Un propietario corporativo respaldado por Wall Street compró cientos de casas en el Condado Clark en una asombrosa venta residencial única en el verano de 2023.
La firma de inversión con sede en Miami, Starwood Capital Group, vendió 264 casas en el Condado Clark por $98 millones a Invitation Homes (NYSE: INVH), con sede en Dallas, según los registros de propiedad del Condado Clark.
El acuerdo, realizado en tres transacciones separadas, se cerró el 18 de julio, muestran los registros de propiedad. La venta más grande fue de $57.5 millones para 155 casas, el segundo fue de $26.3 millones para 70 casas y el tercero fue de $14.1 millones para 39.
La mayoría de las viviendas vendidas se encuentran en la ciudad de Las Vegas (94), seguida de la ciudad de North Las Vegas con 77. El rango de precios de cada vivienda osciló entre los $292 mil y los $694 mil, con un promedio de $371,514.
La venta forma parte de un acuerdo mucho mayor entre Starwood Capital e Invitation Homes, un intercambio de $650 millones por una cartera de cerca de 1,900 viviendas unifamiliares de renta, la gran mayoría en el cinturón del sol, incluyendo Texas, Florida, Phoenix, Las Vegas y Los Ángeles.
Los fondos de cobertura respaldados por Wall Street, los arrendadores corporativos y los inversionistas ricos en efectivo han estado comprando viviendas unifamiliares en todo el país desde 2009, lo que, según los expertos, significa menos casas en el mercado para que las familias las compren.
Esto también podría dar lugar a un aumento de los precios de las rentas y a la reducción del número de viviendas asequibles en regiones como el valle de Las Vegas. Un estudio de MetLife Investment Management muestra que estas empresas podrían poseer cerca del 40% de todas las viviendas de Estados Unidos en 2030.
En cuanto a la venta de $98 millones, un representante de Invitation Homes dijo que la compra formaba parte de una “adquisición de cartera más amplia en múltiples mercados”, pero declinó hacer más comentarios sobre el acuerdo. Hasta el tercer trimestre de 2023, la empresa había comprado 2,291 viviendas por $854 millones durante el año, lo que incluye las 264 viviendas en el valle de Las Vegas, según su último reporte de ganancias.
Starwood Capital declinó hacer comentarios sobre la venta.
Noah Herrera, un agente inmobiliario que ha trabajado en el valle de Las Vegas durante casi 30 años, dijo que los fondos de cobertura respaldados por Wall Street y los grandes propietarios corporativos se involucraron por primera vez en el mercado de la vivienda después de la Gran Recesión en 2008-09, cuando los valores inmobiliarios tocaron fondo en todo el país.
Herrera dijo que trabajó con algunos propietarios corporativos durante la fase inicial de compra en 2008-09, y le dijeron que revenderían lo que compraron en cinco años. Pero estos propietarios nunca volvieron a poner estas casas en el mercado, dijo.
Lo que más le asusta de la implicación de las empresas estadounidenses en el sector inmobiliario residencial es lo que se conoce como “valores respaldados por rentas”, que empresas como Invitation venden a los inversores. El producto tiene muchas similitudes con los valores respaldados por hipotecas, una de las caídas del mercado inmobiliario durante la crisis de 2008-2009.
“Han convertido estas viviendas en obligaciones de renta garantizadas. Las han colateralizado y lo que están haciendo es intercambiar unas viviendas por otras como si fueran acciones.”
¿Cuántas viviendas posee Invitation?
El investigador de la Universidad de Rutgers Eric Seymour, que compiló datos junto con Las Vegas Review-Journal, dijo que Invitation Homes posee actualmente alrededor de 3,500 casas en el Condado Clark, un número que ha saltado desde 2019, cuando poseían menos de 3,100 casas. Eso lo convierte en el segundo mayor dueño de viviendas unifamiliares de renta en el Condado Clark.
Progress Residential – el mayor propietario corporativo en el Condado Clark – posee más de 3,700 casas, más del doble de su cartera en 2019.
Seymour dijo que Starwood compró recientemente algunas propiedades de Progress Residential, con sede en Scottsdale, Arizona, que construye y posee más de 85 mil viviendas unifamiliares de renta en 30 metros. Agregó que esto es parte del curso en el mercado inmobiliario actual, ya que las compañías masivas multimillonarias están intercambiando acciones de vivienda como acciones.
“Los grandes arrendadores de viviendas unifamiliares, como Invitation y Progress, adquirieron su inventario por primera vez tras la crisis de las ejecuciones hipotecarias, cuando compraron viviendas a precios rebajados”, explicó. “Desde entonces, han crecido principalmente a través de adquisiciones de empresas de la competencia. A medida que estas empresas se han ido asentando como arrendadoras, también han llegado a acuerdos con empresas de la competencia para aumentar o reducir su presencia en determinados mercados. Básicamente, comercian entre sí para mejorar el rendimiento de su inventario global”.
El director del Lied Center for Real Estate de la UNLV, Shawn McCoy, calcula que los inversores (cualquiera que haya comprado más de 10 viviendas en los últimos cinco años) poseen aproximadamente el 15% de todas las viviendas unifamiliares del Condado Clark, una cifra que ha ido aumentando de forma constante desde la Gran Recesión.
