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El valle de Las Vegas experimenta una explosión como centro de distribución

ActualizadoDecember 13, 2022 - 4:56 pm

Cuando Amy Ogden empezó a trabajar en el sector inmobiliario del sur de Nevada en 2006, los inquilinos de almacenes se dedicaban sobre todo a transportar mercancías en camiones a hoteles y salones de convenciones.

Los nuevos proyectos también estaban mal diseñados. Los urbanizadores exprimían un almacén hasta el límite de su terreno, lo que daba lugar a estacionamientos estrechos, malas zonas de carga y descarga y, según recuerda Ogden, dio lugar a un apodo para este tipo de edificios.

“Era una caja rota”, dice Ogden, agente inmobiliaria industrial de Logic Commercial Real Estate.

Las empresas siguen transportando mercancías al Strip, pero el mercado de almacenes de la región ha experimentado un crecimiento vertiginoso, convirtiendo el sur de Nevada en mucho más que un lugar donde se entregan alimentos, ropa de cama y similares al corredor turístico de Las Vegas.

Gracias a una combinación de factores, como el enorme crecimiento del comercio electrónico, la disponibilidad de terrenos y la proximidad al sur de California, la capital de los casinos de Estados Unidos se ha convertido en un competitivo actor en el sector del almacenamiento y la distribución.

El aumento de las tasas de interés ha restado dinamismo al mercado, dicen los profesionales del sector, y la economía de Estados Unidos se ha tambaleado. Además, cualquier operación inmobiliaria, y desde luego cualquier boom de la construcción, conlleva riesgos.

Pero en los últimos años, el mercado industrial local ha experimentado una transformación. Los urbanizadores han inundado el sur de Nevada con enormes proyectos de almacenes, especialmente en North Las Vegas; ha aumentado el número de inquilinos que distribuyen sus productos a otros estados; la feroz demanda de espacio ha hecho que las vacantes alcancen mínimos históricos; y un número cada vez mayor de urbanizadores y otros inversores han empezado a hacer negocios aquí.

“Es una auténtica locura lo activo que se ha vuelto este mercado”, afirma Dan Doherty, agente de Colliers International y especialista en el sector inmobiliario industrial del valle desde hace muchos años.

“El secreto se ha develado”

El mercado de almacenes de Las Vegas llevaba años creciendo antes de que la pandemia disparara el sector, ya que la crisis de la salud desencadenó un cambio acelerado hacia las compras por internet que alimentó la demanda de espacios de distribución.

Taylor Arnett, vicepresidente primero de adquisiciones de la constructora CapRock Partners, dijo que su empresa y otras han estado rentando proyectos “tan rápido como nunca lo habíamos visto en nuestras carreras”.

Hace cuatro o cinco años, se tardaba entre seis y doce meses en arrendar un nuevo proyecto. Hoy en día, añadió, sería “extraño” que un proyecto no tuviera ninguna actividad de arrendamiento cuando aún está en construcción.

Arnett, cuya empresa ha construido alrededor de dos millones de pies cuadrados de espacio industrial en el sur de Nevada, dijo que está a punto de terminar otros 700 mil pies cuadrados. La mayor parte de ese nuevo lote está pre-rentado, dijo.

Otros signos del auge de los almacenes:

– En septiembre, una marca de calzado propiedad del fabricante de calzado Crocs Inc. anunció planes para un centro de distribución de aproximadamente 730 mil pies cuadrados en North Las Vegas – en un complejo que comenzó a construirse este verano.

– Un nuevo polígono industrial cerca del aeropuerto de North Las Vegas se vendió por más de 140 millones de dólares en octubre, al mes siguiente de finalizar la construcción, y ya estaba rentado en su totalidad.

– El mes pasado, VanTrust Real Estate anunció que comenzó la construcción de los dos primeros edificios de un proyecto de 350 acres que está desarrollando en North Las Vegas Apex Industrial Park, y ya firmó un inquilino para uno de los edificios.

En general, el sur de Nevada tiene alrededor de 153 millones de pies cuadrados de espacio industrial, frente a los 123 millones de 2017, según datos de John Stater, gerente de investigación de Colliers en Las Vegas.

