Después de que Essie Walker muriera en el verano de 2019, no pasó mucho tiempo antes de que alguien reclamara su casa.
Thomas G. Moore, un hombre sin vínculos con la familia, presentó documentos judiciales para tomar el control del patrimonio de Walker seis meses después de la muerte de la mujer de 84 años.
Más tarde vendió la casa de la mujer, situada en el barrio histórico de Westside, en Las Vegas, y la propiedad, de un solo pisoy de la década de 1960, resultó ser una gran fuente de ingresos. El caso de sucesión de Walker generó más de 20 mil dólares en honorarios legales, comisiones inmobiliarias y honorarios de administrador; y el comprador de la casa, que ayudó a cubrir esos costos, revendió la casa renovada en cuestión de meses por más de 90 mil dólares por encima de su precio de compra, según muestran los registros.
El hijo de Walker, Robert Lee, recordó que se le dijo que podría obtener algo de dinero a través del caso, y se sumó a los esfuerzos de Moore unas semanas después de que el forastero solicitara la autoridad judicial para administrar el patrimonio de su madre.
Pero la venta aprobada por el prestamista de Moore no dejó dinero para la familia, según muestran los registros judiciales, y Lee y su esposa, Veronica Gisendaner, confirmaron que no recibieron ni un centavo.
Cuando se les habló de los honorarios percibidos, Gisendaner dijo: “Nos sentimos como si nos hubieran estafado”.
El tribunal testamentario del Condado Clark ha sido durante años un rentable escenario para lucrar a costa de los muertos. Una industria artesanal de administradores privados, agentes inmobiliarios, abogados y remodeladores de viviendas en ruinas han obtenido grandes ganacias vendiendo casas en el sur de Nevada tras la muerte de sus dueños. Los casos de legalización de testamentos se iniciaban habitualmente sin la participación de la familia y a menudo terminaban sin nada para los herederos, según reveló una investigación del Las Vegas Review-Journal.
Según la ley de Nevada, prácticamente cualquiera puede vender la casa de una persona fallecida con una supervisión judicial limitada. Dos prolíficos administradores privados –Moore, fundador de Estate Administration Services, y su sucesora testamentaria, la agente inmobiliaria Cynthia “Cyndi” Sauerland, de Compass Realty & Management– estuvieron implicados en al menos 500 casos de sucesiones combinadas en el Condado Clark en los últimos años.
En casi 400 de esos casos, declararon inicialmente que no podían identificar a los herederos ni comunicarse con ellos. También obtuvieron autoridad judicial más de 460 veces para vender casas a través de un proceso que no requiere la aprobación judicial del acuerdo o la licitación competitiva que pudiera aumentar el precio de venta, muestra un análisis de registros del Tribunal de Distrito que datan de 2016.
Además, el dúo vendió con frecuencia viviendas con grandes descuentos sobre los valores estimados, a menudo al mismo círculo de inversionistas que revendieron las propiedades en cuestión de meses.
Sus tres mayores compradores revendieron más de 130 casas por 13.4 millones de dólares por encima del precio de compra combinado, según descubrió la investigación de nueve meses del periódico.
Moore, que tiene 41 años y ahora vive en el estado de Washington, generó más de 900 mil dólares para los herederos en unos 30 casos en el sur de Nevada, según muestran los registros judiciales. Pero, en al menos 285 casos, indicó en los expedientes judiciales que no pudo recuperar ningún dinero para los herederos, a menudo porque vendió las casas por menos de lo que se adeudaba en la hipoteca del dueño muerto en “ventas en corto” aprobadas por el prestamista. Otras veces, las casas se ejecutaron judicialmente.
Aun así, sus casos le reportaron más de 2 millones de dólares en comisiones inmobiliarias, más de 1.2 millones de dólares en honorarios de abogados y más de 300 mil dólares en honorarios de administradores.
Sus casos también generaron cientos de miles de dólares por servicios con descripciones vagas en los registros judiciales de los que algunos abogados testamentarios del sur de Nevada, y unos pocos agentes inmobiliarios con experiencia en ventas en corto, nunca habían escuchado hablar, según descubrió el Review-Journal.
Casos Individuales
Thomas Moore, de Estate Administration Services, y su sucesora en el trabajo sucesorio, Cynthia Sauerland, de Compass Realty & Management, gestionaron colectivamente cientos de casos sucesorios en el Tribunal de Distrito del Condado Clark.
Estos son diez de ellos.
‘Un servicio a la comunidad’
Moore, Sauerland y su socio Adam Fenn de Compass –quien compró al menos dos docenas de casas a través de la sucesión de Sauerland y renovó para venta la mayoría de ellas– sostienen que están ayudando a resolver el problema de las casas abandonadas.
En el sur de Nevada, los edificios vacíos tienden a ser tomados por ocupantes ilegales, a deteriorarse e incluso a incendiarse. Según el grupo, muchas de las viviendas vendidas a través del procedimiento testamentario estaban abandonadas, en riesgo de ejecución hipotecaria y en mal estado.
En un caso, Sauerland vendió una casa por vía testamentaria al dueño de Compass, Takumba Britt, después de que las autoridades locales la consideraran insegura para ser ocupada.
“Es un servicio a la comunidad”, dijo Sauerland. “No se trata solo de que todos vayan por ahí ganando dinero”.
Fenn dijo que muchos herederos se habían lavado las manos y que su grupo ayuda a los vecinos que viven cerca de viviendas problemáticas. Se negó a decir cómo encuentran las propiedades dejadas por los fallecidos.
“Creemos que somos la solución”, dijo.
Aun así, los administradores han enfrentado algunas críticas agudas.