Pero para Mark Pingle, profesor de Economía de la Universidad de Nevada, Reno, este intercambio podría no ser la mejor tasa de rentabilidad de la inversión de la empresa. De promedio, cada casa se vende por unos 370 mil dólares y muchas de las rentas que aparecen en el sitio web de Invitation Homes rondan los $2,600, lo que da a las empresas un bajo índice de rentabilidad de su inversión, en torno al cinco por ciento.
“Deben estar pensando que los precios de esas casas, a largo plazo, subirán”, dijo Pingle. “No parece que sea un gran negocio financiero”.
Pero como la gente necesita un lugar donde vivir, en última instancia el economista cree que los ingresos son relativamente seguros.
Aunque los propietarios corporativos están intercambiando cientos de casas a la vez, Pingle dijo que no le preocupa lo que las empresas están haciendo y cree que es “una gota en el océano”, ya que hay más de un cuarto de millón de viviendas en el Condado Clark. Tampoco cree que exista todavía riesgo de monopolio, ya que hay muchas empresas competidoras en la zona.
“En mi opinión, en lugar de viviendas unifamiliares, cada vez vivirá más gente en edificios de apartamentos”, afirma Pingle, quien señala que se producirá un descenso en el número de propietarios de viviendas.
¿Movimiento político?
Políticos y activistas de la vivienda de todo el país señalan a la creciente propiedad corporativa de las viviendas estadounidenses como la razón de los precios inflados de la vivienda y las tasas de renta en varias de las principales ciudades y condados de Estados Unidos, incluido el Condado Clark.
El representante federal, demócrata por Nevada, Steven Horsford, que representa al 4º Distrito Congresual de Nevada, incluido North Las Vegas, donde reside la mayoría de las viviendas unifamiliares en renta propiedad de empresas en el Condado Clark, declaró que una de las mayores preocupaciones que escucha de sus electores es el elevado coste de la renta y el acceso a una vivienda asequible.
Horsford reintrodujo una ley a principios de 2023, llamada Ley de Supervisión y Mitigación de la Explotación de la Vivienda (HOME, por sus siglas en inglés), señalando que “grandes especuladores institucionales” están comprando el mercado inmobiliario estadounidense a un ritmo alarmante. El proyecto de ley pretende ayudar a proteger a los estadounidenses mediante la creación de una supervisión institucional en el mercado de la vivienda, como permitir que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos investigue las compras de propietarios corporativos y acabe con la manipulación del mercado.
“Sigo solicitando la investigación federal para averiguar si las empresas propietarias han inflado artificialmente la renta y los costos de la propiedad o si se han dirigido sistemáticamente a ciertas comunidades de color, madres solteras o jubilados”, dijo Horsford en una declaración al Review-Journal. “Estas ventas a granel son la evidencia de que una vez que un especulador corporativo de fuera del estado compra una casa, es poco probable que resurja en el mercado de la vivienda para las familias trabajadoras de todos los días, reduciendo artificialmente nuestra oferta de vivienda ya calamitosa en el sur de Nevada”.
Las estimaciones de la Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos son que el Condado Clark ya tiene un déficit de más de 80 mil unidades de vivienda asequible, un número que ha ido en aumento durante años.
Horsford dijo que bajo la mayoría republicana en la Cámara este año, solo tuvieron una audiencia para el subcomité de vivienda del cual él forma parte.
“Si vamos a abordar este tema que está afectando a tantos nevadenses, tenemos que pasar más tiempo discutiendo los hechos”, dijo. “En el último Congreso, bajo la presidencia de Maxine Waters, el Comité de Servicios Financieros celebró una audiencia sobre este tema. Progress Residential e Invitation Homes fueron incluidas en la investigación llevada a cabo por el comité y mostraron que estas empresas tenían tasas elevadas, desalojos más altos que el promedio, y eran más propensos a cargar los costos de sus rentas más bajas”.
En diciembre de 2023, los demócratas Adam Smith, representante de Washington, y Jeff Merkley, senador de Oregón, presentaron otro proyecto de ley en ambas cámaras del Congreso, llamado Ley para acabar con el control de los fondos especulativos sobre las viviendas estadounidenses de 2023. Este proyecto de ley taclearía el problema prohibiendo a los inversionistas de fondos de cobertura poseer un gran número de viviendas mediante el establecimiento de una multa fiscal federal de 20 mil dólares por cada familia que posea más de 100 viviendas.
El candidato presidencial independiente Robert F. Kennedy Jr., que actualmente ocupa el tercer puesto en las encuestas de NPR/PBS NewsHour/Marist National, por detrás del presidente Joe Biden y del favorito republicano Donald Trump, dijo que no está seguro de por qué esto no se ha convertido ya en una de las principales plataformas de campaña, dado su impacto general en el mercado inmobiliario estadounidense, y espera que la vivienda se convierta en un tema de gran importancia en las elecciones presidenciales de 2024.
Tanto la Casa Blanca como el equipo de prensa de Trump no respondieron a una solicitud de comentarios sobre esta historia.“Honestamente, no sé por qué esto no es un tema más prominente entre los políticos nacionales”, dijo Kennedy en un comunicado. “Posiblemente, son reacios a ofender a Wall Street y a los grandes compradores institucionales. En cualquier caso, se trata de un problema grave para nuestro país, porque la propiedad de la vivienda es la quintaesencia del sueño americano y la clave de unas comunidades estables. Cuando una persona no es propietaria de su vivienda, literalmente invierte menos en su comunidad. También son económicamente vulnerables a los aumentos de la renta”.