Gran parte de la construcción en los últimos años ha sido especulativa, lo que significa que los urbanizadores comenzaron proyectos sin usuarios en fila. Pero los inquilinos han sido abundantes. La tasa de vacantes del mercado es de solo el 1.3 por ciento, por debajo del 4.5 por ciento en 2017.

Keith Earnest, vicepresidente ejecutivo de VanTrust, dijo que veía el sur de Nevada como un mercado “durmiente” hace años, y agregó que “no había mucha actividad” en la construcción.

En los últimos años, sin embargo, otros urbanizadores y propietarios han entrado en el mercado.

“Por desgracia, el secreto se ha develado”, dijo Earnest.

“Es una apuesta arriesgada”

A mediados de los noventa, cuando Doug Roberts empezó a trabajar en el mercado industrial del sur de Nevada, había algunos inquilinos regionales y nacionales. Pero el mercado estaba dominado sobre todo por empresas que abastecían a los centros turísticos y de convenciones de Las Vegas, recuerda.

Además, los edificios nuevos solían ser más pequeños que los que construyen ahora los urbanizadores. En aquel entonces, un gran proyecto era de 200 mil a 250 mil pies cuadrados, dijo Roberts, socio de Panattoni Development Co.

El sur de Nevada vivió una gran oleada de construcción de almacenes a principios y mediados de la década de 2000, cuando el mercado inmobiliario en general se disparó gracias al dinero disponible a un interés bajo. Pero tras el estallido de la burbuja y el hundimiento de la economía, el desarrollo industrial se detuvo en gran medida.

Solo se completaron unos 52,700 pies cuadrados de espacio industrial en 2011, después de que los urbanizadores construyeran más de 42 millones de pies cuadrados entre 2000 y 2008, según las cifras de Stater.

Rob Lujan, corredor de Jones Lang LaSalle, dijo que los localizadores de sitios probablemente se saltaron Las Vegas hace una década más o menos porque la recesión había aplastado la economía local tan gravemente.

“Muchos grupos inmobiliarios simplemente huyeron”, dijo.

En 2014, cuando la economía aún cojeaba tras la Gran Recesión, la consultora de Las Vegas RCG Economics mencionó “una brecha entre la oferta y la demanda” que indicaba una oportunidad para más espacio industrial en el sur de Nevada.

“Pero muchos urbanizadores no están construyendo nuevos edificios”, señalaba la empresa en un reporte.

A finales de ese año, el constructor de almacenes Prologis celebró una ceremonia de colocación de la primera piedra de un proyecto en North Las Vegas, diciendo que el nuevo edificio, de aproximadamente 464,200 pies cuadrados, era el mayor proyecto industrial especulativo de la región en años.

En 2015, había otros proyectos especulativos en marcha, entre ellos el de Panattoni.

“Es una apuesta arriesgada, no hay duda”, le dijo Roberts a} Las Vegas Sun en aquel momento. “Pero creemos que acertamos”.

Los inquilinos se instalan

La economía de Las Vegas, basada en los casinos, se ha alimentado durante mucho tiempo del turismo. Pero en medio del crecimiento del comercio electrónico, los distribuidores encontraron razones para establecerse aquí.

Los puertos de Los Ángeles y Long Beach están a unas 300 millas de distancia, y los camioneros que salen de Las Vegas pueden dar servicio a cerca del 20 por ciento de la población de Estados Unidos en un día de viaje, dicen los profesionales del sector.

Los urbanizadores también podrían comprar grandes extensiones de terreno a precios relativamente bajos, lo que les permitiría atraer a inquilinos con rentas más asequibles. Además, según los profesionales del sector, los elevados precios de los inmuebles en el sur de California, la escasa disponibilidad de espacio para almacenes y los plazos de construcción más largos convirtieron al sur de Nevada -conocido desde hace tiempo por sus costes más bajos y sus normativas menos estrictas- en una alternativa atractiva.

La construcción de almacenes se disparó con más de 5.3 millones de pies cuadrados de espacio industrial completado en el sur de Nevada en 2019, frente a alrededor de 1.4 millones en 2015, según Colliers.