En una audiencia judicial en 2020, el abogado de una familia que demandó a Moore en un caso ya resuelto le llamó “depredador” que “intenta quitar propiedades a las familias”; una afirmación que el equipo legal de Moore rebatió enérgicamente, según muestra una transcripción judicial.
En 2022, la jueza de distrito Jessica Peterson dijo ante el tribunal que tenía un “verdadero problema” con que Sauerland informara a los herederos sobre los honorarios que se llevarían la administradora o su abogado.
Peterson también criticó el pago de 8,500 dólares que el asesor legal de Sauerland ganó en el caso y ordenó a su abogado que presentara facturas. La jueza escribió después que era necesario investigar más a fondo para ver si Compass debía renunciar a sus comisiones.
La oficina del administrador público del Condado Clark dice que gestiona herencias en los tribunales cuando las familias no pueden hacerlo. El ex administrador público Robert Telles, por ejemplo, era un crítico frecuente de Moore y Sauerland y trató de bloquear sus intentos de hacerse de casos, según muestran registros judiciales.
“Éramos su saco de boxeo cada semana”, dijo Fenn.
Telles dijo a los legisladores de Nevada en 2021 que había algunos casos de sucesión donde el capital que podía haber ido a los miembros de la familia y otros fue “lavada” por terceros, a quienes no nombró.
Esto “podría no ser ilegal”, pero las familias necesitan ser protegidas, dijo al Comité Judicial del Senado.
Al año siguiente, Peterson encargó a Telles que dirigiera la investigación sobre los honorarios. Pero, poco después, Telles fue arrestado por acusaciones de haber asesinado al reportero de investigación del Review-Journal Jeff German, que había escrito sobre el mandato divisivo de Telles en el cargo.
Desde entonces está en la cárcel.
‘Esto no es aceptable’
Los casos de sucesión testamentaria implican la transferencia de la propiedad de los bienes de una persona fallecida a través de los tribunales y la liquidación de deudas. Estos casos pueden evitarse pasando los bienes a un fideicomiso o redactando un testamento que transfiera los bienes inmuebles tras el fallecimiento, según un artículo de Laura Deeter, abogada especializada en sucesiones de Las Vegas.
Dejar un testamento no garantiza que se pueda evitar un juicio de sucesión en Nevada. Un testamento normalmente describe quién recibe qué después de que una persona muere, pero la legalización de un testamento seguiría siendo necesaria para distribuir los activos que no se transfieren automáticamente, según el despacho de abogados del abogado testamentario Jeffrey Burr.
Si se requiere la legalización, la ley estatal proporciona una lista de 10 personas que pueden administrar el patrimonio que comienza con la familia y termina con cualquier persona “legalmente calificada” para la tarea.
Es un listón bajo. Cualquier adulto en Nevada puede llevar un caso testamentario si la persona no es un delincuente convicto. Los aspirantes a administradores también pudieran ser bloqueados por conflictos de interés, “embriaguez” y “falta de integridad”, dice la ley estatal.
Funcionarios de la Corte eran conscientes de las “preocupaciones y tendencias” en los casos sucesorios y, en respuesta, impusieron un mayor escrutinio sobre los administradores de terceros a principios de 2023, dijo la portavoz del Tribunal de Distrito Mary Ann Price.
Se exigió a los administradores que detallaran por escrito cómo buscaban a los familiares y los documentos y, cuando siguieran la vía independiente en la que se basaron Moore y Sauerland, que cogestionaran los casos con un heredero o familiar.
Desde que se puso en marcha el mayor escrutinio, ha habido menos solicitudes de administración independiente, según Price.
Pero hace solo unos meses, la jueza Peterson señaló otros problemas en el sistema, prometiendo encontrar casos que nunca se cerraron.
“Esto no es aceptable”, dijo en una audiencia en octubre. “Hay personas cobrando honorarios de administrador, y personas cobrando honorarios de abogados, y no está haciendo nada para proteger a la gente”.
‘Esto no es una estafa’
Cuando una persona fallece, normalmente un familiar presenta los documentos judiciales para iniciar un caso de sucesión, según el Colegio de Abogados del Estado de Nevada.
Sin embargo, Sauerland trabaja con inversionistas que buscan propiedades y se ponen en contacto con ella y su equipo legal para abrir casos de sucesión y obtener autorización judicial para vender las casas, dijo su abogado Christopher Wood una vez en la corte.
Muchas casas rastreadas para este reporte fueron renovadas, según muestran los sitios de listados de venta, y Sauerland dijo que recibe correos electrónicos no solicitados de personas que le agradecen su trabajo. Ella proporcionó el Review-Journal varios correos electrónicos elogiando sus esfuerzos.
“Todo se reduce a esto: Ayudar a la comunidad y ayudar a los herederos, ya sabes, por supuesto, si puedes encontrarlos”, dijo.
Fenn insistió en que otras personas no manejan ni entienden las ventas en corto y que su equipo trabaja en situaciones complejas.
“Esto no es una estafa”, dijo. “Llevamos mucho tiempo haciendo esto”.
Según la ley de Nevada, casi cualquier residente adulto puede administrar el patrimonio de una persona fallecida y vender su casa a través de un tribunal sucesorio si un miembro de la familia no da un paso al frente.
Para evaluar el impacto de esta práctica, el Las Vegas Review-Journal siguió los resultados de cientos de casos de sucesiones manejados por Thomas G. Moore y su sucesora en el trabajo sucesorio, la agente de bienes raíces Cynthia “Cyndi” Sauerland.
El periódico obtuvo una base de datos pública de casos sucesorios del Tribunal de Distrito del Condado de Clark que mostraba que Moore y Sauerland fueron dos de los administradores privados más prolíficos del sur de Nevada en la última década. Dos reporteros inspeccionaron los expedientes judiciales en aproximadamente 500 casos en los que Moore o Sauerland estuvieron involucrados entre 2016 y 2023.
