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Una exención fiscal de Nevada cambió en 2007. Los negocios inmobiliarios también

En 2007, no mucho antes de que el frenético mercado inmobiliario de Las Vegas implosionara, los legisladores de Nevada aprobaron una modificación aparentemente menor de una ley fiscal.

El cambio garantizaba que los propietarios pudieran usar una serie de entidades al traspasar bienes inmuebles a un afiliado para eximir estas transacciones de los impuestos de transferencia.

Desde entonces, la exención se ha citado en varios tratos lucrativos en el Strip o cerca de él, y un abogado que abogó por el cambio indicó recientemente que esta tendencia no era la intención de la legislación.

En general, al menos dos docenas de transacciones en la zona de Las Vegas, por un total de 27,500 millones de dólares, se han cerrado desde 2007 sin que se haya reportado públicamente ningún impuesto de transferencia de bienes inmuebles, según el Review-Journal. Cada una de estas operaciones se realizó entre compradores y vendedores distintos y afectó a hoteles-casinos, centros comerciales y otras propiedades, principalmente en el famoso corredor de casinos de Las Vegas o cerca de él.

Sin embargo, en aproximadamente la mitad de las operaciones rastreadas para este reporte, las escrituras presentadas en el Condado Clark citaban una exención del impuesto sobre transmisiones patrimoniales permitida por la ley estatal cuando los propietarios transfieren bienes inmuebles de una entidad a su matriz, subsidiaria o filial.

Entre estos acuerdos se encuentran la venta en efectivo de los bienes inmuebles del Bellagio, por valor de 4,200 millones de dólares; la venta de los bienes inmuebles del Aria y Vdara, por valor de 3,890 millones de dólares; y la venta del centro comercial de lujo Shops at Crystals, por valor de 1,100 millones de dólares.

En conjunto, solo esas tres ventas pudieron haber generado casi 47 millones de dólares en ingresos por impuestos de transferencia.

En cambio, según los registros de la propiedad, su factura combinada del impuesto de transmisiones fue nula.

“Probablemente sea una buena idea”

En el sur de Nevada, los impuestos de transferencia representan una fracción del precio de venta de una propiedad y ayudan a financiar viviendas de bajo costo y el distrito escolar del Condado Clark. El impuesto existe desde hace décadas en Nevada, al igual que las exenciones al mismo.

La ley del impuesto de transmisiones de Nevada se aprobó en 1967, según los registros estatales, y no se aplicaba en múltiples supuestos, como cuando una propiedad se transfería a un organismo gubernamental o cuando cambiaba de manos en el marco de una quiebra.

En 1985, los propietarios podían solicitar una exención cuando se transferían bienes inmuebles entre una empresa y una sociedad afiliada. Luego, en 2007, los legisladores estatales cambiaron el lenguaje de esa exención sustituyendo “corporación” por “entidad comercial”.

En aquel momento, un grupo de presión de un promotor de Las Vegas no lo planteó como una forma de ayudar a la gente a evitar los impuestos de transferencia en las compras lucrativas, sino como una forma de que los inversores inmobiliarios evitaran tributar más de una vez en determinadas transacciones de terrenos.

Russell Rowe, representante de Focus Property Group, le dijo a los legisladores estatales en una audiencia celebrada en marzo de 2007 que, a su juicio, la exención en cuestión “se aplica a todas las entidades”, según el acta de la reunión.

“Queremos hacer esa aclaración”, dijo entonces.

Durante la burbuja inmobiliaria de mediados de la década del 2000, Focus y otros promotores compraron enormes extensiones de terreno en subasta al gobierno federal por cientos de millones de dólares para lanzar nuevas comunidades planificadas alrededor del valle de Las Vegas.

En este tipo de operaciones, los inversores reúnen su dinero y compran el terreno a través de una sociedad de responsabilidad limitada y luego lo distribuyen entre ellos, explicó Rowe a los legisladores.

La entidad principal paga el impuesto de transferencia sobre la compra y “potencialmente vuelve a tributar” cuando transfiere el terreno a sus miembros, dijo.

