinos como DeLoach siguen viviendo y sufriendo las secuelas.
Como las familias perdieron sus casas durante la recesión, inversionistas locales y de otros estados como King Futt’s compraron y convirtieron las afligidas propiedades suburbanas en alquileres. El número de compras realizadas por la mayor de estas firmas se disparó alrededor de 2013, después de que el gobierno federal comenzó a vender casas embargadas a granel a compañías de alquiler respaldadas por Wall Street y armadas con dinero en efectivo de capital privado.
Las tasas de propiedad de viviendas aún no se han recuperado por completo. En 2017, los inquilinos todavía vivían en una de cada cuatro casas unifamiliares ocupadas en el valle, según los cálculos de la Oficina de Censos de Estados Unidos.
One tenant's story
Melody Cabral and her family moved into a King Futt’s property covered in trash and the former tenants’ belongings. Since they moved in six months ago they’ve encountered multiple issues with the home.
Este cambio se ha realizado en las carteras de los propietarios de viviendas unifamiliares más grandes del valle, corporaciones cuyas vastas propiedades se encuentran dispersas por los vecindarios de la región.
En agosto de este año, Invitation Homes, con sede en Texas, contaba con alrededor de tres mil 100 viviendas; Progress Residential, con sede en Arizona, se acercaba a las mil 500; y American Homes 4 Rent, con sede en California, contaba con cerca de mil viviendas.
King Futt’s fue establecido localmente en 2008, comentó Ben-Samochan. A finales de 2012, según los registros de propiedad, la compañía había gastado más de 54 millones de dólares en subastas de ejecución hipotecaria para comprar cientos de casas unifamiliares, casas adosadas y condominios que se extienden hasta cada rincón del valle de Las Vegas. Aunque la compañía no reveló quiénes son los miembros de su consejo de administración, King Futt’s comparte la administración de dos hoteles locales de estadía prolongada: Sportsman’s Royal Manor en Boulder Highway y Manor Suites, ubicada al sur del Strip.
El año pasado, los propietarios de King Futt’s y otros propietarios de la recesión, desalojaron a los inquilinos del valle de Las Vegas que alquilaban viviendas unifamiliares a tasas que oscilaban entre 1.4 y 8.9 veces más altas que el promedio de los alquileres de viviendas unifamiliares, de acuerdo con un análisis conjunto de los registros del gobierno realizado por el profesor e investigador adjunto del Review-Journal y Rutgers University, Eric Seymour.
Tales prácticas son reforzadas por la ley de Nevada, que permite a los propietarios desalojar a los inquilinos en tan sólo 15 días y sin una audiencia en la corte si no pagan su renta. El proceso es uno de los más rápidos del país, según una encuesta del Review-Journal publicada en junio.
“Los grandes operadores se benefician de una economía de escala y de la automatización de sus procesos de desalojo”, detalló Seymour, quien ha estudiado el efecto de la inversión posterior a la recesión en la estabilidad de las viviendas de alquiler en Detroit. “Dado el crecimiento en el número de hogares de bajos ingresos que viven de cheque en cheque después de la recesión, hay un número de posibles inquilinos esperando entre bastidores”.
Si bien estos inversionistas de bolsillo fueron elogiados por ayudar a estabilizar los precarios y deteriorados mercados de vivienda en todo Estados Unidos, algunos han sido objeto de escrutinio nacional por el efecto dominó que ha causado su dominio en el mercado.
El año pasado, inquilinos demandaron a Invitation Homes (el propietario más grande del país) alegando que la compañía cobra tarifas exorbitantes, escatima en mantenimiento y presenta expedientes de desalojo a un ritmo alarmante. La posible demanda colectiva se presentó en un tribunal de distrito de EU en California y representa a inquilinos en 11 estados, incluyendo Nevada.
El abogado Alex Tomasevic, cuya firma con sede en San Diego presentó la demanda, indicó que los inquilinos temen perder su casa si se enfrentan a un propietario corporativo que no cumple con un contrato de arrendamiento.
“La amenaza de desalojo que pesa sobre sus cabezas crea ese incentivo para pagar o callar”, reveló Tomasevic. “En gran parte, siempre pienso que se reduce a la codicia corporativa. Traten de gastar la menor cantidad de dinero posible. Cuando la gente se queje, ignórenlos y esperen que se vayan”.
La vocera de Invitation Homes, Kristi DesJarlais, anunció que la compañía cree que las alegaciones de la demanda no tienen fundamento. Invitation Homes es sincero con los residentes acerca de las tarifas que puede cobrar y está comprometido a proporcionar un servicio al cliente de calidad, enfatizó. También señaló que la compañía era una de las tres con tasas de reclamaciones de códigos inferiores a la media en el análisis del Review-Journal.
“El desalojo es siempre nuestro último recurso”, apuntó. “Siempre queremos trabajar con los residentes para mantenerlos en esas casas”.