Se analizaron más de 350 ventas de viviendas de Moore y Sauerland para determinar si las propiedades se vendieron por más o menos que los valores estimados que los dos administradores proporcionaron en los documentos judiciales, que generalmente se extrajeron de sitios de listado como Zillow o Redfin.
Los periodistas leyeron las declaraciones de acuerdos entre las compañías de títulos presentadas ante el tribunal para determinar los honorarios y comisiones pagados en los casos, así como las facturas de los abogados que se adjuntaban a los documentos judiciales.
El periódico también rastreó quiénes compraron las casas de Moore o Sauerland, si estos compradores las revendieron, con qué rapidez lo hicieron y cómo se comparó su precio de venta con el precio de compra.
Además, el Review-Journal habló con herederos de propiedades en las que Moore y Sauerland estaban involucrados, y habló con agentes inmobiliarios, abogados sucesorios y otros expertos de la industria.
El trabajo de un administrador es preservar el dinero, pagar las facturas y distribuir lo que queda a los herederos, dijo John Midgett, presidente de la Asociación Nacional de Planificadores y Consejos de Sucesiones. También señaló que las leyes estatales que rigen quién puede llevar casos de sucesión varían en todo el país.
Minnesota, por ejemplo, no tiene una estipulación “general” como Nevada que permite que prácticamente cualquier persona gestione un caso, según Julian Zebot, presidente del grupo de litigios sobre fideicomisos y sucesiones del despacho de abogados Maslon LLP de Minneapolis.
Zebot dijo que no tenía conocimiento de nadie en el área de las Ciudades Gemelas que buscara abrir casos de sucesión para luego vender las casas a renovadores. “Suena muy oportunista”, dijo.
La abogada de Henderson Elyse Tyrell, que tiene alrededor de tres décadas de experiencia en sucesiones en el sur de Nevada, dijo que nunca había visto a administradores que fueran completos extraños para las familias en casos abiertos hasta que aparecieron Moore y Sauerland.
Rastrear a la familia pudiera ser difícil, dijo Tyrell. Pero, en su opinión, los administradores no deberían poder inmiscuirse en los patrimonios de desconocidos, y solo hay una razón para hacerlo: ganar dinero.
“No puedo imaginar ningún otro motivo”, dijo Tyrell.
‘Similar al negocio de los préstamos sobre salarios’
En la audiencia judicial en la que un abogado llamó a Moore depredador, el abogado de Moore Patrick Chapin negó que su cliente hubiera hecho algo ilegal.
En ese caso, Moore había obtenido autorización judicial en 2019 para administrar el patrimonio de Tsoghik Khachatryan, quien murió en 2013 a los 30 años de un presunto aneurisma.
Su esposo, sus hijos y otros parientes se quedaron en la casa del suroeste de Las Vegas que ella poseía, pero se vieron obligados a salir después de que Moore obtuviera el control de la herencia de Khachatryan, según las presentaciones judiciales de su esposo.
Cuando el esposo trató de gestionar él mismo la herencia, Moore renunció rápidamente al caso testamentario, según consta en los registros judiciales. Más tarde, la familia demandó a Moore y a otras personas, alegando que querían hacerse con la casa para “enriquecerse”.
En la demanda, la familia alegó que les obligaron a dormir en el restaurante de su propiedad, pero que les permitieron volver a la casa unos 10 días después del desalojo.
Chapin señaló ante el tribunal que su cliente había obtenido autorización judicial para supervisar la propiedad. No había evidencia para llamar a alguien buitres o depredadores, dijo.
“Quizá sea un negocio desagradable para algunas personas. Quizá no les guste –es similar al negocio de los préstamos sobre salarios–, pero es la ley que se siguió aquí”, dijo Chapin.
El caso se resolvió y se desestimó en 2021, según consta en los registros judiciales.
Moore y el abogado de la familia Khachatryan, Michael McNerny, se negaron a comentar sobre el caso.
Familia no encontrada
En muchas ocasiones, los familiares nombraron a Moore o Sauerland para llevar los casos de sucesión de sus parientes. Pero el dúo iniciaba habitualmente procedimientos judiciales sin herederos.
En aproximadamente el 80 por ciento de sus peticiones iniciales para supervisar casos, Moore no identificó a ningún heredero conocido o los nombró pero declaró que no pudo comunicarse con ellos, encontró el Review-Journal. En el caso de Sauerland, esa cifra rondaba el 73 por ciento.
Fenn dijo que averiguar dónde vive la gente no es difícil y que su equipo tiene personal de campo que llama a las puertas. Pero hablar con ellos es otra cuestión, señaló.
“No estamos en el negocio de acosar a alguien, como llamarlos 85 veces diciendo: ‘Estamos tratando de limpiar el desorden aquí’”, dijo.
A menudo, los familiares vivían en la zona. En más de 100 casos en los que Moore y Sauerland afirmaron inicialmente que no pudieron comunicarse con los herederos, el domicilio de los familiares que figuraba en la lista estaba en el valle de Las Vegas, y en docenas de esos casos, era la misma que la del propietario fallecido, según muestran los expedientes judiciales.
En un caso, Moore presentó documentos judiciales para supervisar la herencia de Eddie Buford dos años después de su muerte a los 81 años. Neva Buford figuraba en el certificado de defunción como parte informante y tenía el mismo domicilio en North Las Vegas.
Moore escribió inicialmente que su relación era “desconocida”. Resultó que Neva era hija de Eddie.