Cuando la medida, el proyecto de ley 154 del Senado, se estaba tramitando en los comités, la entonces líder de la minoría del Senado, Dina Titus, dijo que una versión de la propuesta no costaría mucho al estado “en términos de pérdida de ingresos y que probablemente sea una buena idea”, según muestran las actas de la reunión.

“Sería extraño que esta comisión diera a los promotores una exención fiscal y no a los adultos mayores”, dijo Titus, señalando otra propuesta de ley de entonces.

Titus, demócrata, representa ahora el primer distrito del Congreso de Nevada en la Cámara de Representantes de Estados Unidos. Su oficina le declaró recientemente al Review-Journal que la legislación sobre el impuesto de transferencia fue uno de los muchos proyectos de ley sobre los que votó durante su estancia en la Legislatura estatal, que no fue una líder en el tema y que no tiene ningún otro recuerdo que añadir.

Rowe, del Rowe Law Group, le dijo recientemente al Review-Journal que la intención general del cambio era evitar impuestos adicionales sobre las transferencias cuando las mismas personas que compraron terrenos se distribuyeron las parcelas entre sí.

“Eso es diferente de lo que parece que estás describiendo”, dijo.

Rowe señaló también que la ley se modificó antes de que los fideicomisos de inversión inmobiliaria se impusieran en el sector de los casinos.

“Un vacío legal”

Holly Unck, vicepresidenta de servicios de impuestos sobre transacciones en la oficina de Phoenix de la correduría inmobiliaria CBRE Group, escribió en un reportaje de la primavera de 2020 en el sitio web de CBRE que el pago de los impuestos sobre transferencias es un costo “importante”, aunque “a menudo se pasa por alto”, de las operaciones inmobiliarias.

Para evitarlo, a veces se transfiere la propiedad a una entidad corporativa o sociedad, y cuando se vende la propiedad de esa entidad, no se aplica el impuesto de transmisiones.

Cuando los estados “se dieron cuenta de esta laguna legal para evitar el pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales”, gravaron las ventas de participaciones en dichas entidades, escribió.

Unck enumeró varios estados que imponen o permiten esos impuestos, como California, Michigan, Nueva York y Florida. Nevada no estaba incluida.

Después de que el Review-Journal pidiera hablar con Unck para este reportaje, el portavoz de CBRE, Aaron Richardson, dijo que la empresa se negaba a hacer comentarios.

Añadió que el equipo de servicios de valoración y asesoramiento de CBRE “no participa en la estructuración de acuerdos para minimizar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales; ayudamos a los clientes a obtener devoluciones si el impuesto se pagó en exceso”.

La asambleísta de Nevada Heidi Kasama, agente inmobiliaria de Las Vegas desde hace mucho tiempo, dijo que no sabía que los acuerdos lucrativos se estructuraran sin impuestos de transferencia.

Después de que el Review-Journal le explicara cómo el gigante de la inversión Blackstone compró el Bellagio -adquirió una sociedad de responsabilidad limitada que poseía los bienes inmuebles, y no compró el complejo turístico directamente-, Kasama comparó eso con la compra de acciones de una empresa y se imaginó que podía tomarse como una exención del impuesto de transferencias.

Kasama, republicana y ex presidenta de la asociación de agentes inmobiliarios de Nevada, dijo que si se cambia la ley, podría haber “consecuencias no deseadas” con la venta de bienes.

Señaló todas las sociedades de responsabilidad limitada, las corporaciones y las entidades comerciales existentes, así como los años de derecho contractual vigente.

Chris Giunchigliani, ex comisionada del Condado Clark que fue asambleísta de Nevada entre las sesiones legislativas de 1991 y 2005, no tenía conocimiento de que los tratos estuvieran estructurados de esta manera hasta que el Review-Journal se puso en contacto con ella para preguntarle al respecto.

“Me parece repugnante”, dijo Giunchigliani, demócrata.

Giunchigliani señaló que la gente paga impuestos de transferencia cuando compra o vende casas, y se imaginó que las empresas pudieron haber “encontrado una forma de eludir” el impuesto.

“Alguien tiene que echarle un ojo a eso”, dijo.

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