Ese es el enfoque que adoptan todas las grandes empresas de alquiler de viviendas unifamiliares, mencionó el director ejecutivo de la National Rental Home Council, David Howard, cuya asociación comercial representa a Invitation Homes y a otros cuatro propietarios corporativos incluidos en el análisis del Review-Journal.
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Howard agregó que las compañías representadas por la National Rental Home Council están utilizando tecnología de punta para proporcionar a sus inquilinos servicios de administración las 24 horas del día, y que algunas han ofrecido programas de pago extendidos para los inquilinos que enfrentan dificultades financieras.
“La práctica de desalojar a los inquilinos no es parte del modelo de negocio de ninguna compañía legítima en este negocio”, fijó. “Por el contrario, todo el negocio se basa en proporcionar una experiencia perfecta para los inquilinos con el fin de mantenerlos en sus hogares”.
“Me sentí como un prisionero”
La inseguridad financiera era un rasgo común entre los inquilinos actuales y anteriores de King Futt’s que hablaron con el Review-Journal. Aunque la compañía realiza investigaciones de antecedentes penales a posibles inquilinos, no verifica sus puntajes de crédito (una práctica que puede ser una cuerda de salvamento para las personas que tienen problemas para alquilar en otros lugares del sur de Nevada en un mercado inmobiliario cada vez más restringido).
Ese fue el caso de Connie Lewis, quien afirmó que se sentía desesperada por encontrar un nuevo hogar en 2015 cuando se separó temporalmente de su esposo. La mayoría de los propietarios no estaban interesados en alquilarle a una madre soltera cuya única fuente de ingresos era el pago de pequeñas cantidades de dinero en efectivo por parte de la familia para cuidar de su abuela mayor.
King Futt’s parecía ser la salvación de su familia, ofreciendo una casa de tres dormitorios en North Las Vegas por sólo 790 dólares al mes. Lewis y sus dos hijas se mudaron al hogar en mayo de 2015.
“Pensé que había sido bendecida”, dijo Lewis, de 47 años. “No lo cuestioné, estaba feliz de entrar ahí”.
Su opinión comenzó a cambiar el día que se mudó. Dos refrigeradores llenos de moho se sentaban en el patio delantero de la casa, describió, y las bolsas de basura llenas se amontonaban en un lado de la casa.
Lewis dijo que constantemente encontraba nuevos problemas con la casa (incluyendo goteras en las cañerías, alfombras rotas y encuentros regulares con ciempiés y alacranes) pero que tenía dificultades para conseguir que King Futt’s realizara el mantenimiento. Cuando la puerta metálica de seguridad que protegía su puerta trasera dejó de cerrarse, Lewis comentó que la compañía le informó que tendría que pagar por un reemplazo.
“Actuaron como si yo fuera una carga para ellos”, dijo. “Si les pedías ayuda con algo que estaba mal en tu casa, ellos buscaban maneras de decir que era tu culpa, y yo vivía en una casa muy destartalada”.
En una declaración escrita, King Futt’s detalló que la puerta metálica no podía ser reparada y que Lewis rechazó la oferta de la compañía de retirarla de la casa. La compañía también escribió que una fuga en el baño principal de Lewis fue reparada sin costo alguno para la inquilina. La compañía se negó a hacer comentarios sobre las condiciones de la casa cuando ella se mudó.
La compañía escribió que los contratos de arrendamiento de los inquilinos estipulan que son responsables de los servicios de control de plagas después de sus primeros 30 días en una casa (junto con cualquier costo de jardinería y todas las reparaciones por debajo de 100 dólares).
“Nos esforzamos por hacer felices a nuestros inquilinos”, aseveró Ben-Samochan. “Es posible que al entrar no entendieran de qué son responsables”.
A pesar de sus quejas, Lewis continuó renovando su contrato de arrendamiento y vivió en la casa durante cuatro años antes de ser desalojada este junio por estar atrasada en el pago de la renta. Se habría mudado a otro lugar antes si hubiera tenido el dinero.
“Me sentí como una prisionera”, confesó. “Necesitaba la casa por el precio”.
Seymour dijo que los inquilinos como Lewis que tienen pocos ingresos, mal crédito o un desalojo en su historial, son vulnerables a la explotación porque probablemente tienen pocas opciones para rentar en otro lugar.
“Tienen poco o ningún poder en esa relación de inquilino y propietario”, apuntó.
No hubo rendición de cuentas
Una familia de Las Vegas evacuó su casa de alquiler de King Futt’s en marzo de 2017 en medio de preocupaciones de que una infestación de moho estaba poniendo en riesgo su salud, luego demandaron a la compañía.
Teresa y Joe Jaffer reportaron una fuga en el baño principal a principios de ese mes, según la demanda de la familia. Unos días después, King Futt’s despachó a un empleado que rompió el revestimiento de azulejos y la pared de yeso de la bañera, exponiendo el moho, relató Teresa en un correo electrónico enviado a la compañía el día del incidente.
