ATLANTA – Prácticamente todos los sectores de Estados Unidos se vieron afectados por la pandemia, pero el turismo fue uno de los más perjudicados, ya que los viajes prácticamente se esfumaron.
Desde entonces, el sector ha resucitado, incluso en Las Vegas, aunque todavía no ha recuperado todo el negocio que perdió.
Un grupo de profesionales del sector dio su opinión sobre las ventas y la urbanización de los hoteles, los viajes y otros asuntos la semana pasada en la conferencia National Association of Real Estate Editors en Atlanta.
El Review-Journal moderó el debate con Charlotte Kang, directora nacional de hoteles y hostelería de la agencia inmobiliaria Jones Lang LaSalle; Michael Ritz, vicepresidente mayor de inversiones de Peachtree Hotel Group; Ben Brunt, director de inversiones de Noble Investment Group; y T.Jack Bagby, director de la empresa de arquitectura y diseño Cooper Carry. Esta conversación fue editada por razones de longitud y claridad.
Review-Journal: Lo primero de lo que quiero hablar es del impacto de la pandemia en los viajes, el turismo, las convenciones y el mercado inmobiliario hotelero. Remítanos a esos aterradores días de la primavera de 2020, cuando básicamente la economía se apagó y los viajes se detuvieron.
Brunt: Teníamos una cartera de aproximadamente 50 activos cuando empezó la pandemia; pasamos a un dos (por ciento) de un cinco por ciento de ocupación en toda nuestra cartera en abril de 2020. Es un poco borroso recordar ese lapso. Todos buscábamos a las enfermeras itinerantes, la demanda relacionada con el gobierno, cualquier cosa que pudiera generar ingresos para nuestros hoteles. La mayoría de nuestros activos tenían entre 35 y 50 empleados, y cada hotel se reducía a un equipo mínimo de entre tres y seis personas. Era un entorno de trabajo muy difícil para toda esa gente. La persona que te registraba probablemente limpiaba tu habitación, además de lavar la ropa y preparar la comida. (A nivel corporativo), teníamos ciertamente mucho que gestionar. Había que modificar cada uno de los préstamos; optamos por participar en algunos préstamos del PPP (Paycheck Protection Program). Así que había mucho papeleo, trabajo de préstamos, llamadas de inversionistas, lo que fuera.
Charlotte, ¿podrías hablarnos de la cartera de ventas y de lo que ocurrió con todas las operaciones que estaban en marcha en todo el país cuando llegó la pandemia?
Kang: Fue una época de mucho miedo. Las ventas que se estaban negociando se retrasaron, pero vimos que algunas ventas que estaban lo suficientemente avanzadas se llevaron a cabo. Pero en ese momento, todos trataban de entender lo que estaba ocurriendo y cómo se preparaba el sector -dueños, prestamistas y operadores- para lo que podría venir. No fue hasta más tarde, cuando la vacuna estaba por llegar, que vimos focos de zonas, especialmente las que se abrieron a los viajes, donde empezaron a hacerse transacciones.
¿Tu equipo y tú intentaron hacer valoraciones en esa época en la que los hoteles estaban cerrados y nadie iba de vacaciones?
Kang: Ciertamente lo intentamos; nuestros clientes nos lo pedían. Yo estaba al teléfono todos los días -casi parecía que cada hora, cada media hora- y nuestro trabajo consistía en tratar de obtener el mayor consenso posible de los participantes en el mercado y tratar de conseguir la información: Si fueras a comprar la propiedad hoy, ¿cuánto estás dispuesto a pagar?
Ritz: El noventa por ciento de nuestra empresa se convirtió en una práctica de gestión de activos, en la que tratábamos de comunicarnos con todos nuestros prestamistas, nuestros inversionistas, mantener a todos al tanto y también estar en el lado receptor de eso. Lo que fue un poco diferente fue que el otro 10 por ciento de nuestro equipo se convirtió en mercados de capitales, y recaudamos dinero. Los temores crecían, la gente estaba liquidando sus posiciones en los mercados de valores, tratando de albergar dinero en efectivo. Nadie sabía cuál era el futuro de sus inversiones. Nuestros directores fundaron la empresa en 2008 sobre la compra de deuda en dificultades y vieron una oportunidad para comprar potencialmente deuda en dificultades y entrar en activos a valoraciones más bajas. Acabamos gastando alrededor de mil millones y medio de dólares hasta 2020 y mediados de 2021 en la compra de hoteles, haciendo préstamos puente, préstamos para la construcción. Básicamente, mientras el mercado estaba apagado, intentamos colocar capital en un entorno dislocado.
T.Jack, ¿puedes hablar de tu industria? ¿Desaparecieron las ofertas de trabajo en los hoteles, o viste que los dueños de los hoteles buscaban cambiar el interior para acomodarse a lo que estaba pasando con el COVID, como añadir nuevos sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC)?