“Esta persona figuraba en el certificado de defunción en el mismo domicilio en el que están diciendo: ‘Oh, no sabemos nada al respecto’”, dijo el entonces comisionado testamentario Wesley Yamashita en la corte a principios de 2020.
Moore dijo al Review-Journal que él supervisa un departamento de investigación y ventas para ponerse en contacto con los herederos, que cada situación es diferente, y que no hay “una respuesta de copia al carbón en cuanto a cómo me pongo en contacto con alguien y cuál es el marco de tiempo”.
Neva Buford declaró al Review-Journal que se había mudado con su madre años antes para cuidarla y que estaba con ella la mañana de su muerte.
Al principio, Neva Buford pensó que mantendría la casa en la familia. Más tarde firmó un documento en el que nombraba a Moore para llevar el caso de sucesión de su madre dos meses después de que él solicitara la autoridad judicial, según muestran los registros.
Él vendió la casa al comprador frecuente Gary M. Wilson en una venta en corto que no dejó activos para los herederos, según los registros judiciales. Compass ganó comisiones en el caso.
Wilson vendió la casa renovada varios meses más tarde por casi 115 mil dólares por encima de su precio de compra. Un listado en Zillow muestra nuevas encimeras, pisos y otras mejoras.
Neva Buford dijo que recibió más de mil dólares de Compass para ayudar con los costos de mudanza.
Ella creció en la casa y no sabía que había sido renovada y vendida hasta que el Review-Journal se lo dijo, afirmando que eso la hizo sentir enferma.
‘Eran emprendedores’
Fenn dijo que su equipo ayuda a los vecindarios mediante la venta de casas que pueden convertirse en un desastre después de la muerte de los dueños.
“Nunca vas a escuchar a un vecino escudriñar nada de lo que hacemos porque estamos haciendo algo muy bueno para ellos”, dijo.
Cuando Sidney Vengrow murió a los 81 años, el ex concesionario de casinos dejó un condominio en Henderson que más tarde se descubrió que tenía un fregadero de cocina desbordado y moho generalizado, alfombras empapadas y crecimiento de algas, según muestran los registros judiciales.
Moore vendió la unidad en 2019 por 52 mil 250 dólares al comprador testamentario frecuente Wilson, quien lo renovó y lo vendió menos de un año después por 170 mil dólares. Un listado en Zillow muestra que el condominio fue completamente remodelado.
Steven Vengrow, sobrino del antiguo dueño, dijo que su tío no tenía hijos y que cuando se pusieron en contacto con él por primera vez sobre el caso de sucesión, sonó sospechoso. Señaló que el condominio tenía una hipoteca inversa.
Vengrow dijo que no recibió dinero de la venta, pero no guarda rencor.
“Les doy crédito”, dijo. “Fueron emprendedores”.
No todos ofrecieron esa perspectiva. La diseñadora de interiores Susan Heath, quien se hizo con el control de la herencia de su madre después de que Sauerland se hiciera cargo, declaró al Review-Journal que toda la experiencia fue extraña.
Su madre, Helen Meyerson, murió a los 96 años en 2020. Cuando Sauerland solicitó autorización judicial al año siguiente para supervisar la herencia, escribió que no podía comunicarse con ningún heredero.
Según una presentación judicial posterior, Sauerland había estado en contacto con Heath, quien indicó que no quería gestionar el caso.
La jueza de distrito Gloria Sturman puso a Sauerland al mando. Pero una semana después, el abogado de Heath presentó documentos judiciales diciendo que su cliente no quería que Sauerland supervisara el caso.
Más tarde, la jueza destituyó a Sauerland y nombró administradora a Heath.
“No conocía para nada a Cynthia-lo-que-sea”, dijo Heath.
Heath vendió la casa de su madre en Summerlin el pasado noviembre por 415 mil dólares, según consta en los registros de la propiedad. Ella espera recibir algo de dinero a través del caso, pero no mucho, dijo.
Aun así, está contenta de haberse hecho cargo de la herencia. “Era bastante extraño de la otra manera”, dijo.
‘¡Hacer de la sucesión un juego de niños!’
La empresa de Moore está especializada en propiedades en dificultades y a menudo puede recuperar activos para los herederos, según su sitio web.
La mayoría de las veces, según los registros judiciales, los herederos no recibieron dinero alguno de sus ventas testamentarias.
Él afirmó o indicó en más del 90 por ciento de las casi 350 peticiones de casos que las viviendas estaban o podían estar bajo el agua, lo que significa que la deuda hipotecaria superaba el valor de la propiedad. Al final, reportó unas 160 ventas en corto que no generaron ingresos para los herederos, según indican los registros judiciales.
Moore –cuyo domicilio postal de la empresa es el mismo que la oficina de Compass en el suroeste de Las Vegas– dijo en documentos judiciales que “pasó la antorcha” de su trabajo de sucesión en 2020 a su “excolega” Sauerland.
El sitio web de Sauerland promociona la supervisión compasiva de los casos y promete “¡hacer de la sucesión un juego de niños!”
El Review-Journal no pudo calcular cuánto dinero recibieron los herederos de su manejo de casos, en gran parte porque los expedientes judiciales de Sauerland a menudo no decían cuánto se destinó a ellos.
Sin embargo, Sauerland dijo inicialmente que los patrimonios tuvieron un valor neto de aproximadamente 0 dólares en más del 40 por ciento de sus peticiones rastreadas por el Review-Journal.
Cuando se les preguntó cuánto dinero recibieron los herederos a través de sus casos, Moore y Sauerland refirieron a sus asesores legales.
Clear Counsel Law Group, que representó a Moore en casi todos sus casos, y Wood, el abogado de Sauerland en más de 150 casos, no hicieron comentarios.