“Fue casi como una enfermedad”, le comentó Joe al Review-Journal durante una entrevista reciente. “Fue simplemente asqueroso”. 
Esa noche, Teresa le envió a King Futt’s un correo electrónico en el que le empezó a doler la cabeza minutos después de que se abrió la pared; los síntomas duraron horas, incluso después de que ella salió de la casa.
Las fotos adjuntas al correo electrónico muestran grandes trozos de la pared rota apilada en el piso del baño, con el cimiento cubierto de moho de color oscuro. La demanda de la familia alegó que el obrero no selló el baño del resto de la casa antes de comenzar y que reemplazó el panel de yeso y los azulejos sin quitar todo el moho.
Un experto en la eliminación del moho (que revisó las fotos a petición del Review-Journal), dijo que el trabajo fue mal hecho, de una manera potencialmente peligrosa.
“Esto no debió haber ocurrido”, apuntó Chris Gusick, propietario de Adaptive Environmental Consulting en Las Vegas. “Si lo rompes así, vas a liberar millones, si no miles de millones de esporas en el aire. Todo eso llega a pararse a otros lados”.
Una muestra de la calidad del aire tomada cinco días después mostró niveles elevados de moho no sólo en el baño principal de la casa de alquiler, sino también en la sala de estar y la cocina, según un aparente análisis de laboratorio proporcionado por los Jaffers.
La demanda de los Jaffers alegaba que King Futt’s tardó más de un mes en remover adecuadamente el moho de la casa. La compañía escribió en una declaración al Review-Journal que la familia era “extremadamente argumentativa” e hizo que arreglar el problema del moho fuera “una tarea casi imposible en cada paso del camino”.
Durante su evacuación, los Jaffers pagaron la totalidad de su alquiler de mil 250 dólares para marzo y abril de 2017. Mientras tanto, la familia de cuatro personas gastó más de mil 800 dólares para dividir habitaciones individuales en hoteles cercanos hasta principios de abril, según copias de los recibos que presentaron como pruebas de la corte. Los registros de la corte muestran que King Futt’s había ofrecido inicialmente compensar a la familia 75 dólares por cada día que se quedaban en un hotel, pero Joe comentó que su familia nunca recibió ningún reembolso.
La familia le devolvió las llaves a King Futt’s en mayo de 2017 después de que la compañía tomara medidas para desalojarlos por haber retenido el alquiler de ese mes. Se había programado que su contrato de arrendamiento expirara el 1º de junio.
Los Jaffers demandaron a King Futt’s en el Tribunal de Distrito del Condado de Clark, alegando que la compañía había sido negligente. King Futt’s respondió con acusaciones de que los Jaffers habían causado el crecimiento del moho y que la familia le debía a la compañía más de 15 mil dólares en daños. La familia y King Futt’s negaron las acusaciones hechas en su contra, y ambas partes acordaron desestimar el caso en noviembre de 2017, incluyendo todas las reclamaciones de reembolso.
Más de dos años después, indicó Joe, su familia sigue trabajando para reemplazar los ahorros que gastaron en su abogado, los hoteles y el costo de reemplazar la mayor parte de su ropa, que temían que el moho hubiera contaminado.
“Pueden desangrarte hasta dejarte seco al pasar por el tribunal, así que no es como si hubiera ningún recurso para el inquilino”, dijo. “No tienen responsabilidad.”
Consecuencias a largo plazo
Incluso después de dejar los alquileres de King Futt’s, algunos antiguos inquilinos dijeron que habían recibido facturas exorbitantes de la compañía.
Cuando DeLoach estaba negociando la partida anticipada de su familia de su renta en diciembre de 2018, los correos electrónicos muestran que le pidió a la compañía que realizara una inspección de la mudanza con ella. El personal de King Futt’s nunca respondió a la solicitud, afirmó DeLoach, ni tampoco respondieron a sus repetidas preguntas sobre la recuperación de su depósito de seguridad de mil 275 dólares.
Su familia se mudó a Arizona y luego a Texas, pensando que la experiencia estaba detrás de ellos. DeLoach dijo que King Futt’s nunca respondió a múltiples correos electrónicos que envió pidiendo una factura de mudanza detallada, pero este otoño recibió una factura de una agencia de cobranza que decía que le debía a la compañía dos mil 100 dólares adicionales.
En una declaración escrita al Review-Journal, la compañía alegó que el antiguo inquilino debía pagar la renta, los cargos por demora y las facturas de servicios públicos. DeLoach confirmó que está impugnando la cantidad para eliminarla de su informe de crédito; no planea pagarle a King Futt’s.
“Son unos depredadores”, expresó. “Ya estás en una mala situación, y lo ponen en tu crédito. Sólo te hacen retroceder aún más”.
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