Bagby: Alrededor de abril de 2020, yo diría que aproximadamente el 60, 65 por ciento de todos nuestros trabajos que estaban en la mesa se pusieron en pausa. Había particulares y grupos de inversión familiar que intentaban tomar el tiempo del mercado, y algunos acudieron a nosotros para intentar iniciar trabajos de diseño. Pero en su mayor parte, el sector se agotó.
El año pasado, las bajas tasas de interés hipotecarias impulsaron un frenesí de compra de casas en todo el país. Con la vuelta del turismo en 2021 y la disponibilidad de dinero prestado a una tasa de interés baja, ¿hubo un aumento similar en la compra de hoteles el año pasado?
Brunt: Sí, hubo una cantidad significativa de actividad de transacciones a partir de principios de 2021 hasta por lo menos el primer trimestre del 22. El entorno de las transacciones se vio realmente impulsado por la capacidad de pronóstico, y ciertamente las tasas de interés estaban en un mínimo histórico, y los prestamistas estaban ansiosos por volver a entrar en el juego, por lo que eso desencadenó un gran número de transacciones.
¿Puedes hablarnos de cómo el abrupto aumento de las tasas de interés de este año ha afectado a la financiación de la construcción de hoteles o a las ventas de los mismos?
Kang: En el caso de los activos de muy buena calidad, en muy buenos emplazamientos, seguimos viendo un gran interés por parte de los compradores. Si un activo está bien ubicado y tiene unos fundamentos sólidos en un entorno económico fuerte, hasta ahora ha resistido muy bien.
¿Puedes también hablarnos de la construcción de hoteles que estamos viendo en todo el país, especialmente en comparación con los años anteriores a la pandemia?
Brunt: Lo que he leído recientemente, y esto es a través de Lodging Econometrics, un grupo con sede en New Hampshire que sigue la nueva construcción, lo que están reportando es que los inicios de la construcción han bajado un 40 por ciento en comparación con el mismo periodo en el 19. Ya sea una combinación de tasas de interés, pero también una parte importante es la inflación y el costo general de la construcción. Cuando se combinan estos factores con un entorno que dificulta la cadena de suministro, resulta más difícil construir.
Bagby: La cadena de suministro es una parte de los costos de construcción, pero también es la mano de obra. Se ve una importante escasez de mano de obra calificada, por lo que la capacidad de programar a los subcontratistas en los trabajos es cada vez más difícil, y el precio, por supuesto, está subiendo. Aunque podamos resolver los problemas de la cadena de suministro, no estoy seguro de que vayamos a resolver el problema de la mano de obra muy rápidamente.
Kang: La financiación de la deuda también es más difícil de conseguir.
Ritz: Y solo será más difícil.
¿Por qué?
Ritz: Las tasas elevadas. La Reserva Federal está comprometida con la reducción de la inflación, consiguiendo que la economía se enfríe. Si continúan, y tienen éxito, entonces deberíamos ver tasas elevadas. A medida que esos tipos sigan subiendo, el costo del capital para los proveedores y los usuarios de la deuda tendrá que aumentar paralelamente. Estamos llegando a un punto en el que el costo de la deuda se está acercando al costo de los fondos propios, y entonces los acuerdos no son convenientes. Entonces es cuando se cierra la llave de paso.
¿Cómo ha afectado la pandemia a los diseños interiores de los hoteles o a sus entrañas?
Bagby: Algunos de los únicos efectos persistentes que hemos visto por el COVID son este énfasis en el bienestar. Empezó antes de la pandemia, pero realmente se impulsó con la pandemia. Esta idea de incorporar al hotel una mayor conexión con el exterior, ya sea trayendo el exterior con la vegetación o con más ventanas, o teniendo un espacio físico al aire libre. Hemos visto más áreas lounge al aire libre, espacios de reunión al aire libre, tratando de maximizar el uso de los espacios alrededor del hotel, dándose cuenta de que pueden monetizar esas áreas.
¿Cómo están los viajes nacionales en Estados Unidos y cómo se comparan los viajes de ocio con las convenciones, que al menos en Las Vegas tardaron más en resurgir de la pandemia?
Ritz: Creo que muchos de nuestros ojos están puestos en el viajero de negocios. Antes del COVID era una parte muy importante de nuestros ingresos. La vuelta a la oficina es un tema de conversación muy importante, pero ¿hasta qué punto vuelven realmente los viajes de negocios? Volvieron un poco más rápido de lo que se esperaba, pero no son necesariamente las grandes consultoras las que todos piensan que han vuelto a las carreteras. Son las empresas más pequeñas, hambrientas y nuevas; son dos personas las que viajan, no ocho, pero puede que haya seis grupos que compitan por ese negocio y se pongan delante de uno de sus potenciales nuevos clientes y tengan una interacción cara a cara.