‘Esto no se pone simplemente en el mercado’
Las ventas testamentarias de Moore y Sauerland a menudo fueron seguidas por remodelaciones y ventas rápidas.
Wilson, de GMW LLC, compró al menos 67 casas a Moore y revendió todas menos tres en el plazo de un año. Su precio de compra medio a Moore fue de 150 mil dólares, mientras que su precio de venta medio tras la remodelación fue de más de 240 mil dólares, según muestran los registros de propiedad.
Otro comprador habitual, Avi Segal, remodeló y vendió casi 40 viviendas que compró a Moore. Su precio de venta medio, 249 mil dólares, superó en más de 100 mil dólares el precio de compra medio.
Moore incluso vendió una casa a través de un juicio testamentario a una entidad llamada We Flip It LLC, que, fiel a su nombre, la vendió menos de una semana después por casi 30 mil dólares por encima de su precio de compra.
“Si todos ellos están siendo remodeladas y vendidas, claramente no son … callejones sin salida”, dijo Tyrell, la abogada.
Sauerland señaló que los compradores podrían tener que gastar una fortuna para renovar estas viviendas.
“Entonces, ¿cuál es el margen de beneficio para el comprador?”, dijo. “Probablemente no el doble”.
Wilson y Segal no pudieron ser localizados para hacer comentarios.
Fenn dijo que un comprador típico podría tener que saltar a través de numerosos aros para comprar una casa, y si no pueden cerrar el trato, ambas partes habrán perdido el tiempo. Pero cuando él compra la casa, el proceso es “extremadamente eficiente”.
Reconoció que poner en la lista una venta típica pudiera atraer a más compradores y aumentar el precio, pero añadió que su trabajo testamentario no tiene que ver con bienes inmuebles normales.
“Se trata de una angustia insuperable”, dijo. “Eso es más o menos lo que estamos resolviendo aquí. Esto no se pone simplemente en el mercado”.
Las Vegas Review-Journal
La venta de casas de personas muertas puede ser un negocio lucrativo en Las Vegas; aun cuando las familias de los difuntos podrían no obtener nada.
El administrador privado más prolífico del Condado Clark registrado en la última década, Thomas G. Moore, vendió más de 230 casas a través del tribunal testamentario. Pero en al menos 164 ocasiones, reportó no tener nada para distribuir a los herederos porque vendió la casa por menos de lo que se adeudaba en la hipoteca en una venta en corto aprobada por el prestamista, según encontró una investigación de Las Vegas Review-Journal.
Sin embargo, sus casos generaron al menos 2.9 millones de dólares en honorarios legales, comisiones inmobiliarias y otros pagos, incluidos algunos reembolsos, procedentes de los ingresos de las ventas, según un análisis de los registros del Tribunal de Distrito.
Su trabajo en el caso también produjo pagos por servicios que, según figuran en los archivos judiciales, fueron un misterio para algunos abogados testamentarios y agentes inmobiliarios con experiencia en ventas en corto.
Moore, que tiene 41 años y ahora vive en el estado de Washington, dijo en un correo electrónico que las ventas en corto están sujetas a un proceso “extremo” de aprobación y auditoría con prestamistas y aseguradoras.
“Es una transacción muy regulada”, dijo.
Tratos lucrativos
Moore, fundador de Estate Administration Services, y su sucesora testamentaria, la agente inmobiliaria Cynthia “Cyndi” Sauerland, de Compass Realty & Management, administraron cientos de casos testamentarios combinados en el Tribunal de Distrito en los últimos años.
A menudo iniciaban los casos sin la participación de la familia y obtenían la autoridad para vender viviendas mediante un proceso que no requiere la aprobación judicial del acuerdo ni una licitación competitiva. También vendían con frecuencia a un pequeño círculo de compradores habituales que remodelaban y revendían las propiedades, según averiguó el Review-Journal.
Moore, Sauerland y su socio Adam Fenn de Compass Realty afirman que están encontrando compradores para casas abandonadas que pueden ser tomadas por ocupantes ilegales, caer en mal estado y convertirse en una molestia para el vecindario.
Moore, por ejemplo, declaró al Review-Journal que vendió “algunas de las casas más ruinosas, condenadas y dañadas por el fuego que jamás se hayan visto”.
Las personas que trabajaron en sus casos también ganaron mucho dinero.
Clear Counsel Law Group, que representó a Moore en casi todos sus casos analizados para este artículo, ganó al menos 1.16 millones de dólares trabajando con él, encontró el Review-Journal.
El despacho declinó hacer comentarios.
Compass se embolsó casi 890 mil dólares en comisiones en casi 120 de los casos de Moore, aunque también pagó más de 135 mil dólares en honorarios legales y otras facturas.
La antigua correduría de Fenn, Haines & Krieger Realty, ganó más de 600 mil dólares en comisiones en casi 100 de los casos de Moore.
Además, “EAS” –que Fenn confirmó que era la empresa de Moore– cobró más de 310 mil dólares en honorarios de administrador a través de docenas de casos. La mayor parte de ese dinero procedía de la parte compradora en las transacciones, según muestran los registros judiciales.
Fenn señaló los costos y el trabajo involucrado con la ejecución de los casos de sucesión y dijo que el negocio no es tan rentable como la gente pudiera pensar.
No es que “todos estén nadando en dinero”, dijo. “Ni siquiera de cerca”.
Tarifas de ‘atenuación’
Después de que Louise Williams muriera a los 87 años tras sufrir una embolia, Moore vendió su casa en el suroeste de Las Vegas por 150 mil dólares a Avi Segal, un comprador y revendedor testamentario habitual.
