SACRAMENTO, Calif. — Legisladores de California están lidiando con un problema propio del siglo XXI: qué hacer con el creciente número de centros comerciales y grandes superficies que han quedado vacías al trasladar los consumidores sus compras a la web.
Una posible respuesta en las abarrotadas ciudades californianas es construir viviendas en estos lugares, que ya cuentan con un amplio estacionamiento y están cerca de los vecindarios existentes.
Pero las leyes locales de zonificación no suelen permitir la construcción de viviendas en estos lugares. Cambiar la zonificación es tan complicado que muchos promotores no se molestan en intentarlo. Y a menudo no vale la pena que los gobiernos locales cambien las designaciones. Preferirían encontrar nuevos minoristas porque los impuestos sobre las ventas producen más ingresos que los impuestos sobre la propiedad residencial.
Sin embargo, ante la pertinaz escasez de viviendas que está llevando los precios a máximos históricos, los legisladores estatales se están agilizando para aprobar nuevas leyes que permitan sortear esas barreras.
Un proyecto de ley aprobado por el Senado estatal la semana pasada permitiría a los promotores construir viviendas en la mayoría de los terrenos comerciales sin cambiar la zonificación. Otra propuesta pagaría a los gobiernos locales para que cambien la zonificación y permitan a los promotores construir viviendas asequibles.
“Siempre ha habido un incentivo para perseguir el comercio minorista y un desincentivo para construir viviendas”, comentó el senador Anthony Portantino, demócrata del área de Los Ángeles, autor del proyecto de ley para pagar a los gobiernos locales. “Hay más comercios inactivos y vacíos que nunca”.
Si tiene éxito, se cree que California sería el primer estado que permitiría la construcción de viviendas multifamiliares en sitios comerciales en todo el estado, mencionó Eric Phillips, vicepresidente de política y legislación de la sección de California de la American Planning Association. Los promotores que siguen esta ley seguirán teniendo que cumplir las normas de diseño aprobadas a nivel local. Pero Phillips dijo que la ley limitaría la capacidad de los gobiernos locales para rechazar los proyectos.
Escasez de viviendas asequibles
Es una batalla conocida en California. Aunque casi todo el mundo está de acuerdo en que hay una escasez de viviendas asequibles, los líderes estatales y locales se enfrentan a diferentes presiones políticas que a menudo hacen descarrilar propuestas ambiciosas. El año pasado, un proyecto de ley que habría anulado las leyes locales de zonificación para permitir a los promotores construir pequeños edificios de apartamentos en barrios reservados para viviendas unifamiliares murió en el Senado estatal.
La senadora Anna Caballero, demócrata por Salinas y autora de la propuesta de zonificación de este año, comentó que su proyecto de ley no es un mandato. Los promotores pueden optar por utilizar el proyecto de ley o no. El Senado aprobó la medida por 32 votos a favor y dos en contra, enviándola a la Asamblea estatal para su consideración.
“Siempre es un reto cuando se trata de hacer viviendas asequibles, porque hay intereses arraigados que no quieren negociar y comprometerse, y estamos trabajando muy duro para tratar de romper con eso”, señaló. “Intento dar la máxima flexibilidad a los gobiernos locales, porque cuanto más se les empieza a decir cómo tienen que hacerlo, más difícil les resulta hacerlo realmente”.
Incluso antes de la pandemia, las grandes tiendas minoristas estaban batallando para adaptarse a medida que más personas comenzaron a comprar cosas en línea. En 2019, después de comprar Sears y Kmart, Transformco cerró 96 tiendas en todo el país, incluidas 29 en California.
La pandemia, por supuesto, aceleró esta tendencia, impulsando a grandes minoristas como J.C. Penney, Neiman Marcus y J. Crew a solicitar la protección de bancarrota. Un análisis de la firma de inversiones UBS muestra que las compras en línea crecerán hasta el 25 por ciento de todas las ventas minoristas en 2025. El análisis predice que hasta 100 mil tiendas en todo el país podrían cerrar.
Planes de reurbanización
Los gobiernos locales y los promotores inmobiliarios de California ya están tratando de reurbanizar algunos emplazamientos comerciales. En Salinas, una ciudad de unos 150 mil habitantes cercana a la península de Monterey, las autoridades municipales están trabajando en la recalificación de un Kmart cerrado. En San Francisco, los promotores anunciaron recientemente planes para construir casi tres mil viviendas en el estacionamiento que rodea el centro comercial Stonestown, un extenso terreno de 40 acres que ha perdido algunos inquilinos principales en los últimos años.
Sin embargo, la idea de reutilizar los centros comerciales ha dividido a los sindicatos y a los defensores de la vivienda asequible, enfrentando a una de las principales bases de apoyo del Partido Demócrata con los partidarios de uno de sus principales objetivos políticos.
A los defensores de la vivienda les encanta la idea, pero no les gusta cómo quieren hacerlo los demócratas. Ambas propuestas en la Legislatura exigirían a los promotores que utilizaran una mano de obra “cualificada y capacitada” para construir las viviendas. Eso significa que un determinado porcentaje de trabajadores debe estar inscrito o haber completado un programa de capacitación aprobado por el Estado.
Los promotores han dicho que, aunque hay muchos trabajadores capacitados en zonas como San Francisco y Los Ángeles, esos trabajadores son escasos en las zonas más rurales del estado, lo que podría retrasar los proyectos en esas zonas.
California necesita construir unas 180 mil nuevas viviendas al año para satisfacer la demanda, según la última evaluación del estado en materia de vivienda. Pero en la última década solo se han construido unas 80 mil al año. Esa es una de las razones por las que el precio promedio de venta de las viviendas unifamiliares del estado alcanzó un récord de 758,990 dólares en marzo.
“En un momento en que estamos tratando de aumentar la producción, no creemos que debamos limitar quién puede hacer el trabajo”, comentó Ray Pearl, director ejecutivo del California Housing Consortium, un grupo que incluye a los promotores de viviendas asequibles.
Robbie Hunter, presidente del State Building and Construction Trades Council of California, rechazó ese argumento por considerar que los promotores codiciosos tratan de maximizar sus beneficios.
Dijo que no hay ningún proyecto de construcción en California que se haya retrasado por falta de trabajadores, y añadió: “Trabajamos en todas las obras”.
“Cuando hay demanda de trabajadores, subimos con la demanda”, dijo Hunter.
Los sindicatos parecen estar ganando. Un proyecto de ley en la Asamblea estatal que no exigía inicialmente una mano de obra “cualificada y formada” se estancó en el comité porque no tenía suficiente apoyo.