Empresas como el gigante del comercio electrónico Amazon, el minorista de belleza Sephora, el fabricante de productos para bebés The Honest Co. y el minorista de ropa deportiva Fanatics abrieron centros de distribución aquí. Fanatics, que abrió sus instalaciones en North Las Vegas en 2017, le dijo recientemente a Review-Journal que eligió esa ubicación para atender a sus clientes de la costa oeste.

Al albergar mercancía para equipos en Nevada, California, Washington y otros estados, ha podido “reducir los tiempos de entrega a estos fans”, dijo un portavoz.

Tapestry Inc, dueña de las marcas de lujo Coach y Kate Spade, anunció el año pasado sus planes de abrir un centro de distribución en North Las Vegas para atender también a los clientes de la costa oeste. Se prevé que su centro de distribución ocupe más de 788 mil pies cuadrados y esté diseñado para distribuir anualmente 22.2 millones de unidades y almacenar cuatro millones de unidades de inventario.

En general, el número de inquilinos de Las Vegas procedentes de todo Estados Unidos es de “magnitudes superiores a las de hace tan solo 10 años”, afirmó Stater, de Colliers.

El efecto Amazon

Amazon tiene una huella especialmente grande con 15 ubicaciones en el sur de Nevada, dijo la compañía.

Sus omnipresentes furgonetas azules de reparto se pueden ver por todo el valle de Las Vegas, y Amazon opera varios grandes edificios industriales cerca de Las Vegas Motor Speedway.

Los propietarios también han pagado el aumento los precios de los edificios de Amazon allí.

En abril, una firma de inversión de Boston adquirió un almacén de Amazon de 857 mil pies cuadrados por 226.4 millones de dólares como parte de una adquisición de dos edificios a lo largo de Tropical Parkway junto a la Interestatal 15, según muestran los registros de propiedad.

En comparación, en 2017, una instalación de Amazon de 813 mil pies cuadrados se vendió por 73.4 millones de dólares como parte de una compra de dos edificios a lo largo de I-15 en Lamb Boulevard.

Sam Bailey, gerente de política de desarrollo económico de Amazon, le dijo a Review-Journal que Las Vegas puede servir a la región de Mountain West “bastante bien” y respaldar o apoyar mercados como California y Phoenix.

Mencionó el terreno disponible en Las Vegas, el acceso al personal cualificado y su ubicación geográfica, que dijo, propicia la distribución de mercancías.

Como resultado, el sur de Nevada ha sido capaz de “dar un paso adelante como un mercado competitivo para la distribución y el comercio electrónico”, dijo Bailey.

“El globo pierde aire poco a poco”

El sur de Nevada también tiene un historial de entusiasmo por el sector inmobiliario. En los últimos años, en medio de un aumento del gasto de los inversionistas, el valor de los inmuebles industriales se disparó tanto que fue “casi comparable a la burbuja inmobiliaria”, dijo Arnett, de CapRock.

Pero, añadió, “el globo está perdiendo aire lentamente”.

La Reserva Federal ha aumentado las tasas de interés varias veces este año en un intento de luchar contra la inflación, lo que ha disparado los costos de financiación inmobiliaria para todos, desde los compradores de vivienda hasta los inversionistas en inmuebles comerciales.

El arrendamiento industrial en el sur de Nevada “sigue siendo fuerte”, pero las ventas se han desacelerado, dijo Lujan, de Jones Lang LaSalle.

“Los grupos simplemente no pueden permitirse pagar lo que antes podían por las propiedades”, dijo.

Además, la gente seguirá comprando por internet, pero si el gasto en comercio electrónico se desacelera, la demanda de espacio para almacenes podría verse afectada.

Stater señaló que los urbanizadores se enfrentarían a riesgos “si la economía se hunde bastante” y los inquilinos dejan de firmar contratos de arrendamiento para nuevos proyectos.

“La pregunta es: ¿cuándo vencen los préstamos? ¿Cuánto tiempo pueden esperar a que se recupere la economía?”. afirma Stater.

Por ahora, la demanda de espacio para almacenes está “superando a la oferta”, y las empresas siguen buscando edificios, dijo Earnest, de VanTrust.

“Con esa tasa de vacantes, uno se siente bastante seguro”, dijo.

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