La venta en corto no dejó dinero para el hijo adulto de Williams, pero las comisiones inmobiliarias ascendieron a 9 mil dólares, el despacho de abogados que trabajó en el caso con Moore ganó 5 mil dólares y los honorarios del administrador de EAS ascendieron a 9 mil 400 dólares, siendo estos dos últimos honorarios pagados por el comprador, según muestran los registros judiciales.
Dos de los honorarios pagados por el comprador tenían descripciones imprecisas.
Una entidad denominada “RTS” ganó más de 7 mil dólares por “monitorear ejecuciones hipotecarias”, y “LV Abatement Services” registró más de 16 mil dólares por “servicios de atenuación”, muestran los registros judiciales.
Fenn confirmó que RTS es su entidad Rapid Trustee Sale Inc. y que, como muestran los registros del condado, también es propietario de LV Abatement Services.
En total, los casos de Moore pagaron más de 900 mil dólares a entidades privadas –incluida la de Fenn– por costos que figuran en los registros judiciales como monitoreo de ejecuciones hipotecarias, servicios de atenuación, honorarios de atenuación o solo ” atenuación “. Esos fondos fueron pagados en su mayoría por los compradores en las transacciones.
El mayor beneficiario en ese grupo –por lo general aparece como solo LVHS– se llevó a casa alrededor de 700 mil dólares en cargos relacionados con la atenuación, indican los registros judiciales.
Fenn confirmó que esta entidad está controlada por el comprador frecuente de sucesiones y revendedor Gary M. Wilson, cuyas empresas han incluido LV Home Source LLC, muestran los registros estatales.
Wilson no pudo ser contactado para hacer comentarios.
‘Ellos deben saber algo que yo no sé’
Los abogados testamentarios del sur de Nevada Elyse Tyrell, Bob Morris y Kennedy “Kenny” Lee –que trabajan para despachos separados– dijeron que nunca habían escuchado de tarifas de servicios de ejecución de una hipoteca, monitoreo o atenuación.
El director de la sucursal de Realty One Group Tim Kelly Kiernan, que dijo haber gestionado más de 100 ventas en corto hace aproximadamente una década, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria a mediados de la década de 2000, tampoco había oído hablar de esas tarifas.
Tampoco lo había hecho Tom Blanchard, corredor gerente de Signature Real Estate Group, quien dijo que ha manejado casi mil ventas en corto en sus décadas de carrera.
Encontrando casos
Adam Fenn de Compass Realty & Management se negó a decir cómo su equipo encuentra casas dejadas por los muertos que pueden usarse para casos sucesorios en el Tribunal de Distrito.
Durante una entrevista, dijo varias veces que su equipo tenía secretos comerciales.
En teoría, podrían escanear los obituarios y luego ver si el fallecido era dueño de una casa. También podrían rastrear las presentaciones disponibles públicamente ante el condado Clark que podrían derivarse de pagos atrasados del propietario (incluidos gravámenes y avisos de incumplimiento) y luego tratar de averiguar si el propietario todavía estaba vivo.
A nivel local, los certificados de defunción son confidenciales y sólo se entregan a solicitantes calificados, dijo la portavoz del Distrito de Salud del Sur de Nevada, Jennifer Sizemore.
Esto incluye a las personas que presentaron una petición en el tribunal testamentario, ya que cumple con el requisito del distrito de facilitar un proceso legal, dijo.
Cuando un solicitante no tiene una relación aparente con el fallecido o con su familia, el distrito de salud exige prueba de que se presentó una petición antes de publicar los registros, añadió.
-Eli Segall
Fenn dijo que el trabajo de monitoreo de ejecución hipotecaria incluye el aplazamiento de las ventas de ejecución hipotecaria, y estimó que su equipo aplaza más de 100 subastas de este tipo por año.
También dijo que su entidad LV Abatement cobra honorarios por la negociación y gestión de ventas en corto y que su equipo se ocupa de los casos sin costo alguno para los herederos.
“Sé que puede parecer elevado, pero en realidad no lo es tanto pasar por un proceso legal de un año y hacer lo que la mayoría de la gente no puede, que es negociar la venta en corto de este tipo de casas”, dijo.
Lee señaló que no es un experto en todos los costos de cierre. Pero también dijo que su despacho de abogados no está interesado en tomar un caso si parece que el único activo es una casa que sería objeto de una venta en corto.
No hay garantía de que un prestamista incluso apruebe el acuerdo. Además, ya hay una manera de hacer frente a las propiedades en dificultades financieras, dijo Lee: El banco puede ejecutar la hipoteca de la casa.
Morris también dijo que no está interesado en los casos con ventas en corto, y que prefiere dejar que el banco ejecute la hipoteca.
“Ellos deben saber algo que yo no sé”, dijo Morris, que tiene casi dos décadas de experiencia en sucesiones en el sur de Nevada.
No se requieren licitaciones
Los prestamistas tratan de vender las casas que llevan a juicio de ejecución hipotecaria. Sin embargo, según Fenn, los abogados que aconsejan a sus clientes que se alejen de esas propiedades están contribuyendo “sin saberlo” al problema de las casas abandonadas.
Dijo que su equipo puede conseguir que se paguen los honorarios de los abogados a través de ventas en corto para que estos puedan trabajar en el caso y “con suerte descubrir algo beneficioso para el patrimonio”.
Los propietarios de viviendas bajo el agua que siguen vivos tampoco no obtendrían ni un centavo de una venta en corto. Su prestamista está tomando una pérdida en el acuerdo, y el “pago” del vendedor es poder salir de la casa sin tener que compensar el déficit del banco.
Tyrell, sin embargo, dijo que el alto volumen de casas bajo el agua y las ventas en corto rastreadas por el Review-Journal planteaba preocupaciones para ella, señalando que un administrador todavía pudiera cobrar, incluso si la familia no lo hace.
