Los californianos llevan décadas compitiendo con los nevadenses por la vivienda
Cuando se trata de la escasez de viviendas asequibles en el valle de Las Vegas, Bob Cleveland, presidente y director ejecutivo de la organización sin fines de lucro Rebuilding Together Southern Nevada dijo que el diablo está en los detalles.
“Nevada ofrece créditos fiscales para que los constructores y urbanizadores construyan viviendas asequibles, y es un gran negocio, pero todos los créditos fiscales tienen lo que se llama periodos de asequibilidad y esos son entre 20 y 30 años”, dijo Cleveland, que trabaja con propietarios de bajos ingresos para ayudar a preservar los hogares a través de renovaciones.
Cleveland explicó que, si un urbanizador recibe 40 millones de dólares para construir viviendas asequibles, solo está obligado a rentar esas unidades por debajo del precio de mercado durante un tiempo determinado. Una vez transcurrido ese plazo, pasan al mercado normal y nunca vuelven atrás, dijo.
Con el tiempo, el número de viviendas asequibles puede verse afectado negativamente, ya que el promedio móvil disminuye si no se autorizan nuevos proyectos al mismo ritmo que los que abandonan la categoría de vivienda asequible.
“El crecimiento neto no ha estado a la altura de la necesidad neta, y ese es solo uno de los problemas”, dijo.
Es una de las múltiples razones por las que la Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos estima que en Nevada faltan aproximadamente 83 mil viviendas de renta asequible para hogares de ingresos “extremadamente” bajos, lo que está por encima del promedio nacional y cerca de la cima de los 50 estados. El Condado Clark define la vivienda asequible como para aquellos que tienen un promedio de ingresos familiares por debajo del 30 por ciento de los ingresos de la zona (66,356 dólares).
Otra razón importante de la escasez de viviendas asequibles es la proximidad geográfica de Nevada al estado más grande del país, con la mayor población y el ingreso promedio más alto: California.
Cleveland dijo que los californianos llevan décadas compitiendo con los nevadenses por las viviendas, y esto ha empeorado desde 2022, cuando la Reserva Federal empezó a subir las tasas de interés para frenar la inflación galopante provocada por la pandemia.
“Odio decirlo, pero es California, y ese fui yo que crecí en la industria de la construcción y solía trabajar para un constructor (de 2004 a 2009), y durante el primer boom que tuvimos, yo era el gerente de área para el noroeste, liberábamos una sección de casas a las 3 a.m. y había una fila de personas y casi todas eran de California. Y tenías que hacer un depósito de 20 mil dólares solo para entrar en la lista de compra de estas casas”.
Desde hace décadas, los californianos constituyen aproximadamente un tercio de los nuevos residentes que se trasladan a Nevada, y ahora Los Ángeles es la ciudad a la que más gente se muda a Las Vegas. La renta media por hogar en el sur de California supera ampliamente los 100 mil dólares, según las estadísticas de la Oficina del Censo de Estados Unidos, y en el valle de Las Vegas es de 66 mil dólares.
El precio promedio de la vivienda en Los Ángeles es de poco menos de un millón de dólares, según Redfin, y en el valle de Las Vegas es de 422 mil dólares. Cleveland dijo que esto crea una ventaja injusta para los residentes del Golden State para comprar bienes raíces en el mercado local.
“Nuestros ingresos simplemente no están a la par con los ingresos de California”, dijo. “Así que nuestros precios de la vivienda han subido debido a la afluencia de dinero de California, y nuestros ingresos no han estado subiendo, lo que hace que sea difícil para el trabajador promedio mantenerse al día”.
¿Cómo hemos llegado hasta aquí?
El área del sur de Nevada, que abarca el valle de Las Vegas, Pahrump, Mesquite y Boulder City, construyó aproximadamente 11 mil casas nuevas en 2023, una ligera caída desde el total de 2022 de 11,225, según datos de la Asociación de Constructores de Viviendas del Sur de Nevada. Las proyecciones son de 11,500 nuevas construcciones este año, continuando una tendencia constante en el mercado. Hubo un aumento en las construcciones durante 2021, cuando 14,300 viviendas se completaron, pero comparando eso con la volatilidad salvaje anterior hace que ese salto parezca solo un bache.
