Las Vegas está en una burbuja inmobiliaria

La última vez que Las Vegas tuvo una gran burbuja inmobiliaria, las cosas no terminaron bien. Aquí está la esperanza de que termine de manera diferente esta vez.

No es divertido pensar en ello, pero hay muchas señales de que los precios actuales de la vivienda en Las Vegas no son sostenibles. El año pasado, los precios se dispararon un 26 por ciento. El costo promedio de una vivienda unifamiliar aumentó de $345,000 en enero de 2021 a $435,000 el mes pasado. Antes de que estallara la burbuja a mediados de la década de 2000, los precios de la vivienda en Las Vegas alcanzaron un máximo de $315,000. Después de ajustar por inflación, esa cantidad es de aproximadamente $436,000. Uh, oh.

Sería una cosa si este aumento del 26 por ciento ocurriera cuando los precios estaban cerca de mínimos históricos. En enero de 2013, los precios aumentaron un 27 por ciento con respecto al año anterior, pasando de $118,000 a $150,000. Pero eso siguió a seis años de precios a la baja. Esa fue una recuperación del mercado.

Es una señal de alerta cuando los precios se disparan un 26 por ciento en un año, acercándose al número ajustado por inflación que precedió a una espiral descendente masiva hace 16 años.

Si la economía de Las Vegas fuera especialmente sólida, ese aumento de precios sería menos preocupante. Pero el área de Las Vegas tiene la tasa de desempleo más alta de todas las grandes áreas metropolitanas del país. El coronavirus y las restricciones posteriores del gobernador Steve Sisolak afectaron especialmente al Condado Clark, que depende del turismo. La cantidad de personas empleadas aquí es casi 90,000 menos que en febrero de 2020. Normalmente, esa no es una receta para que los precios de la vivienda se disparen.

Para averiguar qué sucedió, mire a Washington. Bajo el presidente Donald Trump y el presidente Joe Biden, el Congreso aprobó proyectos de ley masivos de alivio del coronavirus. El dinero “gratis” no es bueno para la inflación, pero le dio a la gente más para gastar. Los políticos también aprobaron beneficios mejorados de desempleo.

Luego, está la Reserva Federal, que tiene una influencia significativa sobre las tasas de interés hipotecarias. Ahora posee más de 2.6 billones de dólares en valores respaldados por hipotecas. Sí, eso es un billón. Eso es casi el doble de lo que tenía al comienzo de la pandemia. Eso ayudó a mantener bajas las tasas hipotecarias, lo que aumenta lo que los compradores pueden pagar sin aumentar su pago mensual.

Freddie Mac informó que la tasa promedio de una hipoteca a 30 años alcanzó el 4.94 por ciento en noviembre de 2018. Si obtuvo un préstamo de $250,000 a esa tasa de interés, su pago mensual sería de $1,333.

Durante la pandemia, la tasa de interés de una hipoteca a 30 años cayó al 2.65 % en enero de 2021. Con esa tasa de interés, tendría un pago mensual más bajo en un préstamo de $330 000. Al cierre del año pasado, la tasa fue de 3.11 por ciento

Fed ha señalado que se está preparando para reducir su propiedad de valores respaldados por hipotecas y aumentar las tasas de interés. Espere que las tasas hipotecarias aumenten como resultado, limitando lo que la gente puede pedir prestado.

Brandon Roberts, el actual presidente de Las Vegas Realtors, dijo que las compañías hipotecarias pueden lanzar diferentes productos a medida que aumentan las tasas de interés. “Escuché rumores de una hipoteca a 40 años”, dijo. Eso prolongaría la burbuja, no la arreglaría.

El gobierno federal puede, y lo hace, crear burbujas de activos. Liquidarlos sin arruinar la economía es una tarea mucho más difícil. El aumento de las tasas de interés ralentiza el crecimiento económico, lo que aumenta la probabilidad de un aumento del desempleo.

Cuando las personas están desempleadas, tienen más dificultades para pagar sus hipotecas. Presumiblemente, el gobierno federal eventualmente exigirá que se paguen los préstamos estudiantiles. Eso agregará otro factor de estrés financiero. Las recesiones económicas se magnifican en Nevada porque la economía sigue dependiendo en gran medida de los dólares discrecionales del turismo.

Si las personas no pueden encontrar empleo en Las Vegas, probablemente venderán sus casas y se mudarán a otro lugar. Así es como el inventario pasa de escaso a abundante. Si eso sucede, los precios bajarán.

Sincronizar el mercado es una tontería. Los precios pueden seguir aumentando en los próximos años. Pero un día, miraremos hacia atrás y nos preguntaremos por qué nadie advirtió sobre la burbuja inmobiliaria que se avecinaba.