“Siempre me preocupa que no haya nada para la familia ni para los herederos”, dijo.
Según Fenn, los herederos entienden que la casa está bajo el agua y normalmente solo quieren no deber nada a nadie.
Aunque Moore solía vender las casas por menos de lo que se debía de hipoteca, en la mayoría de los casos no estaba obligado a aceptar ofertas que pudieran aumentar el precio de venta.
Obtuvo autorización judicial para la “administración independiente” en al menos 340 casos, o casi cada vez que lo solicitó, encontró el Review-Journal.
Sauerland declaró al Review-Journal que en el 65 por ciento de sus ventas hubo capital para los herederos. Obtuvo la autoridad de administración independiente al menos 125 veces entre más de 150 solicitudes, según muestran los registros judiciales.
Esta estipulación de la ley estatal permite a un administrador vender bienes inmuebles sin la aprobación de un juez o una licitación competitiva a través de la corte, dijeron los abogados.
Es una herramienta útil cuando los herederos están de acuerdo sobre qué hacer con una casa, ya que pueden vender más rápido a través de la corte, dijeron los abogados.
Moore dijo que su asesor legal recomienda usar esta estipulación de la ley debido a los problemas con los bienes inmuebles abandonados, añadiendo que era mejor actuar con rapidez debido a la creciente deuda y las condiciones de deterioro.
Sauerland dijo que los ocupantes ilegales pueden entrar en estas casas y cuanto antes se gestionen las propiedades, mejor.
“Es un proceso más rápido, pero eso no quiere decir que estemos tratando de correr hasta el final y solo hacer un montón de dinero y salir corriendo”, dijo.
‘No tiene sentido’
El Review-Journal hizo un recuento de los pagos en los casos de Moore mediante el análisis de las declaraciones de liquidación de la compañía de títulos presentadas ante el tribunal que revelaron honorarios, comisiones y otros costos transaccionales en los casos en que trabajó.
Dijo en documentos judiciales que pasó la antorcha de su trabajo testamentario a Sauerland en 2020. El periódico rastreó más de 150 casos que Sauerland inició hasta marzo de 2023, pero los reporteros no pudieron determinar si su trabajo incluyó todos los mismos tipos de pagos que su predecesor.
Los expedientes judiciales de Sauerland a veces incluían facturas de abogados, pero no había declaraciones de liquidación en prácticamente todos los casos.
Cuando se le preguntó por las diferencias en los expedientes, Sauerland se refirió a su abogado Christopher Wood, diciendo que él tenía todo el papeleo.
Otra diferencia entre ella y Moore: Sauerland dijo que no acepta honorarios de administradora.
Wood dijo en una audiencia en 2022 que su cliente no cobra honorarios de representación personal ni comisiones de venta en sus casos. También dijo que ella trabaja con inversionistas que están mirando las propiedades y que ella es un empleado por hora.
Wood no hizo comentarios cuando fue contactado por el Review-Journal.
‘La familia se quedó sin nada’
Después de que Redjep Abdul muriera de cáncer a los 85 años a finales de 2020, su hija Debbie Erbach se quedó atónita y confusa cuando unos desconocidos se hicieron con el control de su casa de Henderson.
En su testamento, Abdul había nombrado a Erbach su representante personal y le dio autoridad para vender o tratar de otra manera cualquier propiedad que perteneciera a su patrimonio, según muestran los registros judiciales.
Luego, en abril de 2021, Sauerland pidió autorización a la corte para administrar el patrimonio de Abdul. La juez de distrito Jessica Peterson la puso a cargo de su caso de sucesión en junio, y Sauerland vendió su casa a través del caso en septiembre, muestran los registros.
El entonces administrador público del Condado Clark Robert Telles, sin embargo, presentó documentos judiciales en marzo de 2022 para tomar el caso, diciendo que Erbach lo había nominado para la tarea.
Como se indica en una declaración de título-empresa Telles adjunta en su presentación judicial, Compass iba a recibir más de 14 mil dólares en comisiones por la venta. Sauerland no reveló al tribunal su “interés financiero” en la transacción cuando solicitó el caso, escribió Telles.
El despacho de Wood, Wood Law Group, ganó 8 mil 500 dólares, según la declaración financiera. Pero ni Sauerland ni su abogado habían solicitado al tribunal que aprobara el pago, escribió Telles.
La declaración también mostró que “RTS” obtuvo más de 3 mil dólares para el monitoreo de ejecución hipotecaria y mantenimiento de la propiedad, agregó Telles, quien no pudo determinar nada acerca de la empresa.
También escribió que, según Erbach, no había habido “ningún intento” de cerrar el patrimonio y pagar a los herederos.
Wood respondió en documentos judiciales de junio de 2022 que Erbach no había expresado ninguna objeción a la venta y que su cliente creía que el patrimonio estaba listo para distribuir los fondos a los herederos.
Había más de 16 mil dólares en activos, según la presentación judicial de Wood, que no decía explícitamente cuánto dinero recibiría la familia de Abdul.
En una audiencia celebrada ese mismo mes, Erbach declaró bajo juramento que, tras recibir la notificación del caso, habló con Wood. Él le dijo que no se preocupara, que su grupo vendería la casa y que el dinero que quedara iría a la familia.
Erbach también dijo que en la notificación de venta figuraban los honorarios y comisiones, incluidos los de la inmobiliaria en la que trabajaba Sauerland.
“En ningún momento se nos explicó exactamente lo que hacían y cómo funcionaba el proceso”, declaró Erbach ante el tribunal.
La jueza Peterson dijo en el tribunal que el pago de Wood en el caso parecía “inaceptable”, y quería facturas que lo respaldaran.