En 1991, el sur de Nevada tuvo 11,146 viviendas construidas, un número que se disparó a 19,784 en 1996 y 21,162 en 1999. El año récord para la construcción de viviendas nuevas parece haber sido 2006, cuando 36 mil viviendas fueron construidas cerca de la Gran Recesión, un número que se redujo todo el camino a 3,894 en 2011. El mercado volvió a la normalidad en 2018, cuando se construyeron 11,050 viviendas.
El ritmo de construcción de viviendas en todo el país aún tiene que volver a los niveles de construcción vistos antes de 2008, y esta falta de nueva oferta junto con las altas tasas de interés y un mercado de la vivienda bloqueado ahora está llegando a un punto crítico en todo el país, dijo el economista jefe de Redfin, Daryl Fairweather.
“Esta es definitivamente la historia principal del mercado de la vivienda, la falta de viviendas asequibles y los retos como la demanda que supera a la oferta y los retos para conseguir la oferta en internet cuando se trata de adquirir terrenos o la aprobación de la construcción por parte del gobierno”, dijo. “Y lo que sigue siendo un problema es la falta de apoyo a la construcción de viviendas de gran densidad donde la gente realmente quiere vivir, es decir, viviendas en ciudades realmente deseables con muchos puestos de trabajo”.
Desbloquear el suelo
La doctora Mae Worthey-Thomas, administradora adjunta de la División de Vivienda de Nevada, dijo que todo el país lleva años enfrentándose a una escasez general de viviendas y que la cuestión de las unidades asequibles es “compleja”. La Oficina Federal de Gestión de Tierras (BLM) posee aproximadamente el 67 por ciento del estado, o 48 millones de acres. En el Condado Clark, la BLM posee 2.9 millones de acres de los 5.1 millones de acres de todo el condado.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de Estados Unidos anunció en agosto que había firmado un memorando de entendimiento para poner a disposición terrenos públicos por 100 dólares el acre para la construcción de viviendas asequibles en el sur de Nevada. Worthey-Thomas dijo que este es uno de los frentes de la lucha, el acceso a terrenos para proyectos de viviendas asequibles.
“Las jurisdicciones del sur (en Nevada) y algunos urbanizadores clave han trabajado diligentemente con BLM y HUD en los últimos años para lograr la mayor eficiencia en el proceso dentro de los límites de las leyes actuales para que la tierra esté disponible con un descuento significativo a cambio del compromiso de construir viviendas de renta restringida que sean asequibles para los nevadenses de bajos ingresos”, dijo en una respuesta por correo electrónico a Las Vegas Review-Journal. “Aún no es perfecto, pero es mejor. Hay esfuerzos a nivel federal por parte de nuestros delegados en el Congreso para aumentar la cantidad de superficie disponible con prioridad para viviendas asequibles”.
El Condado Clark puso en marcha su iniciativa “Welcome Home” en 2022, el primer fondo comunitario de vivienda del condado, aprobando más de 100 millones de dólares para apoyar la construcción y rehabilitación de unidades de renta asequibles, y desde su creación, Welcome Home ha inyectado 170 millones de dólares para tratar de ayudar a resolver el problema.
El sector privado también ha intentado ayudar, ya que Bank of America concedió recientemente 383 mil dólares en subvenciones a seis organizaciones locales sin fines de lucro del valle de Las Vegas que ayudan en temas como la educación para la compra de vivienda y la vivienda asequible. El Condado Clark estima que para los hogares de ingresos extremadamente bajos hay 14 unidades de renta asequible por cada 100 hogares en el Condado Clark, que es el segundo más bajo entre todos los condados de la nación, de acuerdo con la Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos.
Cleveland dijo que, si tuviera una varita mágica para arreglar la vivienda asequible, lo primero que haría es cambiar los detalles en torno a la financiación, para que el promedio móvil de unidades asequibles pueda ponerse al día y reducir la cifra 83 mil con el tiempo, en lugar de dejar que crezca.
“Cambiaría la forma en que el Estado financia la vivienda asequible”, dijo. “Creo que el primer paso más importante que pueden dar es incluir una cláusula para que las viviendas asequibles sigan siéndolo indefinidamente”.
