Cuando las ventas de viviendas en Las Vegas cayeron bruscamente el año pasado y los vendedores redujeron sus precios, no fue el único sector del mercado inmobiliario que pisó el freno.
Los propietarios redujeron los aumentos de las rentas, los inversores compraron menos complejos de apartamentos y las viviendas vacías aumentaron.
Los inquilinos también empezaron a intentar negociar las rentas, una táctica “prácticamente inexistente en los dos últimos años”, dijo Brian Hartsell, dueño de Key Property Management.
Los inquilinos siguen rentando viviendas en el sur de Nevada, los propietarios siguen comprando edificios y los promotores siguen construyendo proyectos. Pero después de un periodo de enorme crecimiento de las rentas que suscitó preocupación por la capacidad de los inquilinos para seguir el ritmo, el mercado de rentas del sur de Nevada se ha enfriado.
Las Vegas no está sola. En general, Estados Unidos terminó el año pasado con tres meses consecutivos de bajada de las rentas, según informó el sitio de anuncios Zillow.
“Tenemos un poco más de respiro en el mercado”, le declaró al Review-Journal Nicole Bachaud, economista mayor de Zillow.
El aumento de las rentas ‘en pausa’
El promedio de la renta mensual de un apartamento en el sur de Nevada fue de 1,422 dólares el año pasado, un uno por ciento menos que en 2021, según los datos publicados por la Asociación de Apartamentos del Estado de Nevada. En comparación, las rentas se dispararon un 22 por ciento en 2021.
“Esta desaceleración representa uno de los descensos más bruscos en el crecimiento de la renta de todos los mercados de Estados Unidos”, declaró Robin Lee, director ejecutivo de la asociación, en un comunicado de prensa el mes pasado.
Mosi Gatling, director de ventas en North Las Vegas del prestamista hipotecario LoanDepot, dijo que los inquilinos intentaban “sistemáticamente” comprar viviendas en 2021, en medio de unos costos de los préstamos en mínimos históricos y unos aumentos a la renta pronunciados.
Los inquilinos reportaron aumentos mensuales de 200 a mil dólares, recordó Gatling, aunque los aumentos a la renta parecen estar ahora “en pausa”.
Últimamente, la gente es “menos propensa” a mudarse debido al tambaleo de la economía, y las unidades están vacías durante más tiempo antes de volver a ser rentadas, dijo Hartsell, cuya empresa administra unas 1,600 unidades de renta en el sur de Nevada.
A principios del año pasado, los inmuebles de su cartera solían rentarse a los 14 días de ponerse en venta, dijo. Ahora, tardan entre 30 y 45 días.
La gente podría pensar que los problemas de los inquilinos se han resuelto en cierta medida últimamente, dijo Wally Swenson, vicepresidente de asuntos corporativos del promotor de viviendas asequibles Nevada HAND.
Pero Nevada lleva mucho tiempo lidiando con la escasez de unidades asequibles para residentes con bajos ingresos, y Swenson señaló que mucha gente sigue llamando a su grupo para pedir una vivienda disponible.
Su cartera de más de 4,700 unidades en el sur de Nevada solo tiene 26 vacantes. En los últimos 30 días, más de 3,500 posibles solicitantes expresaron su interés por rentar una vivienda de Nevada HAND, según declaró la semana pasada.
Debbie Shaw, de 60 años, trabajadora del turno de noche de UPS, se mudó a una casa de renta en Henderson hace poco más de un año. Vive con compañeros de vivienda y paga 200 dólares semanales, frente a los 100 dólares semanales de su casa anterior, donde la renta general también era más barata.
Ha estado buscando una vivienda propia pero, dado su presupuesto, solo puede permitirse vivir en zonas peligrosas.
“Hay pocas opciones”, dijo. “He visto algunas partes de Las Vegas que dan miedo”.
‘Los valores acaban de explotar’
En 2021, el mercado inmobiliario de Las Vegas se aceleró a su ritmo más frenético en años. Impulsados por unos intereses hipotecarios más bajos que nunca, los precios medios de venta alcanzaron nuevos máximos históricos prácticamente todos los meses, las casas se vendieron rápidamente, los compradores inundaron las propiedades con ofertas y los constructores pusieron a los compradores en listas de espera.
El mercado de la renta también se aceleró, ya que los inquilinos, incluida una afluencia de nuevos residentes en Las Vegas, buscaban más espacio en medio de la generalización del trabajo desde casa durante la pandemia.
En general, se hizo cada vez más caro y difícil -para compradores e inquilinos- encontrar un lugar en el sur de Nevada.
En un acto inaugural de un programa estatal de 500 millones de dólares para viviendas asequibles la primavera pasada, el representante Steven Horsford, demócrata por Nevada, dijo que la vivienda asequible era una “crisis real en estos momentos”.
Señaló los “asombrosos” aumentos de las rentas en Las Vegas, diciendo que demasiada gente se quedaba “preguntándose qué ocurrirá si ya no pueden permitirse estas rentas en rápida escalada”.
Al calentarse el mercado de apartamentos, los propietarios también compraron más edificios a precios en rápido aumento.
Los inversores compraron 199 complejos de apartamentos en el sur de Nevada en 2021, más del doble que el año anterior, según la Asociación Estatal de Apartamentos, que extrajo los datos de CoStar.
El precio medio de venta fue de 219,958 dólares por unidad en 2021, casi un 55 por ciento más que el año anterior.
La demanda de inquilinos era alta, los tipos de interés bajos y, según el promotor de apartamentos de Las Vegas, Doug Eisner, los inversores se volcaban en los mercados de baja densidad y abundancia suburbana, como el sur de Nevada.
“Los valores explotaron”, dijo Eisner, cofundador de The Calida Group.
Enfriamiento de la demanda
Un pronunciado aumento de los intereses hipotecarios el año pasado echó un jarro de agua fría al mercado inmobiliario de Las Vegas. Los totales de ventas cayeron bruscamente, los precios bajaron y el inventario disponible se disparó.
Tras un periodo de grandes aumentos de las rentas -y a medida que el aumento de los precios de la gasolina, los comestibles y otros productos apretaba las finanzas de la gente-, el mercado de rentas también se ralentizó.
La Asociación Estatal de Viviendas afirmó que “la inflación récord seguirá enfriando la demanda de viviendas” y señaló que las viviendas vacías alcanzaron su nivel más alto en casi una década.
Las ventas de inversión también cayeron, ya que los propietarios compraron 144 complejos de apartamentos el año pasado, casi un 28 por ciento menos que en 2021.
En otro indicio de la disminución de la escasez de rentas, Shaw, la trabajadora de UPS, dijo que le habían dicho que ahora estaba “cientos abajo” en la lista de espera para una vivienda asequible.
“Al principio estaba entre los miles”, dijo.