Firmó una orden el 31 de agosto de 2022 que ponía a Telles a cargo del caso testamentario y pedía más investigación para ver si Compass debía entregar sus comisiones.
A los pocos días, sin embargo, el reportero de investigación del Review-Journal Jeff German fue asesinado a puñaladas afuera de su casa, y Telles pronto estuvo en la cárcel, acusado de matarlo en represalia por los artículos que German escribió.
Erbach declaró al Review-Journal que ella y sus hermanos aún no han recibido ni un dólar de la venta.
“Todos los demás recibieron su dinero”, dijo, “pero la familia no recibió nada”.
Las Vegas Review-Journal
La investigación del Review-Journal de casas vendidas a través del tribunal testamentario encontró que muchos casos tenían vínculos con la misma firma de bienes raíces de Las Vegas: Compass Realty & Management.
Compass ganó comisiones en más de 100 casos testamentarios gestionados por el fundador de Estate Administration Services, Thomas G. Moore, quien dijo en documentos judiciales que “pasó la antorcha” de su trabajo testamentario en 2020 a su ex colega Cynthia “Cyndi” Sauerland.
Sauerland, un agente de Compass, ha vendido más de 100 casas a través del tribunal testamentario, incluyendo al menos dos docenas a su asociado Adam Fenn de Compass, que renovó y revendió la mayoría de ellas, y una al dueño de Compass Takumba Britt, encontró el Review-Journal.
Sauerland dijo que Compass maneja los listados cuando ella vende casas a través de juicios testamentarios.
“Siempre”, dijo al Review-Journal. “Esta empresa sabe lo que hace con estas propiedades”.
En un caso de 2022, la jueza de distrito Jessica Peterson dijo en el tribunal que tenía un “gran problema” si Sauerland trabajaba para la inmobiliaria que gestionaba la venta, añadiendo que era un conflicto de interés con el puesto de Sauerland.
Britt dijo al Review-Journal que no cree que haya ningún conflicto de interés con el trabajo testamentario de su empresa.
Cuando alguien tiene un nicho y pone una casa en el mercado, dijo, es “todavía conseguir vender y obtener el máximo para los herederos”.
Fenn añadió: “Sigue siendo un buen negocio, eso es lo que hacemos aquí. Estamos aportando valor”.
Llamadas a la policía y aplicación de de códigos
En el caso de Britt, compró una casa de un piso en Henderson que pertenecía a Louis Armendáriz, quien murió a los 90 años en el otoño de 2020, según muestran los registros.
Sauerland obtuvo autoridad judicial para supervisar el caso de sucesión de Armendáriz a principios de 2022 y luego vendió la casa del hombre muerto a través del caso a Britt ese verano por 400 mil dólares, según muestran los registros de propiedad.
Todavía es dueño de ella y dijo que la está renovando.
Moore, Sauerland y Fenn dijeron que las casas con las que tratan en los juicios testamentarios a menudo están en ruinas y son propensas a que ocupantes ilegales se muden. Los registros de la ciudad muestran que la casa de Armendáriz fue un imán para los problemas después de su muerte y antes de que Britt la comprara.
La policía recibió llamadas por disturbios, agresión doméstica y otros problemas reportados en ese domicilio en 2021 y una llamada de narcóticos a principios de 2022, muestran los registros de llamadas de Henderson.
La división de aplicación de códigos de Henderson también emitió un aviso de infracción en la primavera de 2022 que multó las condiciones de vida deficientes, la basura y los escombros.
Durante una visita al lugar, agentes observaron alfombras sucias, carritos de supermercado, muebles deteriorados y una extensión eléctrica que salía por una ventana y daba al patio trasero de un vecino.
Agentes de la aplicación de códigos volvieron a visitar la vivienda dos días después, acompañados por la policía, y se entrevistaron con dos ocupantes de la misma. Después de permitir la entrada de los funcionarios para una inspección –la casa estaba desordenada y tenía al menos un riesgo de incendio–, la consideraron insegura para ser ocupada.
Los ocupantes recogieron algunos efectos personales y se marcharon.
Robert Telles presenta denuncias
El exadministrador público del Condado Clark Robert Telles, quien a menudo trató de bloquear los esfuerzos de Moore y Sauerland para conseguir casos, ha estado encarcelado durante más de un año acusado de haber asesinado al reportero de investigación del Review-Journal Jeff German.
En una audiencia celebrada este mes en su caso de homicidio, Telles alegó, sin aportar evidencia, que cree que Compass le “incriminó” en el asesinato.
Hasta que fue arrestado, estaba “denunciando los robos de Compass Realty en casos de sucesiones”, dijo ante el tribunal.
Compass estaba abriendo casos para vender las casas de personas fallecidas a sus socios a precios bajos sin subasta pública para que los compradores pudieran revenderlas después hasta por el doble, dijo Telles en la audiencia.
“El dinero que debería haber ido a parar a las familias iba a parar a los bolsillos de estos tipos”, afirmó Telles.
Compass no participó en la audiencia y ningún representante de la empresa estuvo presente en el tribunal para responder.
Telles también afirmó que lo que los fiscales llamaron “evidencia abrumadora” contra él fue plantada en su casa.
Britt declaró al Review-Journal tras la audiencia de este mes que Telles es un “hombre desesperado acusado de asesinar violentamente a un querido periodista local” y que parece que “hará y dirá cualquier cosa para eludir responder a esta acusación”.
Britt también afirmó que Telles “acosó” a Compass y a sus agentes mientras ocupaba el cargo y que se peleó con la empresa en los tribunales por la administración de casos testamentarios.
Es “inconcebible e irresponsable” que Telles acuse a Compass de cualquier cosa, dijo Britt, quien añadió que la empresa estaba “evaluando sus opciones legales”.